自2023年3月起，中国房地产市场便悄然拉开了新一轮“量价齐跌”的序幕。数据显示，今年1月至9月，全国商品房销售面积共计84806万平方米，同比下滑7.5%；销售额则为89070亿元，下跌4.6%。

与此同时，房价的疲软态势同样不容忽视。据权威机构统计，过去一年间，全国住宅平均销售价格呈现下降趋势，而9月份的平均价格更是触及2023年以来的最低点，相较年初的高位，跌幅已超过16%。

事实上，当前国内房地产市场的走向，早已被独立经济学家马光远在数年前精准预判。他指出，中国房地产的黄金投资时代已然落幕，未来房屋将回归其本质的居住属性。他预测，未来的房价将以“稳中有降”的姿态，逐渐剥离投资属性和杠杆化色彩，回归居住本质。而当前楼市的低迷景象，无疑印证了他预见的准确性。

对于那些家中仅拥有一套房产的居民而言，无论是成交量的低迷还是房价的下跌，其影响都相对有限，因为他们的购房初衷是为了自住。然而，对于那些拥有两套及以上房产的家庭而言，一旦房地产市场进入新一轮调整期，明年他们将可能面临“四大困境”。

困境一：房产市值缩水在所难免

过往，许多人将房产视为资产保值增值的首选。国内居民总资产构成中，房产占据了高达77%的份额，金融资产仅占23%，可见国人对房产的青睐程度。然而，自2021年下半年起，房地产市场便显露出长期下跌的苗头。

最初是三四线城市房价承压，随后郑州、天津、石家庄等省会城市也未能幸免，如今，即便是北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价亦出现松动。以上海为例，其中心城区的房价已较历史最高点下跌了15?0%以上。因此，拥有多套房产的家庭，未来极有可能要面对房产市值不断缩水的现实。

困境二：房产变现难度陡增

自2023年4月以来，全国各地二手房挂牌量呈现井喷式增长。截至9月底，全国新增二手房挂牌量环比激增27.94%，总数高达61.89万套。在部分一线城市实行“认房不认贷”政策后，上海的二手房挂牌量已突破18万套，北京也达到了15万套。

更值得关注的是，高企的房价让许多年轻人望而却步，他们认为用一生积蓄换一套房不值当，转而选择租房，这预示着未来刚性购房需求将进一步萎缩。对于多套房产的持有者而言，二手房挂牌量日益增加，而刚需购房群体却在减少，这无疑将大大增加房产变现的难度。

困境三：持房成本与日俱增

过去，许多投资者寄希望于房价的持续上涨来抵消持有房产的成本。然而，历经三年疫情冲击，多套房产家庭的收入普遍受到影响，月供压力陡然增大。

此外，与仅拥有一套房产的家庭相比，拥有多套房产的家庭在物业费、维修基金、取暖费等方面的支出更为可观，且这些费用每年都呈上涨趋势。显而易见，对于这些家庭而言，还贷压力和持房成本都在不断攀升。

困境四：“以租养贷”模式难以为继

曾经，许多购房者通过将房产出租，利用租金偿还贷款，实现“以租养贷”，待房价上涨后再出售房产实现资产快速增值。然而，在当前的市场环境下，想要继续“以租养贷”恐已难上加难。