最近打开手机，关于房价触底的各类自媒体文章又一次出现在信息推流上。原因很简单，高盛在今年上半年认为，我国一线城市的房地产即将探底，有望带动整个房地产行业反弹。受这一消息影响，各路地产自媒体仿佛约好了似的，齐刷刷吹响冲锋号。这场景太熟悉了，让人想起2023年那波强劲复苏的集体喊话，后来的事大家都知道。

房价的涨跌也确实是当代中国人非常关心的问题。它不止关系到我国的GDP增长率，更关系到整个社会再生产的运行机制。所以在整个问题上，自然不同的人会有不同的看法。所以笔者今天不想扯得太多，仅将一些直接的数据摆给大家看。

先摆几个数。2026年一季度，全国房地产开发投资同比下降11.2%，还在两位数的坑里。1到4月商品房累计销售额同比跌了14.6%，销售面积跌了10.2%。这两个数字放在任何一个行业里，都不是触底该有的样子。但与此同时，确实出现了一个过去四年多没见过的变化。截至3月末，全国商品房待售面积连涨51个月后首次同比下降，虽然只降了0.1%，但方向变了。

问题就出在这。供给减少带来的库存下降和需求回升带来的库存下降，是两码事。一个病人不吃饭，体重当然会降，但你不能说他身体变好了。现在的去库存更多是饿出来的，不是市场自发消化的。

那为什么自媒体们这么积极？这事要从产业链的利益关系说起。地产自媒体的商业模式说白了就是帮开发商卖房，收的是营销费用。2024和2025年开发商日子难过，营销预算砍了又砍。现在好不容易一线城市有点回暖的迹象，政策端又在频繁释放积极信号，这对他们来说就像久旱逢甘霖，不拼命鼓吹等什么？更何况触底这个词自带流量属性，精准戳中了几亿房产持有者和潜在买房人的神经。谁不想听到自己的房子要涨回来的消息呢？

但自媒体的集体喊话恰恰暴露了市场信心的脆弱。真正的底部从来不需要人来喊。2015年深圳楼市启动的时候，没有任何大V提前预告，等大家反应过来，价格已经起飞了。需要反复告诉你到底了的市场，多半还没到底。

回到结构层面，这轮调整和以往任何一次都不一样。过去的下行周期，不管是2008年还是2014年，本质上都是信贷周期和政策周期在波动，需求端本身保持强劲的吸引力。但这一次，基本盘本身碎了。

原因有很多，最核心的变量是人口。我国每年新生人口已经从2016年的1800多万跌到现在不足一半的样子。人少了，那么对新房的需求自然呈现出快速下降的趋势。如果我们简单估算，这意味着我国新房需求将要比之前的高峰期少掉一半左右。

除了极少数高端房地产企业，几乎没有什么企业可以抵挡这种强收缩周期的影响，抬升房价。幼儿园的快速萎缩就是一个典型的例子。笔者家附近的幼儿园就从几年前的排队等着进到主动求你进。更要命的是人口流动的极化效应。年轻人拼命往一线和强二线挤，三四线城市的人口净流出越来越严重。这就意味着同一个国家里，上海内环和鹤岗面对的根本不是同一个市场。用中国房价这四个字来讨论触底，本身就是个伪命题。

第二个结构性问题是居民在主动去杠杆。2026年一季度末，个人住房贷款余额降到36.72万亿元，从2022年以来一路往下走。中国居民存款这几年翻了将近一倍，但大家宁可把钱存银行也不愿意加杠杆买房。原因很简单，那就是对收入预期和就业前景的深层焦虑。

很多人在经过这几年的下行区间后，对自未来收入能力的预测非常悲观。即便政策端把首付降到15%，把利率压到历史最低，该不敢买的人还是不敢买。说得更明白些，信心有时候比黄金更重要。

第三个问题很少有人提，但可能是决定中长期走势的关键变量。那就是房产税。注意，笔者说的不是房产税会不会来，而是已经在路上这个预期本身对市场的压制作用。2025年底的中央经济工作会议再次提到了深化财税体制改革，结合土地财政收入持续萎缩的现实，地方政府迟早需要找到替代性收入来源。当然，房产税能否替代是另一个问题，至少这种开征直接税的征税成本也是一个需要考虑的问题。

不过即便不能落地，光消息本身就足以对房地产市场产生强烈影响。举一个非常简单的例子，过去我们买房的逻辑很简单，它是一笔一次性买卖，只有在过户时才会产生交易税费。但一旦每年要交1%到2%的房产税，一套500万的房子每年持有成本就是5万到10万。这将极有可能直接对房地产整个产业产生毁灭性打击。事实上，上海试点征收房产税那么多年，也需要大量的免征面积保证至少一套房可以免税。

所以回到最初的问题。房价触底了没有？

如果非要给一个回答，正如大量公众号所说的那样，一线城市核心地段的价格可能正在接近底部区域。但接近和到了之间可能还隔着一两年的磨底期。并且能够在该地段置业的购买力人群也不会特别关心房价究竟什么时候到底。至于二三线城市，尤其是人口净流出的地方，底这个概念本身可能不成立。因为需求还在持续萎缩，价格的均衡点还在往下移。这也是为何很多中西部省份要搞强省会战略的原因，至少避免整个省被完全虹吸。

总而言之，这轮调整不是2008年那种急跌急涨的V型反转，更像是一个漫长的L型底部。日本的经验告诉我们，房地产一旦从投资品回归居住品，价格的调整周期会远超大多数人的耐心。当然我们也不是日本，城镇化仍有空间，政策工具箱也远比当年的日本丰富。但指望房价再次出现暴涨，可能性基本为零。

对于我们这些真正的普通人来说，房价触底已经不是我们需要关心的问题了。随着消费端的持续萎缩，尤其是生育率下降带来的消费端萎缩，比我们急得人肯定多得多。