观点指数 存量盘活成供给端核心增量，重点50城住宅租金表现稳定7月13日，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，将住房纳入大宗耐用商品消费体系，明确提出优化保障性住房供给、规范发展住房租赁市场，从国家战略层面确立租赁住房在居民消费与住房保障体系中的核心地位。住宅租金表现上，2026年6月50城住宅租金均值为31.44元/平方米/月，环比轻微下滑0.36%，月度租金表现稳定，同比仍下跌7.14%。部分一线及强二线城市租金环比承压走弱，北上广深四城租金环比均出现小幅调整，核心城市短期租赁需求释放节奏放缓，租金出现阶段性回调。

租赁企业与实体产业跨界合作成趋势，国资平台持续加码保租房供给本期住房租赁行业品牌整合、跨界合作、新项目签约、存量改造、门店品质升级等多元动作同步落地，参与主体覆盖地方国企、市场化运营商、互联网科技企业等，企业存量提质与增量拓店双线并行。市场化头部品牌则由粗放拓店转向存量资产提质升级，产品力与社区体验成为核心竞争抓手。2026年3月龙湖冠寓正式启动全国门店焕新计划，首批20余家门店于6月底完成改造，针对青年租客对自习空间、健身配套、社交会客场景的需求优化公区功能、翻新户内硬件与社区景观，通过存量门店品质改造提升租客粘性与资产长期价值，行业竞争重心从房源规模扩张转向居住体验与产品力打磨。

中建幸孚家人才公寓续租率超75%成样本，新开项目布局重心转向产业锚定中建幸孚家人才公寓坐落于上海市松江区中山街道辖区内，是市级人才公寓，也是当前松江区认定规模最大的租赁型住宅项目，同时也是国泰海通中国建筑租赁住房REIT底层核心资产，覆盖产业人才、应届青年、城市一线建设者多元客群。在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业累计新增开业项目19个，涵盖11家主流品牌、10座重点城市。值得一提的是，住房租赁企业布局正从广谱覆盖向精准适配升级，越来越多企业选择深耕细分领域，其中为产业工人、青年人才等特定群体提供服务的蓝领公寓、产业配套公寓是重要方向。

保租房REITs常态化扩募成型，机构间REITs产品持续扩容6月29日，红土创新深圳安居REIT更新扩募方案，调整原有收购标的，拟新增承福苑、南馨苑、空港花园、尚龙苑4个保租房项目，合计建筑面积约23.06万平方米，包含3948套住房，资产覆盖深圳福田、南山、宝安、龙华四大行政区，实现同城多片区、多类型租赁资产整合。保租房REITs依托政策限价、定向人才配租机制等，出租率、收缴率等运营数据表现可观，运营韧性显著，持续强化机构资金长期配置逻辑。

市场综述

存量盘活成供给端核心增量，一线城市租金出现阶段性回调

据观点指数不完全统计，2026年6-7月中央及地方主要聚焦于政策指引、管理规范、存量收储、权益保障等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。

数据来源：观点指数不完全统计

7月13日，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，将住房纳入大宗耐用商品消费体系，明确提出优化保障性住房供给、规范发展住房租赁市场，从国家战略层面确立租赁住房在居民消费与住房保障体系中的核心地位。

规划提出，促进大宗耐用商品消费。更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。

地方中长期配套规划同步跟进，重庆发布《重庆市城镇住房高质量发展"十五五"规划（征求意见稿）》，搭建梯度化住房保障体系，计划“十五五”期间新增2.5万套保租房，重点布局产业、科创片区。同时提出培育本地专业化租赁品牌、探索租赁住房REITs试点、建立租金监测与企业分级监管制度，从供给、运营、资本、监管全链条完善本地租赁制度，为中西部城市租赁市场长效发展提供范本。

另外，本期地方维度持续推进存量盘活类政策指引，以广州、云南、济南等为代表的重点城市出台存量物业改造专项政策，从商办楼宇、商业用地、高铁沿线闲置资源等维度拓宽房源来源，破解保租房土地、房源供给瓶颈。其中广州出台低效楼宇更新实施意见，允许登记满5年的闲置商办楼宇临时或永久转换为保障性租赁住房，设立最长15年用地过渡期，放宽建筑指标、消防改造审批限制，大幅降低存量商办改建保租房的改造门槛，高效消化城市空置办公物业。

