进入2026年，楼市这盘棋的下法越来越耐人寻味。翻看国家统计局最新披露的数据，1—4月份全国房地产开发投资23969亿元，同比下降13.7%，住宅投资下降13.1%。

表面的数字依然冷清，可如果把2015年那一轮去库存的剧本拿来比对，眼下的政策手势、资金路径乃至市场情绪的微妙转向，跟十一年前那个春天，竟然有几分撞脸的味道。历史从来不会照搬照抄，可它总在关键的拐点处，悄悄留下熟悉的回声。

库存高位压顶，去化逻辑重启

判断房地产周期到了哪一步，库存永远是绕不开的坐标。回到2015年年初，三四线城市的待售面积堆得让人发愁，2015年12月中央经济工作会议将＂化解房地产库存＂列为2016年重点任务之一，房地产去库存由此上升为宏观政策中的重要议题。

那一轮的核心矛盾，简单讲就是房子盖多了，买的人接不上趟。把视角拉回今天，库存这本账依然没有翻篇。

2025年全年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%，其中住宅投资63514亿元，下降16.3%。投资的连续收缩，本质上是对前期高位供给的一种被动出清。

再看销售端，2026年1—3月份，全国房地产开发投资17720亿元，同比下降11.2%，进入4月份，1—4月份全国房地产开发投资23969亿元，同比下降13.7%，住宅投资18464亿元，下降13.1%。

从2026年1—3月到1—4月，投资端降幅扩大，销售端降幅略有收窄，说明楼市仍处筑底阶段，尚未形成全面回暖。但总盘子仍未走出筑底区间。业内对2025年末的库销比测算并不轻松，多家研究机构指向＂重点城市仍处历史高位＂这一判断。

库存压力一旦累积到临界点，行政之手往往就要出面接管。当年是这个逻辑，现在依然如此。

许多在2015年初被反复讨论过的命题，比如＂如何让钱流向真实的购房需求＂＂怎样把烂尾盘从账面挪到生活里＂，在2026年的语境里又重新被摆上桌面。换句话讲，去库存的剧本被翻出来再演一遍，并不是巧合，而是周期使然。

货币安置归位，政策剧本翻新

如果说库存是病灶，那么药方的相似度才真正让人心头一紧。2015年那一轮启动的关键，是棚改货币化安置。

根据方正证券数据，我国棚改货币化安置比例在2015年开始提速，提高至30%左右；2016—2017年进一步提高至50%上下。按照这一比例推算，2015年货币化安置达到了173万套，2016—2017年在300万套左右。

这股资金洪流通过财政与政策性金融的双重通道，绕过传统的供给端，直接进到老百姓口袋里，再换成一套套商品房。2024年四季度以来，城中村和危旧房改造中的货币化安置重新被放到政策前台，但其规模、覆盖范围和政策目标都比上一轮棚改更克制。

住房城乡建设部部长倪虹表示，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。紧接着，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。

从35城到近300城，覆盖面的跃迁本身，就是政策定力的一种宣示。更值得玩味的是资金安排。

根据中指研究院测算，若按套均100平米计算，货币化安置100万套城中村和危旧房可带动约1亿平米住宅销售，对市场总量的贡献约为10%左右。这个量级跟2015年那种全国普涨的盘子比，规模上确实克制了许多，但精准度提升了好几个档。

国海证券首席经济学家夏磊测算，以新增实施100万套城中村改造和危旧房改造估计，货币化安置将拉动2亿平方米商品房去化，合理调整城中村区域土地规划条件后，也能更好地适应市场需求，拉动原址建设约5000亿元的建安投资。

房票在部分城市的征收安置和城中村改造中使用更频繁，但仍属于地方工具，并非全国统一模式。

把2015年到2017年间棚改货币化撬动的销售面积，跟当下＂100万套+房票+专项借款＂的组合摆在一起对照，你会发现底层逻辑几乎是同一条算式：用财政补偿激活购买力，再用购买力去吃掉过剩的库存。换了壳，没换芯。

需求底盘犹在，市场节奏迥异

讲到这里，可能有读者要问了：剧本既然像，那房价是不是也要复制一遍2016年到2017年的那波涨幅？我得直截了当地讲，剧本相似不等于结局照搬。

需求侧的底盘还在，这一点是承接政策的根基。农村人口向城镇的迁徙、中小城市向都市圈的集聚，这两股结构性力量并没有走到尽头。

2025年末常住人口城镇化率仍在持续抬升通道里，跟成熟经济体的成熟阶段相比，留出的空间依然可观。换房需求、改善需求、新市民的首套需求，这三股劲儿叠加起来，仍然是政策可以倚仗的需求底子。

不过节奏跟2015年比，明显慢了半拍，也稳了好几度。58安居客研究院院长张波指出，本次货币化安置相比2015年货币化棚改涉及的城市面要窄，重点是支持地级以上城市，尤其是人口集中的大城市，但政策保障力度更强，更加关注涉及群众的实际需求。

这话说得很到位。2026年的政策语境里，没有＂涨价去库存＂那种激进口号，更多的是＂止跌回稳＂＂因城施策＂这类带着分寸感的表述。

价格层面的分化，也是这一轮跟上一轮拉开距离的地方。

一线城市靠改善型客群撑住价格，外围则继续以价换量。这种分化在2015年那一轮启动初期也出现过，但很快被全国普涨的浪潮抹平。

当下的政策定力，恰恰是不让这种普涨重演。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，过去，城中村改造安置一直强调实物安置，避免货币化安置。

然而，在当前的房地产市场环境下，为了消化和优化存量房源，筹集更多保障房，安置方式发生了重要变化。从需求承接的角度看，2026年这一轮去库存更像是一次＂定向输液＂，而不是当年那种＂漫灌式输氧＂。

货币化安置之所以能在社会上引发广泛的舆论关注，原因在于2015年左右实施的棚改货币化政策对房地产市场产生了显著的提振效应。这一政策不仅让低迷的三四线城市楼市重现生机，还推动了交易量增加，使其重返＂牛市＂。

当下的政策制定者显然看到了上一轮的副作用，也看到了房地产从＂有没有＂转向＂好不好＂的产业拐点，因此手势更稳，落点更准。这也是为什么我倾向于把当下称作＂2015年的修订版＂，而不是简单的＂2015年第二季＂。

从库存压顶到货币安置归位，从专项借款到房票工具，从限购松绑到税费减免，2015年那本剧本里的每一个章节，几乎都在2026年找到了对应的注脚。可剧本的强度、覆盖的范围、伴生的目标，已经被重新校准过。

这种校准不是退步，而是把上一轮经验里那些被诟病的部分，主动收敛了起来。对于普通购房者来讲，看懂这种相似与差异的并存，比单纯押宝涨跌要重要得多。

2015年那波启动，最先回暖的是核心城市的核心地段，三四线的传导是后半段才发生的事。2026年的节奏，大概率也是这条路径，只是传导链条会更短、波及范围会更克制。

对于地方政府而言，城中村改造的资金平衡、专项债的合理使用、保障房与商品房之间的衔接，都是新的考题。历史不会重演，但会惊人相似。

这句话用在中国房地产的当下，再贴切不过。剧本翻新了，演员换了一茬，但镜头里那种熟悉的运行逻辑，依然是2015年那个版本的影子。

区别只在于，这一次，我们不希望看到再来一场全民押注的狂欢，而是希望让房子真正回到居住本身。