2023年伊始，楼市政策迎来重大转向，各地陆续解除购房限制，信贷环境也随之宽松，银行纷纷下调房贷利率和首付比例。对于翘首以盼的刚需和寻求改善居住条件的家庭而言，这无疑是政策鼓励入市的绝佳时机。自住为目的的购房者，更不必过分担忧房价的短期波动。

然而，面对琳琅满目的房源，如何才能选到心仪且不后悔的家，成为横亘在购房者面前的一道难题，毕竟这关乎未来几十年的生活品质。一位资深业内人士给出了精辟的建议，购房务必谨记“买老、买小、不买三”这七字箴言，让我们逐一解读：

一、买老：优选次新房，规避烂尾风险

这里的“买老”并非指老旧破败的房屋，而是推荐购买房龄在5至10年之间的次新房。相较于期房，次新房的一大优势在于“眼见为实”。你可以亲身考察房屋的实际状况，包括房屋质量、装修风格、小区环境等，满意则购入，不满意则另寻他处，最大程度避免了期房可能存在的烂尾风险。

近年来，部分开发商面临着高负债率和融资困境，加之销售业绩下滑，资金链日趋紧张。这种情况下，为了压缩成本，偷工减料、降低房屋质量的情况屡见不鲜，更严重的甚至导致项目烂尾，让购房者血本无归。选择次新房，无疑是降低风险的明智之举。

二、买小：量力而行，降低购房压力

“买小”指的是年轻人购房时，应优先考虑60至70平方米左右的小户型。小户型的总价相对较低，能够有效减轻每月的房贷压力。待日后经济条件宽裕，再考虑置换更大户型的房屋。

如果一步到位选择120平方米以上的大户型，虽然居住空间宽敞，但随之而来的月供压力也会大幅增加，甚至可能超出承受范围，影响生活质量。因此，购房应遵循“量力而行”的原则，不必追求一步到位，先拥有一个属于自己的小家，再逐步改善居住条件。

三、不买三：避开三类房产，避免潜在问题

所谓的“不买三”，是指不建议购买老破小、郊区房和高层住宅这三类房产。这三类房产究竟存在哪些缺陷，让专业人士不推荐呢？

1. 老破小：地段虽好，居住体验差

老破小的最大优势在于其优越的地理位置，周边往往聚集着成熟的交通、超市、医院、学校等生活配套设施。然而，老破小也存在着难以忽视的硬伤：房屋主体结构和各种管道设备老化严重，即使进行旧房改造，也难以从根本上解决问题。

此外，老破小的户型设计往往缺乏人性化，例如厨房、卫生间没有窗户，或者窗户正对楼梯过道，常年无法接受阳光照射，容易滋生细菌。部分老破小的客厅面积狭小，甚至没有窗户，需要打开房门才能获得采光。总体而言，老破小的居住体验远不如近十年建造的次新房。

2. 郊区房：配套匮乏，抗跌性弱

许多人选择郊区房，主要是因为价格便宜，且小区的绿化环境通常优于市区。然而，郊区房的劣势也显而易见：周边配套设施不完善，生活便利性大打折扣。更值得注意的是，在房价下行周期中，郊区房往往首当其冲，率先下跌，随后才会蔓延至市中心区域。

3. 高层住宅：公摊面积大，出行不便

购买高层住宅存在诸多问题：首先，高层住宅的公摊面积通常大于多层住宅，购房者需要为公摊面积支付物业费等额外支出，并不划算。其次，高层住宅住户密集，电梯数量有限，上下楼等待时间较长，尤其在高峰时段，出行效率较低。