美的置业为何成了家族“钱袋子”？

作者 | 于婞

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

去年净利润5.6亿，违规贷款6.5亿。一家上市公司辛辛苦苦赚来的钱，还不够“借”给大股东的私人地产项目？

不久前，美的置业(3990.HK)公告“自曝”了这层隐秘关系：2025年全年，公司通过三家信托通道，向实控人何享健家族控制的三个地产项目违规输送最高6.5亿元贷款，对此，公司的解释是：沟通失误。

轻资产转型后的首份“成绩单”还没来得及焐热，账上的钱就已经绕道回到了大股东的口袋。何享健家族为什么要这么做？美的置业，到底是在为谁赚钱？

01

轻资产“现金奶牛”诞生

美的置业2025年的年报数据非常好看：营业收入41.49亿元，较2024年37.26亿元增长11.4%；归母净利润5.59亿元，同比增长16.9%。

分板块来看，贡献收入的主要有开发服务、物管服务、资产运营和房地产科技4大板块。这些业务的共性，是轻资产、低负债、稳定现金流。在行业出清周期中，这种结构让美的置业成功避开了大规模减值与债务压力，维持住了盈利能力。

其中，开发服务2025年收入为9.58亿元，同比增长 227.1%；物管服务收入19.04亿元，同比增长3.5%；资产运营8.35亿元，同比下降15.4%；房地产科技4.52亿元，同比下降 25.4%。

增长最快的开发服务，是美的置业新增业务板块，主要承接控股股东既有房地产开发资源全周期服务，旨在通过轻资产模式，持续培育房地产产业链开发服务能力，是产品价值输出的核心载体。

物管服务是美的置业目前的核心盈利支柱，年报显示，2025年公司深化产业园区、医疗康养等领域布局。截至报告期末，物管服务合约面积9964万平方米，在管面积8632万平方米。

至于资产运营收入下降，主要是由于商业物业销售部分报告期内交付减少所致；房地产科技下降主要由于房地产行业销售下行，2025年建设项目减少所致。

图源：罐头图库

营收和利润表现尚可的同时，美的置业其他财务数据也都比较“亮眼”。

比如2025年，美的置业毛利为13.65亿元，较2024年上升2.5%；

截至2025年末，美的置业总现金及银行存款为16.46亿元。其中，现金及现金等价物为16.01亿元，受限制现金为4497万元。

此外，有息负债仅5.92亿元，公司资产负债率已经从2023年的75.14%骤降至如今的47.7%。

然而，这只“现金奶牛”挤出的第一口奶，却流向了何享健家族自己的嘴里。开头提到美的置业自曝的6.5亿元违规贷款，恰好是公司2025年末账面现金的近4成。

02

隐秘的“回家”通道

6.5亿如何流出？

美的置业漂亮的财务数据，源于一场两年前完成的“手术”。

回望2024年6月23日，美的置业公告宣布一项重大股权重组计划：公司决定将房地产开发业务从上市公司体系中剥离，交由其控股股东接收，未来公司将专注于物业管理服务、商业物业和产业园、房地产科技、建设项目管理等轻资产业务。

美的置业控股股东为美的发展控股（BVI）有限公司，该公司持有美的置业78.52%的股份。这背后，创始人何享健的儿媳妇卢德燕通过持有美的发展控股(BVI)有限公司、美恒有限公司和美域有限公司的全部股权，间接控制美的置业81.13%的股份，为上市公司实际控制人。

过去，房地产开发业务一直是美的置业的核心业务。2023年，该业务的总资产高达1971亿元，收入达到700亿元，占到了公司总收入的97%。这次剥离房地产开发业务，有市场观点认为，这意味着何氏家族主动拿下重资产，推动美的置业轻装上阵。

图源：罐头图库

如今财报出炉，美的置业确实通过“退房”打了一个漂亮的翻身仗。但何享健家族并未真正放弃房地产业务，并且依然通过美的置业“输血”。

据美的置业“自曝”公告披露，公司内部监控检查发现：2025年全年，全资附属公司佛山美置、广东美置分别与万向信托、粤财信托、中原信托签订委托投资协议，总规模上限合计达17.5亿元。

协议约定，三家信托公司作为通道，向沈阳正汇、南海美鸣、顺德天美三家企业发放多轮无抵押、可随时要求偿还的贷款，专项用于补充日常营运资金。其间任何时点最高未偿还贷款总额不超过6.5亿元。

