3月16日，国家统计局最新发布的2026年2月份70个大中城市二手房数据，还是没能给市场带来惊喜。

先给大家说下这个表格怎么看的，就是等于100，说明不涨不跌；101就是代表同/环比涨了1%，反之98就是代表同/环比比下跌2%

数据显示，当月二手房价格环比上涨的城市仅有4个，分别是北京、上海、沈阳、厦门，环比指数分别为100.2、100.2、100.2、100.1，其余66个城市全部处于下跌区间。

说实话，这个结果比我上个月的预期差了不少，我原本以为，随着跌速放缓，至少能有10个左右的城市实现环比上涨。

毕竟1月份的数据已经有好几个城市出现增长了，没想到2月份数据并没有太大好转。

很多人看完数据会问，明明70个城市的环比指数全部在99以上，肉眼可见跌速放缓了，为什么还是只有4个城市能实现上涨？

更核心的疑问是，这种“跌速放缓但仍在下跌”的状态，到底算不算企稳？我们还要等多久，才能真正走出这一轮楼市调整期？

先解答第一个问题，为什么只有这4个城市能在普遍下跌中逆势上涨。

这背后从来不是运气，而是城市基本面的硬支撑，核心就两个关键词：人口流入和经济韧性。

北京和上海作为一线城市，即便北京2025年常住人口控制在2300万以内，核心区域的人口虹吸效应依然未减，1-2月北京二手住宅网签总量超过2.3万套，较近十年同期平均水平高出两千余套；

上海则在“沪七条”新政出台后，首周日均成交套数达到685套，周末单日成交峰值突破1000套，市场活跃度显著提升。

沈阳和厦门则是区域核心城市的代表，沈阳作为东北中心城市，人口基数稳定，刚需支撑扎实；

厦门则凭借宜居属性和产业优势，吸引着周边城市的人口流入，形成了相对稳定的购房需求。

反观其他66个下跌城市，尤其是三四线城市，面临的核心问题的是需求不足和库存高企。

据统计，当前百城三四线二手房挂牌均价同比下降9.31%，去化周期超110天，很多城市的二手房挂牌量远超成交量，业主想卖房只能不断降价，形成“降价-观望-再降价”的恶性循环。

再说说第二个疑问，跌速放缓为什么不算企稳。

在我看来，企稳从来不是“跌得慢了”，而是“不再跌了”，更重要的是形成稳定的上涨预期。

我一直有个判断，什么时候70个大中城市二手房环比指数，能持续两个月有30个以上城市超过100，这一轮主跌浪才算真正告一段落。

现在的情况是，虽然跌速放缓，但所有城市都还没跳出“下跌”的圈子，就连上涨的4个城市，涨幅也都在0.3%以内，属于微弱上涨，根本形成不了带动市场的信心。

更关键的是，这一轮楼市调整，已经彻底改变了中国人的购房心理，这也是为什么跌速放缓，却依然没人敢轻易入场。

大家还记得2025年初的那波局部反弹吗？

当时楼市稍微回暖，很多人着急抄底，结果3月份反弹戛然而止，4月份开始报复性下跌，那些急于入场的人，几乎全部被埋。

这一轮去杠杆，已经彻底打破了“房价只涨不跌”的神话，这一代中国人，再也没有10年前那种“敢贷款、敢抄底”的勇气了。

我身边就有朋友，2025年初花了全部积蓄，加上高额贷款抄底了一套二线城市的二手房，现在房价跌了近10%，每月还要还几万的房贷，进退两难。

这种“被套牢”的经历，正在传递给更多人，导致大家即便看到跌速放缓，也依然选择观望，毕竟谁也不想成为下一个“接盘侠”。

除了当下的购房心理，下一代人口的减少，更决定了远期楼市的格局，这也是我对2030年后楼市不看好的核心原因。

相比于我们这一代，下一代的人口数量少了近一半，未来的购房需求只会逐年减少，而目前市场上的库存依然庞大，供需失衡的压力，短期内很难缓解。

结合日本楼市的经验来看，日本房地产泡沫破裂后，每轮下跌时间均不超过60个月，企稳需要货币、财政宽松政策的支撑，以及供需两端的共同发力。

参考国际机构和中金公司的最新分析，乐观情况下，中国楼市可能在2026年下半年企稳，悲观的话则要等到明年甚至后年年初，企稳后大概率会有5%左右的反弹，但很难再现过去的高速增长。

这一轮楼市调整，不是“普跌后的普涨”，而是“分化后的精准企稳”。

未来，像北京、上海、深圳、杭州、广州、成都这样的核心城市，凭借持续的人口流入和经济发展，房价依然有创新高的可能，

中金研报也指出，北京、上海楼市拐点渐行渐近，2026年有望企稳。

但对于大多数三四线城市，尤其是县城乡镇，未来的趋势会越来越明显：

大量没电梯、没物业的低质量老房子，会逐渐空置，现在不卖，未来大概率会砸在手里，其实现在已经有很多这样的房子，根本无人问津。

对于普通人来说，与其纠结“什么时候抄底”，不如先查一下自己所在城市最近3-5年的常住人口变化，人口持续流入，就还有潜力；人口持续流出，就一定要谨慎。

楼市早已告别“闭眼买就赚”的时代，理性看待下跌，拒绝盲目抄底，才是当下最稳妥的选择。

毕竟，房子最终是用来住的，不是用来投机的，这一点，经过这一轮调整，相信越来越多的人已经读懂了。