限价“天花板”、中签率最低2.29%、A类人才扎堆......集万千热度于一身的超级红盘——江河汇IFC的住宅——国金汇邸，等了3年多后终于交付了。

杭州江河汇区块效果图

本次交付的是IFC（汇东三区）296套住宅房源，涉及3、4、5号楼，还有剩余汇东四区357套房源预计今年年中交付，整盘面积段144-342㎡，新房时期限均价69800元/㎡。

由于2022-2023年，IFC住宅三次开盘中签率均低于10%，整盘全部限售5年，预计最早要到2030年可上市交易。

房源目前还不能交易，大批业主已经转向租赁市场。截至目前，首批交付的IFC住宅中，仅贝壳租房平台已有超50套出租上架，占比约17%。租金跨度比较大，从1.7万/月到最高的204㎡房源3.8万/月。其中，租金最低的一套是建筑面积为159㎡的房源，月租金1.7万。

这个租金区间，比起同板块的中海御道、盛世钱塘等老牌小区的确要高出不少，和万科大都会的出租行情相差不多。

那么，和IFC同为核心地段的租金现状情况如何？对比来看，南星桥、望江一带，次新小区如蓝色钱江等由于面积都比较大，整体租金普遍在2.2万/㎡以上，其300㎡以上的超大跃层户型的租金更是高达4.8万/月。

望江的次新房如海潮望月城，主要出租的都是300㎡以上大户型，挂牌租金约4.5-5万/月，个别480㎡的面积段租金挂牌约8-10万/月。旁边的江明月朗园则相对略低，因为小区出租的有不少是120-140㎡的基础户型，租金约在1.5-2万/月上下。

海潮望月城实景图 摄/安可

整体来看，IFC的租房行情比起成熟的南星桥、望江还是稍低，毕竟江河汇板块整体的商业配套还处于建设阶段，周边的烟火气上略有减分，生活配套欠缺也使得在租房市场上的表现不够突出。

和江对岸的超大社区——亚运村相比，亚运村的优势在于其体量大，户型覆盖跨度大，挂牌出租量多，也使得房租相对更有竞争力。在租房平台上，华润亚奥城、绿城桂冠东方出租房源，一套140㎡房源的租金约在1.3-1.5万/月左右。

在当前的市场环境下，这样的租金水平算理想吗？据豪宅中介介绍，目前IFC住宅刚交付不久，挂牌出租的不少，实际租出去的不多，有一套160㎡的房源已成功出租，租金大约1.6-1.7万/月。可见，按照已经出租的情况判断，现有挂牌房源租金还要有一定折扣。

IFC国金汇邸部分住宅挂牌租金情况

从目前出租情况看，建面160㎡的房源，当时买入总价约1100万左右，不考虑持有成本、贷款利息等前提下，粗略估算，基础的租金回报率约1.7%。如果再加上豪宅高昂的物业费、贷款利息等费用，IFC目前的住宅租金回报率处于明显偏低水平。

这并非高端租赁市场的个例。据我爱我家公布的租房数据显示，2025年杭州租金水平持续走低，其中2025年12月已降至45.3元/平方米/月，为全年最低值，这一数值在2024年为53.36元/平方米/月，具体租金水平因区域、板块等差异也呈现不同分化状态。

对于高端租赁市场来说，受制于供给端房源的增多，供需关系改变，对租金价格产生一定影响。据悉，今年年中，IFC还有300多套将交付，依然是只能出租不能上市交易的限售房源，届时整个小区的租房市场竞争压力也会增加，不排除租金水平将继续下探的可能，在经过一段时间调整后，租金也会跟着市场波动发生变化。

不过，高端租赁市场相较于平价租赁需求也有其独立行情的特殊性，比如如奥体、滨江等区域有产业基础，高端豪宅的出租依赖群体以企业高管、网红主播等为主。对于IFC后期租赁市场，也有持乐观预期，认为随着江河汇区域产业、学校、城市界面不断完善，这类高起点、高规格定位的区域依然有比较强的市场支撑力。