而这三家企业，恰好都是“自己人”。三家企业分别对应沈阳美的·君兰江山、佛山美的·滨湖学府、佛山美的·西江府三个地产项目——这些项目，恰恰是2024年从上市公司剥离出去、交由何享健家族持有的资产。

也就是说，上市公司通过信托通道，向已不属于自己的家族地产业务，隐秘提供了最高6.5亿元的资金支持。

对于违规原因，美的置业的解释令人错愕：“本集团内部各部门之间沟通失误所致。”公告称，业务团队批准并进行了交易，但未通知合规团队其中可能涉及关联人士；合规团队仅核实了委托投资协议的对手方为独立第三方，未能识别出潜在的间接关联性。

不过香颂资本董事沈萌表述，剥离是优化上市公司的资产结构，而“输血”只要在合法的框架内，不会影响到上市公司的收益。

03

逆周期布局

还是舍不掉沉没成本？

但是何享健家族为何在美的置业剥离房地产开发业务后仍持续为其输血？

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，这本质上是一场风险转移与利益回流的双重套利。剥离地产时，何家以"行业下行、减少亏损"为由，将重资产、高负债的地产开发业务从上市公司体系移除，使美的置业转型为轻资产平台。这一步完成了风险出表——让上市公司股东共同承担地产下行的历史包袱。但半年后通过信托通道反向输血，说明何家并未真正放弃这些项目，而是试图保留收益权、转移风险敞口。

他认为，这种操作的精妙之处在于：项目亏损时由家族私有化承担（但用的是上市公司分红资金），需要资金时又从上市公司"借款"（实质是融资）。上市公司沦为家族的"资金池"，而非独立运营实体。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，何享健家族最初将地产业务从上市公司私有化，确实与行业调整、主营业务与房地产业务需要剥离有关。但如今选择“输血”，并非代表看好房地产，而是因为地产业务板块前期投资较大，当前经营遇到困难，需要流动性资金支持。

沈萌也认为，剥离是因为地产业务的概念限制了上市公司增长的天花板，所以大股东接收是为了让上市公司表现更好。所以，上市公司对大股东提供一定支持，也符合共同利益。

图源：罐头图库

2024年私有化时，市场普遍认为这是大股东接盘亏损业务、拯救小股东的“义举”。彼时，何享健家族向小股东发出的邀约价为5.9港元/股，较消息宣布前最后一个交易日3.75港元的收市价溢价高达57.3%，被外界称为“白衣骑士”般的慷慨出手。沈萌认为，大股东协助剥离，上市公司改善概念预期后，也算反馈大股东。

但从市场表现看，被输血的三个项目处境并不乐观。佛山美的·滨湖学府2021年拿地、2022年开盘，卖到现在四年过去了仍在销售。滨湖学府的平均地价为1.6万/平米，当初的开盘价还能维持在2万/平米以上，目前已经跌到了地价水平，赔本在卖。沈阳美的·君兰江山的开发主体——沈阳正汇房地产开发有限公司，在2024年一度陷入亏损。

对于何家持续输血的真实动机，柏文喜认为更可能是避免项目烂尾引发的系统性风险。这些项目若停工烂尾，不仅损失本金，还将触发购房者维权、金融机构追债、地方政府约谈等连锁反应，甚至波及美的集团的品牌声誉。6.5亿元与其说是投资，不如说是"保交楼"的维稳成本和声誉保险。

严跃进分析表示，这更像是沉没成本带来的被动投入。当前房地产市场总体处于止跌回稳的初期阶段，远未到大规模扩张的“逆周期布局”。之所以继续投入，更多是因为部分项目已进入可销售或工程收尾阶段，涉及保交付等现实问题，需要做到有始有终，确保项目资金状况健康。

“从上市公司拿钱投向地产业务，本身存在一定风险。资本市场对此会非常谨慎，担心这笔输血背后的回报是否合理，是否可能损害公众股东的利益。这也是大家普遍关注的核心问题。”严跃进表示。

对于控股比例如此之高的家族而言，上市公司几乎就是家族资产的延伸。但问题是，中小股东的权益如何保障？在你看来，这更像是一场逆周期布局，还是一次被动输血？评论区聊聊吧。