来源：大伟看楼市

近期，楼市出现了令人瞩目的反转现象：曾因设施陈旧、户型老化被市场冷落的老房子，突然成为购房者争抢的“香饽饽”，多地核心区域老房带看量激增，成交价稳步回升。这一变化并非偶然，背后是2026年国家楼市定调的精准引导，更是房地产市场从增量扩张转向存量优化的必然结果。在“控增量、去库存、优供给”的政策主线指引下，老房的价值被重新发现，楼市发展逻辑正在发生深度重构。

老房的“逆袭”，首先源于城市核心价值的回归，其不可复制的区位优势成为核心竞争力。长期以来，老房虽有居住体验上的短板，但大多盘踞城市核心区或次中心，享受着数十年沉淀的优质配套资源。地铁、三甲医院、重点学校、成熟商超等设施步行可达，这种“十分钟生活圈”的便利度，是新兴板块新建商品房难以比拟的——后者受土地供应限制多分布在城市外围，宣传的配套往往需要3-5年才能兑现，甚至存在规划落空风险。数据显示，一线城市和强二线城市中心城区25年以上老房的平均升值幅度已达15%，明显高于同期新建商品房涨幅；北京二环内改造后的老房单价比四环外新房高出20%-30%，杭州西湖边90年代老房因稀缺湖景资源，单价反超周边新建住宅。

老旧小区改造的持续深化，让老房实现“焕新升级”，直接激活了其价值潜力。与以往“刷墙补路”的表面功夫不同，2026年新政直击老房痛点，将管线更换、加装电梯、配套补齐纳入核心改造内容，且政府补贴力度空前。政策明确，燃气、给排水管线等基础改造的财政补贴比例达80%-90%，业主仅需分摊少量费用即可享受品质升级。以上海静安区某小区为例，完成管网升级和环境整治后，二手房挂牌价直接上涨12%；

北京东城区一套60㎡老房，业主自掏800元参与改造，完工后月租金上涨300元，一年即可收回成本。加装电梯更是成为高层老房的“增值利器”，2026年新规放宽申请条件后，单元内2/3以上业主同意即可启动，一线城市每部电梯补贴高达10-30万元，加装后高层老房挂牌价每平普遍上涨1500元以上，成交周期缩短40%。截至2025年，全国已有超过16万个老旧小区完成或正在改造，惠及居民超3500万户，完成改造的小区房屋价值平均提升10%-20%。

国家楼市定调为老房价值释放提供了关键政策支撑，2026年“控增量、去库存、优供给”的施策方向，让老房成为存量优化的重点对象。中央经济工作会议明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，这一政策不仅打通了存量房与保障房的衔接通道，更拓宽了核心区域老房的价值实现路径。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，未来保障房工作重心将更多倾向于商品房去库存，存量商品房的市场需求将得到进一步激活。同时，会议将城市更新从“大力实施”升维至“高质量推进”，预计2026年城市更新的金融、土地支持政策将实质性落地，包括创新金融产品、提升用地灵活性等，进一步激活老房所在区域的发展潜力。此外，公积金制度改革的持续深化，如贷款额度提升、使用范围扩大至老旧小区改造等，将有效降低刚需群体购买老房的资金门槛，为市场注入更多活力。

值得注意的是，老房的“热捧”并非普遍机会，而是楼市分化格局下的理性选择。当前全国百城去库存周期较高，叠加二手房挂牌量规模较大，2026年楼市“强者恒强”的分化格局将进一步凸显。核心城市优质存量资产将率先企稳，而低能级城市仍面临去化压力。对于普通购房者而言，把握老房红利需聚焦三大核心要素：一是区位价值，城市核心区或规划利好区域的老房更具保值增值潜力；二是政策红利，是否纳入老旧小区改造计划、是否符合保障房收购条件等直接影响价值实现；三是房屋品质，户型结构、管线状况、是否可加装电梯等决定居住体验与改造难度。建议重点关注三类房源：已纳入改造计划但未动工的核心区老房、经认定的重点改造危房、景区或产业区旁的农村闲置房；同时避开三四线城市非核心区域老房、产权不清晰且未纳入改造计划的房源。

2026年作为“十五五”开局之年，房地产市场正加速构建从“增量扩张”到“存量优化”的发展新模式。老房从“被嫌弃”到“成香饽饽”的反转，本质上是市场需求向居住本质的回归，也是国家高质量发展要求在房地产领域的具体体现。未来房地产市场将告别“闭眼买房就能赚钱”的时代，进入“精挑细选才能保值”的理性阶段，围绕居住价值提升的品质竞争将成为主流。对于市场各方而言，唯有把握“稳”的总基调，顺应“优”的新趋势，才能在楼市新动向中把握机遇、规避风险。而对于购房者来说，摒弃“买新不买旧”的固有思维，聚焦核心区老房的成熟配套与政策红利，将成为2026年购房的理性选择。