哈尔滨房价仍处“严冬”，文旅热能否带来新故事？
2024.01.09
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导读：近年来，哈尔滨并非一直高光加身，从经济发展、人口总量、以及最直观的楼市和房价看，哈尔滨的主基调并不明亮。
作者 | 第一财经 孙梦凡
近年来，哈尔滨并非一直高光加身，从经济发展、人口总量、以及最直观的楼市和房价看，哈尔滨的主基调并不明亮。
雪花飘过索菲亚大教堂，今年的哈尔滨比以往更拥挤。
元旦以来，这座素来美丽的“冰城”，因旅游爆火成为社交媒体的绝对主角，中央大街挤满拍照打卡的游客，严寒也驱散不开社交媒体讨论的热情。曾经的北方“小透明”，获得了许多旅游城市难以企及的经济效益，仅元旦3天游客量就达到304.79万人次，旅游收入近60亿元。
这看起来像一场“美丽的意外”。近年来，哈尔滨并非一直高光加身，从产业经济发展、人口总量及留存程度、以及最直观的楼市和房价看，哈尔滨的主基调并不明朗。甚至是如今爆火的旅游产业，在过去几年也因疫情等因素出现了大幅度下滑，整个城市亟需提振与突围。
社交媒体的爆火给哈尔滨带来新机，但这股力量能蔓延到哪里，目前并无定数。从楼市及房价情况看，低迷许久的哈尔滨，还需要更多故事与想象空间。业内人士认为，从以往情况来看，哈尔滨房地产市场相对封闭，一直是“压力中求生存”，这波文旅会对楼市产生一些积极效应。
楼市没有火热故事
哈尔滨的文旅热浪，并未吹到楼市。
在官方公布的最新数据中，2023年11月，哈尔滨新房价格环比下降0.4%，相较10月的-0.2%，降幅持续扩大，同比则下跌1.3%；二手房环比下降0.5%，同比下降4.7%。
房价“跌跌不休”，是近年来哈尔滨楼市的底色。从最反映市场温度的二手房看，安居客数据显示，2024年1月哈尔滨二手房挂牌均价约8350元/平方米，同比降幅达到9.82%。近三年来，哈尔滨二手房价呈现一路下滑的走势，从2021年的均价万元以上，逐渐跌破万元、滑至千元。
在房产信息平台上，哈尔滨有许多“白菜价”二手房源，其中不乏十万元以下的。比如道外区南八道街一套34平方米的“老破小”房源，目前挂牌价格仅6.7万元；尚志城区一套50平方米的简装房源，目前挂牌价格9万元；双城城区一套79平方米的房源，挂牌价格也仅10万元，类似案例不在少数。
有人在社交媒体晒哈尔滨旅游攻略，也有人发哈尔滨的房价辛酸经历。有网友84万卖了手中一套房，近期小区楼上业主售价已直降十万；有人前几年花175万只能买117平方米的房源，到2022年170万能买同条件136平方米的房源；买到停工盘，至今仍在等待的案例也屡屡出现。
作为黑龙江的省会城市，哈尔滨的房价情况有一定共性。细看省内城市，哈尔滨已相对较高，其后的大庆、齐齐哈尔，二手房均价都在五千元左右；再往后，鸡西、绥化、伊春、牡丹江、黑河、佳木斯在四千元阵营；大兴安岭、七台河、双鸭山在三千元阵营；鹤岗均价则仅有1955元/平方米。
放到全国看，哈尔滨的房价则更加“亲民”。在全国房价排行榜上，哈尔滨排在第87位，比其前的池州、镇江、马鞍山、泰安、淮安、鄂尔多斯、黄山、长治、保定、赣州、宿迁等地都要低。在哈尔滨，二手房市场整体的套均价不超过百万元，这在很多省会城市是难以想象的。
但是，正如这座城市的丰富历史，哈尔滨的房地产市场并非一直如此低迷。
据哈尔滨统计年鉴官方数据，在全国房地产高歌猛进的2016～2017年，哈尔滨楼市也曾有过火热时刻，该两年商品房销售面积分别为1043万平方米、1249万平方米，但从2018年开始这一数据大幅下滑，2018年～2021年分别为1043万平方米、965万平方米、769万平方米、609万平方米。
