仲量联行《中国零售地产与消费市场2025年上半年研究报告》，从消费基础、零售地产供需、业态结构、区域差异及创新趋势等维度，呈现市场动态。

消费基础方面，2025年上半年人均可支配收入保持增长，为消费市场提供支撑。消费需求呈现多元特征，健康、体验、个性化需求凸显，如健身运动、医疗健康服务等业态受关注，同时线上线下融合加深，抖音等短视频平台对消费决策影响显著，带动相关业态流量与转化。

零售地产供应与空置率分化。重点城市商业体供应有差异，部分城市新增供应集中，如部分A类城市上半年有新项目入市，但整体市场空置率呈现区域分化，核心城市优质商圈空置率较低，非核心区域或部分三四线城市面临一定去化压力。从租金水平看，核心商圈优质物业租金保持相对稳定，部分新兴商圈租金有小幅波动。

业态结构调整明显，各品类占比有升有降。餐饮业态中，A类城市正餐占比从2024年上半年22.8%降至2025年同期15.3%，B类城市正餐占比从25.0%微调至21.3%，快餐小吃占比整体稳定；咖啡饮品在部分城市占比提升，如B类城市从1.5%升至3.0%。时尚业态中，服饰鞋包占比普遍下滑，A类城市从26.8%降至21.3%，C类城市从25.3%降至18.7%，美妆个护占比相对稳定。服务业态增长显著，健身运动场馆在A类城市占比从2.3%升至8.3%，医疗健康服务、宠物服务及用品等新兴服务类业态占比均有不同程度提升。生活业态中，家居杂货家具、图书潮玩礼品占比略有波动，超市在部分城市占比下降。儿童业态涵盖儿童服务、娱乐、时尚等，整体占比保持稳定，如部分城市儿童服务占比超4%。娱乐业态中，娱乐游戏科技占比提升，影院在部分城市有所复苏，KTV占比仍较低。

区域市场表现差异显著。A类城市（如北京、上海等）凭借消费力与商业成熟度，新兴业态布局集中，体验类、高端服务类业态占比高；B类城市（如成都等）商业活力较强，餐饮、时尚业态调整积极，服务类业态加速渗透；C、D类城市以满足基础消费需求为主，传统餐饮、生活业态占比高，新兴业态布局相对滞后。以上海36个购物中心为例，2025年上半年新开门店中，服饰业态占比64%，仍为重要组成，但较此前有所下滑，体验类业态占比持续提升。

创新趋势方面，商业体注重场景营造与IP联动，如引入Kinetic Space、MOREPRK等特色空间，结合KPOP等流行文化IP吸引客流；会员体系升级，VIP服务优化，提升消费者粘性；数字化运营加深，通过线上平台引流、精准营销，打通线上线下消费链路，同时部分商业体探索“零售+”模式，如“零售+医疗”“零售+健身”，拓展商业边界，提升综合竞争力。

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