整体来看，多地打破居住用地单一建设保租房的传统路径，商办存量、交通配套物业、闲置产业楼宇等纳入改造清单，存量盘活已成为各城扩充保租房供给的核心抓手，资产边界持续拓宽，为租赁资产资本化储备底层合规物业。

权益保障维度，海口、湛江等聚焦人才安居出台专项管理细则，以制度形式稳定青年租客的租住权益。海口更新《海口市安居房管理实施办法》，统一保租房、人才公寓申请、配租、退出流程，简化新市民材料申报要求。湛江发布人才公寓管理办法补充通知，细化高校毕业生、产业人才租金补贴、优先配租规则。

芜湖、郑州等同步出台租赁市场管理与消费警示类文件，补齐行业监管短板。郑州面向毕业生发布住房租赁消费警示，重点防范高收低出、租金贷、虚假房源、恶意涨租等市场乱象，针对性保护毕业季青年租客的消费权益。重点城市在扩容供给的同时，持续收紧租赁行业合规门槛，推动市场从粗放扩张转向规范化运营。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

数据来源：Wind，观点指数整理

据观点指数监测，2026年6月50城住宅租金均值为31.44元/平方米/月，环比轻微下滑0.36%，月度租金表现稳定，同比仍下跌7.14%。

城市间的梯队分化显著，一线租金水平遥遥领先，京沪两城6月租金单价分别为98.27元/平方米/月及95.23元/平方米/月，稳居第一梯队，深广杭等核心城市租金紧随其后。天津、成都、武汉、宁波、苏州等重点城市租金处于30-43元/平方米/月元区间，城市能级、产业人口、租赁需求决定租金的基本面差异。

聚焦6月环比变化，部分一线及强二线城市租金环比承压走弱，北上广深四城租金环比均出现小幅调整，核心城市短期租赁需求释放节奏放缓，租金出现阶段性回调。

同比维度，市场尚未摆脱下行周期，样本中82%的城市租金同比低于去年同期，占比较5月有轻微收窄，租金同比深度回调仍是市场的主旋律。

整体来看，6月住宅租金市场底部持续企稳，但城市行情分化加剧，北上广深、武汉等前期热度较高的城市租金环比回落，天津、青岛、长沙等区域中心城市成为本期租金上涨的主力。板块同比下行压力仍存，但跌幅小幅收窄，租金修复节奏表现为明显的区域轮动特征。

从数据来看，供给端持续扩容、毕业季需求阶段性释放持续左右不同城市的租金走势，短期核心城市租金或维持偏弱运行。

企业运营

租赁企业与实体产业的跨界合作成趋势，国资平台持续加码保租房供给

企业经营层面，本期住房租赁行业品牌整合、跨界合作、新项目签约、存量改造、门店品质升级等多元动作同步落地，参与主体覆盖地方国企、市场化运营商、互联网科技企业等，企业存量提质与增量拓店双线并行。

数据来源：观点指数不完全统计

品牌运营层面，区域头部企业开启双品牌差异化整合布局。6月初，深圳安居集团旗下安居乐寓与寓见安居品牌运营体系实现整合打通，进一步填补深圳区域供给空缺。其中安居乐寓主打“来深第一站青年社区”，聚焦新市民、应届毕业生与产业青年，以单间、一居室刚需产品为主，布局深圳9大行政区，运营房源超5.2万套，累计服务青年超17万人次。

寓见安居品牌定位高品质租赁社区，面向城市白领与家庭客群，户型覆盖一至四居，落地深圳8个行政区、房源8000余间，双品牌错位运营实现刚需、改善租住需求全覆盖。

市场化头部品牌则由粗放拓店转向存量资产提质升级，产品力与社区体验成为核心竞争抓手。2026年3月龙湖冠寓正式启动全国门店焕新计划，首批20余家门店于6月底完成改造，针对青年租客对自习空间、健身配套、社交会客场景的需求优化公区功能、翻新户内硬件与社区景观，通过存量门店品质改造提升租客粘性与资产长期价值，行业竞争重心从房源规模扩张转向居住体验与产品力打磨。

