金山新盘的井喷供应，吸引了不少话题，临近年底部分项目也开始持续上市。

整体而言，热度一般，开盘前售楼部挤满人，开盘后鸦雀无声，看网签数据一直未动。

伴随着这种局面，整个板块的信心可谓受挫，下面就盘点看看这些新盘。

整体分析

先看看金山新盘情况：

从目前在售的项目，以及即将上市和最近成交的地块，合计19个项目，整体而言库存大概在6500套左右。

面世的项目14个，目前的库存5168套。

从面积段分布来看，已经面世的新盘或者剩余的库存，大部分面积都在120平以上。

其中100平以下的项目，仅一个建总流花溪二期，以及建总瑞璟的102平。

其中流花溪二期，89平324套，网签了60套，建总瑞璟102-103平188套，网签20套，城市之光89平的库存23套。

这意味着，金山目前新盘里面，105平以下的房源，合计库存455套。

参考库存5168套，占比9%。

这也是当时喊出金山不给刚需机会的原因。

硕大的金山，大部分地块都不在核心区，结果给出的刚需产品，居然不到10%。

对于金山的新盘大部分上限也不高，所以面积段集中在2个地方，125平、150平，预计占比50%以上，市场都给出了刚改定位。

这明显是定位的同质化问题。

新盘分析

对于金山目前整体分成金山北、住宅区、金山南三环一带，奥体、上渡。

按板块划分之后，简单聊聊这些项目的优劣点。

先看看整体的占比情况：

从区域划分来看，很明显分化也很严重，金山北五号线沿线扎堆新盘供应，金山南就是高宅旧改，区域更优的金山住宅区、奥体上渡，反而供应库存并不大。

这就是金山的另外一个问题，弱区域扎堆供应，而且还同质化。

下面聊聊片区和新盘情况：

首先是金山南，这里最大的问题还是太靠外围，也是四大片区里面最下游的一个。

目前的四大新盘，除了流花溪二期，都是改善定位，而且面积段还不低。

由于是高宅的巨型旧改，单盘的体量都不低，这也是最艰难的一点。

区位支撑力太差，又遇上了扎堆的改善供应，个人感觉这里是难度最大的地方。

接着是奥体上渡，这里区位相对不错，配套也够清晰，主要问题奥体在市场相对偏弱，特别这几年新盘都开始说是位于金山。

从项目来看，烟山的配套是不错的，主要问题还是价格偏高+贴着建材市场，至于麓里，限高的四代宅，社区太密，最后榕发的新地块，低密、小体量、楼面价不过万，算是优质地块。

接着是金山住宅区，也就是金山街道的范畴，虽然都说金山供应多，实际住宅区库存不过500套，都是小体量的项目，这里的地缘也最多。

主要问题没拿到好学区，社区偏小，价格基本都顶着二手上限，总价400W起步，大部分集中在500W左右。

其中瑞玺就是中庸，该有的都有，没有大硬伤，但是也没有特别突出，左海锦翠，周边界面够新，主要硬伤是贴着消防站，主力户型169平，不算小。

金山北

最后就是金山北，这里也是金山最卷的地方，8个新盘，都是5号线沿线，库存也最多，同质化也很严重。

最早上市的左海金山文翠，从土拍开始就是高关注度，划片金山小，结果去化却不尽人意，特别首次网签后，直接躺平。

群友觉得因为现在买无法立刻入读导致观望，有的觉得是因为透明案场，导致分销不爱带。

对于项目而言，400W起步，主力户型在470W左右，这个预算在金山已经是顶着上限。

精装3.15W，如果算上精装、学区、新规，扣除后看上去性价比还行，只不过全部加起来在金山北位置，目前单价已经是金山包括二手的上限。

只能说，项目做太满。

接着就是天翔3个地块，瑞璟的争议点是新规问题，目前市场对于新规的界定，好像是最后一次层高的标准当作了界限。

实际从首次的新规发布，真正有大作用的还是阳台占比，这是得房率的主要来源。

至于层高，即便按旧规做个2.9米，对比大部分新规3-3.05米，并不是什么溢价点。

此外，项目由于配建导致住宅占地偏小，强排的楼栋，做不出100平以下的产品，对刚需友好度还是不足。

优势就是上面说的，金山北剩余新盘全部120平起步，项目没有同质化，300W以下。

接着是江湾道，左海直接复制文翠，一样的设计，一样的定位，少了学区、精装，总价预计320-380W。

只靠新规产品做卖点的刚改盘，目前优势就是金山住宅区没竞品，只不过金山刚改是否会因为没得选，而选这里也是一个疑问？

最后就是阵坂，近期上市的地铁栖江元璟，定位就是金山唯一的低密洋房产品，主推得房率。

洋房总价在310W-400W，与江湾道基本一致，虽然也有下层会所，但是整个产品展示略一般。

以开窗面做展开，从网络样板房截图，北面卧室做对比：

栖江元璟是60%宽度开窗，文翠接近80%开窗，瑞玺北面80%，侧面还有50%，双开窗。

这就是一个开窗的差别，至于群友分享的外立面，指出项目也是目前新盘里面少见含铝量较低的项目。

整体而言，项目有更好的基础条件，只不过在改善的产品展示上，不如左海建总。

配合项目的配套，学区弱，地铁实际只有5号线在旁边，4号线步行有距离，6号线还在规划中，对于刚改家庭的吸引力也就剩下洋房+得房率。

这和江湾道一样，特色有，但是不够满。

至于还没对外的滨江鸣翠，从左海紫阳隐翠的定位来看，大概率也要搞个大平层，单价也不会低，大概率会承托友商。

左海目前的操盘行为，从望悦开始，就是在托举市场。

盘点总结

这时候再做个购买力的汇总，可能就能看出项目的差异：

分析：简单计算后，可以发现在金山拿着不足300W，居然只有流花溪二期、瑞璟，很魔幻。

这预算在整个福州也不算低，金山已经是外围板块，结果这个预算没什么选择。

400W以上的门槛，就是住宅区+金山文翠，以及可能成为金山灯塔的滨江鸣翠。

没有哪个项目可以做到全方面的完善，要么社区小，要么没学区，要么在产业园周边、要么啥也看不出来就准备灯塔。

至于350W左右的，主力是就栖江元璟、江湾道、城市之光。

城市之光配套更突出一点，不过不是新规，另外2个有特色，但是卖点又不够充足。

至于还有的选择就是流花溪和云行，产品不错，区位差点意思。

可以发现，在金山买房，主打就是憋屈，整个楼市都在跌，金山二手也在跌，所谓的学区更是领跌。

结果新盘市场，300W以下就这？

400W以上买不到够完美的新盘，350W选择很多，只不过都差点意思。

至于要怎么匹配合适？

以金山北为例，价格不变，文翠搬到住宅区，江湾道划片金山小，栖江元璟拿到城市之光的配套，紧靠洪塘站而不是阵坂，小学一般初中给个金中或者桔四。

这样搭配下，这些项目再以目前定价，看上去就相对顺眼了。

不可能300w买个下游刚需盘，350w买个29中，450w买个产业园边。

这是2026年的楼市了。

至于后续供应，最近仓山规划是飞凤山周边，当然还有城市之光南侧百亩的高容积率商住用地，以及金山文体用地。

这些地块都有一些特色在，拿出来的冲击力也不低。

只能说目前的金山很扭曲，对购房者友好度太低。

大概率都不好卖，反正就是互相伤害。