一、公司概况

贝壳找房（KE Holdings Inc.，NYSE: BEKE；港交所：2423）是中国领先的线上线下一体化居住服务平台，脱胎于2001年成立的链家。2018年，贝壳正式推出ACN（Agent Cooperation Network，经纪人合作网络）平台，将链家多年沉淀的线下服务能力与互联网平台能力融合；2020年8月，贝壳在纽约证券交易所完成IPO，募资逾20亿美元，成为"中国居住服务第一股"；2022年5月，公司完成在香港交易所的双重主要上市，进一步拓宽了融资渠道并降低单一市场政策风险。

公司总部位于北京，创始人左晖奠定了"做难而正确的事"的价值观，现任董事长兼CEO为彭永东。截至2024年底，贝壳已构建起覆盖二手房、新房、租赁、家装、家居及房产金融科技的综合服务生态，服务网络遍及中国数百个城市。

二、核心业务

贝壳的业务以"一体两翼"战略为框架，形成三大主线：

1. 存量房交易（二手房）

作为公司基本盘，存量房业务通过链家直营与ACN平台上的第三方经纪品牌（贝联）共同促成交易，平台按成交抽取佣金与服务费。该业务凭借高复购属性与口碑壁垒，贡献了公司最稳定的收入与现金流。

2. 新房交易

贝壳为开发商提供新房渠道分销服务，连接购房需求与楼盘库存，帮助房企加速去化。在地产行业调整周期中，该业务受开发商回款节奏影响较大，但仍是重要的收入来源。

3. 新兴业务（两翼：家装家居 + 租赁）

通过收购圣都家装、推出"被窝"整装品牌，以及"贝壳租房"长租公寓与省心租业务，公司正将能力从"交易"延伸到"居住全生命周期服务"，力求打造第二增长曲线。

三、行业地位

贝壳是中国居住服务赛道绝对的龙头。依托ACN规则，平台把传统零和博弈的经纪行业改造为可拆分、可协作、可计分的合作网络，极大提升了行业效率与透明度。截至2024年底，平台连接的门店数约5.4万家，活跃经纪人约49万人，GTV（平台总交易额）规模远超第二名，形成显著的"网络效应+数据壁垒"双护城河。在二手房领域，贝壳在一二线核心城市的市占率长期居于领先地位。

四、核心财务数据

以下数据基于公司公开年度业绩（单位：人民币）。2023年公司实现扭亏为盈，2024年延续高质量增长：

从财务结构看，贝壳毛利率长期维持在25%—30%区间，现金储备充裕（账面现金及短期投资超600亿元），为其穿越地产周期、持续投入家装与AI提供了充足弹药。经营性现金流在2023—2024年持续为正，盈利质量明显改善。

五、发展现状与展望

发展现状：2024年以来，中国房地产政策持续温和宽松，"止跌回稳"成为政策主线，二手房成交率先回暖，利好贝壳核心业务。同时，公司主动推进降本增效，门店人效提升；家装家居业务在圣都整合并购后进入收获期，收入占比稳步抬升。

未来展望：第一，存量房时代来临，中国住房市场从"增量开发"转向"存量流通+居住服务"，贝壳卡位最核心的流通环节，长期需求坚实。第二，家装、租赁、房产科技构成第二曲线，有望平滑新房业务波动。第三，公司积极布局AI，用大模型优化VR看房、房源识别与经纪人辅助，降本增效空间可观。主要风险在于地产周期波动、佣金政策监管以及平台与开发商之间的博弈。

总体而言，贝壳凭借ACN基础设施与数据壁垒，已从单一中介升级为居住服务操作系统。在行业出清、集中度提升的背景下，其龙头红利有望进一步释放，是观察中国居住服务产业演进最具代表性的标的之一。