本报（chinatimes.net.cn）记者张蓓 北京报道

“当前中国房地产市场底部已经形成。”全联房地产商会创会会长、精瑞人居发展基金会主席聂梅生在4月8日一场关于“核心资产趋势”的交流活动上给出了这一判断。

著名经济学家、泽平宏观创始人任泽平也同时表示：“从房价来看，核心城市核心区域已基本筑底，下行空间有限。长期视角下，我认为具备上涨潜力。”

刚刚过去的3月，楼市迎来久违的暖意。据中指研究院统计，3月全国百城新建住宅价格环比微涨0.05%，同比上涨2.24%；二手住宅环比下跌0.34%，跌幅较上月收窄0.2个百分点；全国50城住宅平均租金环比上涨0.09%。

然而进入4月，“后小阳春”时期市场走向如何？仍引发不少猜测与徘徊心态。当被问及今年国家是否会出台更大力度政策激活房地产市场时，聂梅生对《华夏时报》记者明确表示：“我认为会的。后续会出台一些更贴合市场正常发展的促进性政策，我也比较期待。”

核心资产企稳，市场“二八分化”

基于“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，任泽平指出：“房地产普涨时代彻底结束，未来市场将呈现显著的二八分化。”核心城市核心区域与低能级城市、一二线城市远郊板块的分化格局将愈发明显。

数据为这种分化提供了注脚。据中指研究院统计，3月百城新房价格环比上涨的仅23城，下跌的达72城；二手房仅7城环比上涨，91城下跌。并非普涨。而北京、上海等一线城市表现亮眼，房价从2月就结束了长达9个月的连跌，实现环比上涨。

这一新格局的背后，任泽平认为，是中国经济引擎从人口红利、全球化、传统基建，转向硬科技创新、高质量发展与新质生产力，实现增长动力的“空中加油”。“双碳”、供给侧改革、现代化产业体系等战略，本质都是这一引擎切换。

“我认为两个确定性极强的方向：一是大模型，将成为超级流量入口；二是算力硬件，产业链各环节充分受益。此外，新一轮科技周期已至——人工智能，是我们这代人最重要的时代机遇。”在此背景下，人口向都市圈、城市群、核心区域集聚，经济向好则核心资产具备韧性。

聂梅生也明确表示，“我认为，当前中国房地产市场底部已经形成，不会再出现此前悬崖式下跌、两位数大跌的情况，也不会出现系统性灾难。”她提到，判断市场见底的依据有二：一是跌幅收窄，二是出现结构性分化。北京核心区域已率先企稳，局部甚至回升，二手房亦止跌。从规模看，去年全国商品房销售额仍保持在10万亿元量级，较历史高点回落幅度与GDP增速换挡基本匹配。这意味着房地产仍是经济的压舱石，未来大概率稳定在这一水平，刚性需求提供了有力支撑。

从“三明治理论”看房地产新游戏规则

如果说分化是市场的“表”，那么游戏规则的深层变革就是其“里”。聂梅生指出，房地产的核心逻辑已彻底改变，过去依赖土地与银根、以债权驱动的“三高模式”正在翻篇。

她说道：“中国老太太攒一辈子钱买房，美国老太太背一辈子贷住房——我们复制的是债权逻辑，所有人被债务绑定。”如今，新模式的底色是权益驱动替代债权驱动，运营从“三高”转向持有、运营与资本化。数字人民币、不动产上链、公募REITs等加速落地，本质都是资产证券化。

基于数十年研究，聂梅生提出了不动产的“三明治理论”：上层面包是收益权（租金等，REITs的基础），下层面包是不动产本身（土地、建筑），中间夹心才是核心价值层——涵盖“好房子”的五大标准（健康舒适、绿色低碳、智能便捷等），以及数字化水平、AI应用程度、社区服务品质。“三明治最贵的是馅料，不动产最值钱的也是夹心层。未来选房，要盯紧中间这一层。”

这一逻辑在全球核心资产走势中已得到印证。据Savills数据，2025年全球核心城市优质住宅资本价值上涨1.8%，租金增长2.2%；莱坊报告显示，高净值资金正加速回归核心城市核心资产。铁狮门高级总监邓超超也印证了这一趋势：“铁狮门始终坚持长期视角，只关注核心城市核心地段，市场极度狂热时保持冷静，平淡调整期反而积极挖掘机会。

邓超超认为，未来一两年北京将率先诞生一批新兴产业带来的新富人群，“他们对资产品质、智能化、社区服务的要求极高，这恰好契合了当下‘好房子’的价值逻辑。”

正是基于这一判断，铁狮门在北京CBD核心区域的项目金桐拾贰，于近期推出了顶三层AURA新品，仅20席，建面约240-396㎡，约3.7-4.2米层高，精装交付，约1700㎡专属会所以及世邦魏理仕7×24小时管家服务，构建了高净值人群资产持有与居住体验的双重护城河。市场人士分析，在核心资产筑底、分化格局明朗的节点推出此类产品，既是对“好房子”价值逻辑的回应，也意在承接高净值人群对品质与稀缺性的需求。

“三年左右有望全面放开限购”

对于市场普遍关心的政策走向，聂梅生给出了清晰判断。她对《华夏时报》记者表示，过去在房地产泡沫形成时期出台的抑制性政策，必然要逐步退出。“一个人生病时打针，病好了不可能还继续打针。”她预计，首套房、二套房相关规定以及土地方面的限制性政策，后续都有望调整。

聂梅生还提到，土地70年产权问题应有一个明确说法（如是否自动续期）。她一直主张解决小产权房问题，其本质与户籍制度相关。“如果农村户口和城市户口不能自由流动，就会影响城市化进程，也会影响首套房、二套房认定等政策落地。”

任泽平则给出了更直接的建议：“全国现在就可以全面放开限购，不必过度担忧。了解一线市场的都清楚，当前完全没有必要再顾虑放开后的市场波动。”他预计，未来一两年一线城市远郊区会率先放开，大约三年左右有望全域放开，北京或存在特殊性，节奏可能略有不同。

对于房价走势，任泽平保持乐观：“核心城市核心区域长期视角下具备上涨潜力。不要迷信奇迹，要相信规律。”他强调，选择有人口与产业未来的区域，远离缺乏基本面支撑的标的，是分化时代的生存法则。从全球资产配置视角看，中国拥有稳定和平的发展环境，战略看多中国经济前景与人民币资产是应有之义。