文丨布丁

政府下场拯救“老破小”？

据媒体报道，近期上海、济南、杭州、重庆等多地，相继宣布将收购二手房用作保租房。以往，地方政府或国企下场“收储”，主要是针对存量新房项目。如今纷纷加入收购二手房行列，释放了什么信号？对楼市有多大影响？

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先来简单了解下上海的情况——

据报道，浦东新区、静安区和徐汇区率先成为试点。截至目前，这三区已经各自结合实际情况形成工作方案，最有可能被收购的，主要是地段条件较好、产权清晰、中小户型、业主置换意愿强烈的房子。

以浦东新区为例，优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰的个人二手房源。静安区除了要求总价适中、产权清晰外，优先面向有置换本区商品房意愿（一手房优先）的产权人。

从上海三区试点的要求可以看出，符合标准的收购对象，基本就是外界所说的“老破小”。对这些房东来说，与其费劲巴拉地跟中介和卖家讨价还价——以楼市现状，很多时候只能“以价换量”忍痛出手，卖给政府显然更省心。

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这一举措，其实是“以旧换新”政策的延续。过去几年，全国多地都在推行住房“以旧换新”，这一政策的关键在于，旧房能否顺利实现交易。

特别是像上海这样的大城市，二手房买卖已经成为主要交易模式，可从近几年的情况看，情况不太乐观。很多二手房建成年代久远，户型也不甚合理，挂牌后成交难度大。旧房卖不掉或者卖不出合适价格，房东就没钱买新房，谈何置换？

政府下场收购部分二手房，可以打通“以旧换新”堵点，既能推动二手房市场流动，又能带动新房销售。

可能有人会担心，政府会不会借此压价，让二手房市场进一步走低？这就有点过虑了，毕竟政府并非强制收购，它的交易模式和普通的二手房交易一样——觉得价格合适就卖，接受不了就不卖。

另一方面，“老破小”们虽说不好卖，地段普遍较好。而政府以往的保租房项目，往往位置相对偏远，价格便宜但通勤成本高。政府收购市中心的二手房，重新装修改造后，以低于市场价租给有需求的年轻人，更符合保租房政策的初衷。

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由此可见，政府下场收购“老破小”作保租房，理想状态下是个“多赢”局面。但正如上文所提到的，模式走通的关键仍在于价格。

过往多地收购新房作保障房，往往是整栋楼甚至整个项目收购，开发商为及时回收资金，也乐于打个折扣，谈判简单、交易成功率高。可收购二手房，面对的是个人房东，工作量和时间成本成倍增加，交易的不确定性也大大增加。

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更何况，一套二手房，会因地段、户型、楼龄等不同，价格相差巨大。政府要如何确定一套房子值多少钱？会参考同类房子过往的成交价格吗？

目前来看，上海及其他地方的政策，还缺少详细细节，最终市场影响有待观察。

但从过往实践来看，相较于庞大的新房库存量，地方政府收购的项目，不过是九牛一毛，很难对整个新房市场产生大的影响。而且政府收购的，往往是相对优质的项目，大量位置偏、质量低的新房，仍是无人问津。

另一方面，收购房产需要巨量的资金。尽管中央会下拨部分支持资金，但大部分资金仍需地方自筹。在多地财政日趋紧张的局面下，如何凑够足够的资金是个问题。还有一个现实顾虑是，一旦未来房价继续下跌，政府收购的大量房产，将面临巨大的资产损失风险。即便是用来作保租房，也要考虑资金效益比，不能做太亏的买卖。

如果说政府收购新房是为稳定新房市场，帮助开发商纾困，推动土地财政正向发展；那此次下场收购二手房，则是面对千千万万个体房东，试图激活范围更广的二手房市场流动性。此前收购新房存在的问题，在收购二手房时同样会发生。

像上海、杭州、济南等一二线城市，财政资金相对充足，可以投入大量资金去收二手房。可我国楼市现状是，越是小城市，二手房越是有价无市，流动性差。而这些更需要破局的城市，财政难以承担收储的重任。换句话说，这些地方的二手房业主，指望政府托底，可能是不切实际的幻想。

总的来看，我国房地产已经高度市场化了，无论是政府收购新房还是二手房，对整个市场的影响不会很大，很难指望房价马上止跌回稳，楼市调整会是一场持久战。