当下的地产行业，早已褪去往日喧嚣，只剩下寒冬里的艰难挣扎，而万科这家常年被称作“地产优等生”的企业，如今的处境体现出了整个行业的深层困境。

2024年，万科交出了一份足以震动行业的成绩单：全年营收3432亿元，同比下滑26%，房地产主业收入844亿元，同比减少31.57%。

刺眼的是公司净亏损494.78亿元，同比降幅高达506.8%，翻查万科历年财报会发现，从1991年上市到2023年，整整三十多年间，即便遭遇2008年金融危机、2014年行业低谷，企业也从未出现过年度亏损。

这份“首亏”背后，是81.4亿元的存货跌价计提、264亿元的信用减值，再叠加资产处置损失，不仅是万科一家的转折点，更给整个地产行业敲了一记沉重的警钟：连最稳健的“优等生”，都扛不住市场的持续下行压力。

进入2025年上半年，万科的日子并未好转，反而愈发艰难，半年报数据显示，营收1053.3亿元，同比继续下降26%，销售端的颓势毫无扭转迹象，房子卖不动，经营回款自然跟不上。

更致命的是债务压力：总负债高达8729亿元，有息负债3642亿元，其中1578.59亿元是一年内必须偿还的短期债务。

可万科账上的现金仅有693亿元，现金短债比仅0.55，连短期债务的一半都覆盖不了，上半年经营性现金流更是-30.39亿元，同比降幅142%，意味着企业日常运营不仅没有正向回款，还在持续消耗存量资金。

更值得警惕的是，2025年12月万科将迎来58.71亿元债券兑付高峰，短期偿债压力还将进一步加剧。

为缓解现金流紧张，万科和不少房企一样选择“以卖换息”，但这并非单纯的“变卖家底”。

从商场、停车场到部分物流仓库，万科上半年通过资产处置实现回款40.9亿元，其中多为非核心资产，关键的是这些资金正逐步向战略方向倾斜。

2025年8月，万科与深铁集团签署战略合作协议，明确将资产处置回款优先投入深圳地铁四期沿线TOD项目，聚焦“轨道+物业”一体化开发。

这种操作并非盲目变现，而是结合战略调整的主动收缩，只不过在短期债务压力下，仍难掩“饮鸩止渴”的无奈：那些被出售的资产本是稳定的租金来源，卖掉后长期现金流支撑又少了一块，而资产变现的速度，远赶不上债务到期的节奏。

换帅风波

就在万科深陷债务与经营困局时，人事变动再次将它推到风口浪尖，2025年1月27日才临危受命的董事长辛杰，到10月卸任时实际任期仅8个多月，便突然辞职，由黄力平接替。

这场仓促的换帅，让业内难免猜测：辛杰的离开，到底意味着什么？要读懂这一变动，得先看清他当初空降万科的特殊背景与核心任务。

辛杰并非普通职业经理人，执掌万科前，他是深圳地铁集团党委书记、董事长，更早前还在深圳外贸集团、天健集团等国企深耕多年，不仅积累了扎实的管理经验，更沉淀了稀缺的资源协调能力。

2025年初辛杰接任时，万科正面临三重危机：1578.59亿元短期债务压顶、现金短债比仅0.55、穆迪已在2024年4月将其评级从Ba1降至Ba3。

行业内“国企高管空降房企救火”本是常见操作，核心逻辑很明确：这类高管能凭借与金融机构、地方政府的成熟沟通渠道，为企业争取债务谈判空间。

同时国企背景的信用背书，也能在一定程度上缓解市场担忧，当时万科引入辛杰，目标十分清晰：通过债务重组与资产盘活，为企业争取流动性缓冲期。

任职期间，辛杰确实推动了一些动作：2025年上半年完成164.9亿元公开债置换，协调深铁提供多笔借款，推动核心资产与非核心资产的区分处置。

但8个多月后选择离场，或许是他逐渐看清了这场“救火”的复杂度，万科的危机本质不是“缺乏外力支援”，而是“市场需求疲软导致的造血不足”。

即便能协调短期资金、靠卖资产缓解现金流，也填不满销售端的窟窿：2025年上半年销售仍下滑26%，存货去化周期长达28个月，远超行业平均水平。

这就像慢性病患者，光靠输血无法根治，必须先让身体恢复自主造血能力，可眼下的行业环境，显然给不了万科“造血”的空间。

辛杰的离开与其说是“任务未竟”，不如说是他意识到：这场困局早已超出“个人能力+资源协调”能解决的范围，黄力平接下的注定是一个更需要耐心、更需要破局智慧的摊子。

信心困局

面对万科的困境，大股东深铁集团并非无动于衷，但外界对“深铁输血”的认知，其实存在一定偏差：截至2025年10月，深铁对万科的支持并非单一借款，而是分阶段、多形式的。

2024年通过资产受让方式提供22.35亿元支持，2025年又通过9次借款累计提供259.41亿元，两年合计281.76亿元。

作为持股比例不低的大股东，深铁出手合乎情理，毕竟“救万科”也是在保护自身投资。

但有一个现实问题无法回避：深铁本身也是国企，有明确的经营考核目标与风险管控边界，不可能无限制为万科兜底。

这281.76亿元中，多数是有息借款，而非无偿支援，且用途多限定于“短期流动性补充”，更像是“应急周转金”，只能帮万科缓解短期压力，却无法从根本上解决经营与债务的核心矛盾。

比深铁支援更能说明行业态度的，是三大国际评级机构的一致动作，但时间线并非“集中在2025年”，而是有清晰的递进。

很多人疑惑：既然有大股东出手支援，为什么评级机构还不买账？其实，评级机构评估企业，从来不止看“当下是否有资金偿债”，更关注“未来能否自主盈利”。

当前地产行业最稀缺的，其实不是短期资金，而是信心，购房者不敢买房，担心买了之后资产贬值，金融机构不敢放贷，担忧项目烂尾、资金收不回，房企即便拿到输血资金，也不敢贸然拿地、开工，怕项目砸在手里。

而万科作为行业龙头，它的困境正是整个行业的缩影，尤其是混合所有制房企，既没有央企的融资成本优势，也没有民企的灵活决策机制，在行业寒冬中更显尴尬。

结语

辛杰的离开或许只是万科困局的一个注脚，黄丽萍的接手也未必能立刻扭转局面。

对万科而言，真正的挑战从来不是换帅，而是如何在行业寒冬中找到“自主造血”的路径，无论是深化TOD战略、优化产品结构，还是进一步推动债务重组，唯有让市场看到持续经营的希望，才能重建信心。

而这不仅是万科需要面对的命题，更是所有挣扎在地产寒冬里的企业，必须破解的终极难题。