产业跨界合作、轻资产托管运营成为本期企业扩张的主流路径，产企协同配套公寓持续扩容。6月23日小米集团与泊寓达成合作，将武汉光谷小米科技园990套员工公寓交由泊寓全周期运营，项目总建筑面积约5万平方米，主力户型为26平方米标准化开间，月租均价1099元，包含供暖、网络配套并全屋搭载小米智能生态家电。

泊寓同步输出线上数字化运营、社群运营、便民配套等专业服务。该项目是典型的科技企业自持物业+专业公寓品牌轻资产托管的模式，匹配企业员工安居需求，预计将带动更多产业园区配套租赁项目落地。

同类产企合作模式持续落地，期内亮相的悦享·小鹏之家（珠江嘉苑店）同样依托产业资本与租赁运营结合的模式，服务企业员工安居需求。截至目前，悦享生活公寓已为小鹏集团等30余家企业提供定制化人才安居解决方案，构建“一张床、一间房、一个家”的阶梯式支持体系。

地方国资持续加大保租房长效供给储备，依托TOD复合开发、场站上盖模式打造大体量、规模化租赁社区。本期杭州安居宁巢同步推进六大重点保租房项目建设，涵盖公交场站、地铁TOD等复合型用地开发模式，总建筑面积超31.6万平方米，合计规划保租房超2800套，项目将于2027至2029年陆续分批竣工交付。

现阶段，政企、产企等轻资产合作模式快速复制，产业园区配套公寓成为增量核心，专业运营品牌依靠轻资产输出实现规模扩张。同时地方国资作为保障房源供给核心载体，通过复合地块开发等模式，持续夯实城市保障性租赁住房长期供给底盘。

外拓之外，期内漫柏集团披露2026上半年经营成绩单，规模效益同步走高，期内于上海、南京、宿迁、芜湖、嘉兴新增6个项目，新增管理房源5157套、新增运营面积44.5万平方米，整体管理房量突破3万套，累计项目投资超10亿元，合作国央企、政府平台类甲方30余家。在营项目稳定出租率98.28%，营收同比增长37.2%。

中小品牌/新品牌维度，据观点指数监测，本期住房租赁新品牌/中小品牌加快项目落地与房源外拓，覆盖厦门、北京、贵阳、成都、阜阳、青岛、福州、广州、南京、上海多座一线、新一线及区域核心城市。

数据来源：观点指数不完全统计

不同于全国性运营商跨城拓店，中小/新品牌普遍采取本地化深耕，在轻资产托管、TOD配套、重资产拿地、产业企业定制、存量改造等多维度持续创新，成为完善城市多层次租赁供给的重要补充力量。

具体来看，本期新增落地项目主体以各地城投、安居集团、轨道交通集团、地方产业国企等孵化的自有租赁品牌为主，如厦门安居、成都轨道城市·寓见、福州左海集团U厝公寓等，依托土地、财政、轨道交通等资源，同步推进新建地块开发、存量房源收购改造、TOD配套租赁住宅等多线布局，深耕本地人才安居与保障性租赁住房赛道。

举例来说，福州左海集团U厝公寓同步落地集中式新建社区、分散式小区房源双产品线，覆盖城市不同租住圈层。厦门安居依托重资产拿地新建模式，以底价竞得湖里区保租房综合地块，规划总建筑面积约6.5万平方米，同步配套商业与公共配套设施，通过新增土地储备持续扩充长期保租房资产池，为后续资本化储备底层资产。

大华、新黄浦、中建等市场化租赁品牌同步外拓，丰富市场供给主体类型。其中新黄浦·筑梦城走出上海，落地北京昌平，实现品牌跨区域拓店。中建·彩寓依托中建四局产业资源落地轻资产托管项目。大华享寓在南京双社区同步开业，分别是南门望府雄州路社区与锦绣前程悦府滨江开发区地铁站社区，其布局南京主城及滨江产业新区，依托轨道交通区位瞄准通勤青年刚需，以中小型社区模式灵活拓展市场。

整体来看，本期中小品牌/新品牌供给端以属地国资自有品牌为核心增量主体，同步搭配本土市场化中小运营品牌，项目规模大小搭配，大型保租房与地铁沿线中小型社区、产业配套社区等同步落地，完善城市多层次租住供给。同时扩张模式灵活多元，轻资产托管、存量改造、TOD综合开发、重资产地块新建等并行，多元落地路径大幅降低中小品牌的入场门槛。

产品发展

中建幸孚家人才公寓续租率超75%成样本，新开项目布局重心转向产业锚定

本期以中建幸孚家人才公寓为典型样本，项目是市级人才公寓，也是当前松江区认定规模最大的租赁型住宅项目，同时也是国泰海通中国建筑租赁住房REIT底层核心资产，覆盖产业人才、应届青年、城市一线建设者等多元客群。

项目坐落于松江G60科创走廊核心，总建筑面积近16万平方米，可租房源2432套，配套5000平方米共享空间、4000平方米社区商业，紧邻巨人网络、海尔智谷等产业集群，精准匹配科创园区职住平衡需求，入住人群超3100人，80%以上为90后青年，本科及以上学历租客占比七成，依托稳定企业的定向租住需求，持续夯实出租基本盘。

产品端构建“一张床、一间房、一套房”全梯度分层体系，形成差异化定价矩阵，其中包括面向快递、环卫、产业工人打造建设者床位房，单床位月租低至600元，面向单身青年推出26-53平方米精装一居室，民用水电、拎包入住，月租区间1700-2700元，以及针对双人居住、小型家庭配套两至三室户型，覆盖高端科创人才、普通青年、基层务工群体的租住需求。

运营模式采用央企资产自持+专业资管全流程运营+属地街道多元共治的政企协同路径，中建东孚资管负责品牌打造、招商、智能化运维、社群服务，属地街道落地党建引领的“幸孚家”社区治理体系，搭建由物业、民警、企业、租户共同组成的共治委员会，配套党群服务中心、社群活动空间，跳出单纯房屋租赁的服务边界，形成居住、社交、政务服务一体化的大型租赁社区运营范式。硬件层面全面配套共享厨房、健身房、阅读影音区、户外休闲农庄，线上小程序实现签约、缴费、报修全流程线上化，社区化、智能化运营成为项目的核心竞争力。

项目依托社群运营大幅提升租户粘性，已自主孵化台球社、宠物社等11个特色租户社群，年均落地300余场自主社群活动。联动地方人才局、科创企业设立青年成长驿站，常态化开展政策宣讲、职业培训、就业对接等60余场人才赋能活动。目前社区矛盾源头化解率98%，租户综合满意度96.5%，房屋续租率连续三年超75%，运营成果显著。

在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业累计新增开业项目19个，涵盖11家主流品牌、10座重点城市。对比上期，开业项目数量、品牌参与度、城市覆盖度等均实现小幅提升，行业整体外延扩张的节奏有所提速。

数据来源：观点指数不完全统计

新增开店品牌包括安居宁巢、辰寓、承寓、城发美寓、华润有巢、融通融寓、上海城方、珠光集团·琴澳青年城、龙湖冠寓、保利和寓、雅诗阁等。

新开业项目运营主体以地方国资安居平台、央企租赁品牌、区域本土国企为主，市场化专业公寓品牌同步加码布局。

其中央企品牌以华润有巢、保利和寓为例，稳步推进全国化布局，华润有巢当期在深圳、成都双城落地产业人才社区，聚焦科创产业园。保利和寓深耕粤澳合作区，推出横琴二期公寓。

上海本土国资平台以上海城方为例，6至7月连开周浦璟煦、北杨智汇两大社区，布局郊区新城与徐汇产业片区，持续补充上海保租房储备。

省市属地安居国企包括郑州城发美寓、杭州安居宁巢、合肥承寓、重庆辰寓、珠海珠光，分区域集中投放房源，其中合肥承寓单日同步开业5个社区，批量完善合肥全域人才安居配套。

从单项目房源规模来看，本期新开项目体量分化明显，超六千套产业大盘、千套级人才社区及百套级城区精品门店同步落地，产业配套型租赁项目成为新增供给的绝对主力。

新增项目覆盖上海、深圳、珠海、郑州、杭州、合肥、重庆、成都、南京、武汉等重点城市，涵盖一线、新一线、区域产业强二线城市。可以看到这些租赁房源的投放节奏、供给规模、项目定位分化明显，其供给与各地产业发展、人才安居政策深度绑定。

值得一提的是，住房租赁企业的布局正从广谱覆盖向精准适配升级，越来越多企业选择深耕细分领域，其中为产业工人、青年人才等特定群体提供服务的蓝领公寓、产业配套公寓是重要方向。产住绑定将住房供给与产业用工需求深度绑定，这种模式正在成为一种趋势。

典型代表为珠海珠光琴澳青年城两大富山工业园项目，合计投运6721套保租房，为园区规模最大的集中供给项目，搭建覆盖产业工人至企业管理层的全层级租住体系，多人间集体宿舍最低月租仅200元，主打普惠型产业配套供给。

深圳华润有巢宝龙OPC人才家园落地710套科创定向公寓，紧邻宝龙科技城、比亚迪等智造载体，公共区域按6:4的比例划分交流、办公空间，适配科创从业者职住共生需求。

现阶段，租赁企业运营管理产品分层逐步趋于成熟，普惠产业宿舍、科创人才公寓、品质公寓等形成错位供给，行业告别同质化粗放拓店，转向贴合区域客群需求的精细化落地。

投融资与资本市场

保租房REITs常态化扩募成型，底层资产出租率保持高位经营

资本金融层面，本期住房租赁公募REITs首发推进与常态化扩募并行，同时机构间REIT、绿色类REIT等创新证券化产品同步发力，行业资产证券化闭环持续完善，底层资产覆盖范围持续拓宽。

公募REITs层面，7月上旬，深圳两只上市租赁住房REITs集中发布2026年上半年运营公告，项目出租率、租金收缴率均维持高位，底层资产抗周期、现金流稳健的核心特征得到验证。

具体来看，招商基金蛇口租赁住房REIT底层资产包含壹栈林下及壹栈太子湾两大项目，上半年整体出租率超94%。其中林下项目平均出租率96.57%，租金收缴率99.87%，太子湾项目平均出租率94.17%，租金收缴率99.94%，租户以产业青年、企业员工为主，客源结构稳定。

红土创新深圳安居REIT旗下四个保租房项目上半年平均出租率全线突破95%，安居锦园出租率高达99.05%，四大项目租金收缴率介于99.2%至100%区间，依托深圳保障性租赁住房政策托底，项目空置、租金拖欠风险较低。

从运营数据来看，保租房REITs依托政策限价、定向人才配租机制等，出租率、收缴率等运营数据表现可观，运营韧性显著，持续强化机构资金的长期配置逻辑。

单季度财务收益维度，7月16日，汇添富上海地产租赁住房REIT发布了2026年第2季度报告，报告期内项目实现营业收入1824.77万元，环比一季度增长2.66%，同期净利润环比下滑14.6%至302.14万元，主要系项目运营成本、维护费用阶段性增加所致，经营活动产生的现金流量净额1331.08万元。本期现金流分派率为0.84%，年化现金流分派率为3.27%。

收益分配方面，本报告期可供分配金额为1389.89万元，单位可供分配金额0.0278元，本年累计可供分配金额2677.20万元。本报告期实际分配金额2577万元，单位实际分配金额0.0515元。

期末整体租赁住房出租率录得96.43%，较上季度末减少0.31个百分点，整体维持高位稳定经营。

业绩之外，存量REITs常态化扩募持续落地。6月29日，红土创新深圳安居REIT更新扩募方案，调整原有收购标的，拟新增承福苑、南馨苑、空港花园、尚龙苑4个保租房项目，合计建筑面积约23.06万平方米，包含3948套住房，资产覆盖深圳福田、南山、宝安、龙华四大行政区，实现同城多片区、多类型租赁资产整合。其中，南馨苑项目（面向个人分配的保障性租赁住房）和尚龙苑项目（全部租赁住房）为新纳入范围。

除红土创新深圳安居REIT外，已上市REITS平台扩募储备端资源充足，头部的上海国资REIT持续推进扩募筹备工作。国泰海通城投宽庭保租房REIT计划注入浦江社区、九星社区两大保租房项目，合计新增3592套房源，依托上海大规模存量保租房储备持续做大基金资产规模。汇添富上海地产租赁住房REIT同步依托城方运营的存量租赁资产储备扩募潜力，以上海成片保障性租赁社区为储备标的。

目前北京、上海、厦门三地已实现保租房REITs扩募份额正式上市，其中6月中金厦门安居REIT完成扩募上市，为全国第三单落地扩募的保障性租赁住房REIT，通过新增两处岛内保障性住房，整合公租房与保租房两类资产。

首发端公募REITs申报有序推进，央企市场化租赁资产进一步扩充储备池。6月30日，国泰海通中国建筑租赁住房REIT项目审核状态更新为“已反馈”，该基金拟发行规模12.9亿元，原始权益人为中建资本，底层资产为上海中建幸孚家人才公寓，是央企首单市场化人才社区公募REIT申报项目。

公募REITs之外，截至2026年6月，国泰海通资管-上实城开租赁住房持有型不动产资产支持专项计划项目的最新状态为“已受理”，该项目拟发行金额6.8亿元，是上实城开旗下首单租赁住房类资产证券化产品。

另外，7月9日，浦开集团在上交所成功发行华安资产-国泰海通-浦开集团慧智保障性租赁住房绿色资产支持专项计划（住房租赁）。项目总规模为36.50亿元，优先级票面利率低至1.95%。

本次类REITs底层资产包括慧智·仁恒派、慧智·有巢及慧智·芳华三大租赁住房项目，均位于浦东核心区域，运营状况稳健。本次发行是绿色金融与保障性住房领域深度融合，三大项目均按照绿色建筑标准打造，在节能降耗、碳减排及大气污染物减排等方面效益明显，同时项目以较低成本盘活了国企存量保租房资产，为住房租赁市场参与主体拓宽了市场化融资渠道。据了解，截至目前，浦开集团累计投运保障性租赁住房超5700余套。

随着更多房企、地方国资等租赁项目申报ABS及公募REITs等资本化项目，上市REITs平台同步落地扩募计划，存量租赁资产盘活效率将进一步提升，资产资本化、运营轻资产化将成为行业长期资本化发展的主线。

数据来源：Wind，观点指数整理

二级市场表现上，2026年7月17日，板块单日行情涨跌互现，9只标的中仅汇添富上海地产租赁住房REIT、华夏基金华润有巢REIT及中航北京昌保租赁住房REIT录得小幅上涨，其中汇添富上海地产REIT涨幅领跑，单日上涨1.08%。其余多数标的出现回调，华夏北京保障房REIT跌幅最大，单日下跌1.97%，板块整体交投偏谨慎。

近一个月来看，板块分化格局进一步放大，部分标的率先走出修复行情。汇添富上海地产租赁住房REIT、华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、招商基金招商蛇口租赁住房REIT、中航北京昌保REIT取得正向月度收益，其中汇添富上海地产REIT以2.86%的月度涨幅领涨，短期估值修复动能充足。

近三月、近半年及年内板块整体估值修复动力偏弱，绝大多数标的持续区间回撤。近三月全部REITs录得负收益，多数标的跌幅集中在2%-7%区间。

拉长至今年以来乃至近半年维度，板块整体承压态势未改。多数租赁住房REITs承压运行，仅中航北京昌保租赁住房REIT作为上市时间较新的项目，两个长周期内保持正向收益，其余多数标的录得不同程度的区间回撤，年内租赁住房REITs板块整体估值修复动力偏弱。

上市至今（含上市首日）价值稳固，依托保租房政策托底、高出租率与稳定现金流，板块长期收益全部为正，抗风险属性突出。

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