哈尔滨同策曾对此分析称，2015年底哈尔滨新区设立，房地产市场进入飞速发展期，市场上品牌房企活跃度陡然提高，同时大量本地、外地投资客户涌入市场，造成一时间房地产市场量价齐升。因城市利好信息的释放，商品房成交面积突破千万平方米，形成了一时的市场高热状态。
“好景”不长，因市场惯性2019年、2020年大面积供地，加上2020年开始疫情暴发，哈尔滨的市场逐步滑向疲态。“哈尔滨2017年～2018年市场供销比仍处于健康值范围内，2019年土地供应增加入市项目增多，导致2020年市场结构逆转失衡，供求关系出现偏颇。”
早在2021年，记者采访发现，哈尔滨存在诸多因楼市低迷引发的“乱象”，比如并不合规的“零首付”交易；各大房企也是贴身肉搏，上演价格战，降价促销成为市场上的普遍现象。降价幅度同样较为惊人，一些年初均价上万的楼盘，年末时最多可直降数千元，几乎“腰斩”。
到2022年至2023年，哈尔滨楼市一直在阴跌中盘整，没有出现反转行情。2022年，哈尔滨新建商品房总成交量约329.4万平方米，总成交额约321.5亿元。截至2023年11月30日，哈尔滨该年度商品住宅共成交仅225.7万平方米，和巅峰时期的销售规模已无法同日而语。
能否扭转低迷局面？
哈尔滨曾被称为“东方莫斯科”“从来没有过城墙”，映射出其经历的沧海桑田、和对文化的兼容并包。早在19世纪末20世纪初，哈尔滨便建立了以酿酒、制粉、制油为主的工业基础。建国后第一个五年计划期间，许多重要工业项目落户于此，哈尔滨成为我国重要的工业基地。
此后，汽车、航空、机械、医药、食品、电子工业等产业快速发展，哈尔滨随着改革开放迎来充满生机的时期。但是，高耗能的产业发展模式、国有经济占比较高、体制思维等固有因素，都让这座城市面临“老工业区”的转型大课题。
随着各地经济相继发展，近些年东北经济在全国比重下降，一度跻身全国10强的哈尔滨，GDP排名也跌到几十名。2022年，哈尔滨的GDP为5490亿元，排在全国第53位，在15个副省级城市中垫底。靠工业起家的哈尔滨，在时代巨变中正在经历阵痛。
从近十年来看，2012年时哈尔滨的GDP增长率达到10%，当年GDP总量迈入三千亿大关；随后三年，哈尔滨GDP增长率分别为8.9%、6.9%、7.1%，GDP总量于2015年迈上四千亿台阶；2018年，哈尔滨GDP总量叩响五千亿的大门，此后则缓慢增长，直到2022年仍为5490亿元。
受经济发展等因素影响，哈尔滨成为省会城市中，为数不多人口净流出的城市。2017年至2020年，哈尔滨的常住人口分别为1092.9万人、1085.8万人、1076.3万人。2021年，哈尔滨常住人口首次跌破1000万人大关，2022年继续减少至939.5万人，东北地区也不再有千万人口城市。
如今爆火的文旅产业，也在过去几年出现意外情况。官方数据显示，2022年，哈尔滨全年共实现旅游总收入499.2 亿元，而在2021年，这一数字是945.1亿元；2016年～2020年，哈尔滨的旅游业务总收入均在千亿元以上，最高曾达到1575.7亿元，三年疫情给当地旅游业带来不小打击。
为重振经济活力，哈尔滨作出了种种努力。近两年间，哈尔滨正打造“4+4”现代产业新体系，重点发展绿色农产品深加工、先进装备制造、现代生物医药、特色文化和旅游等4个主导产业，信息、新材料、金融、现代物流等4个优势产业；前瞻布局太空、数字经济、生物经济等未来产业。
新年文旅意外爆火，给哈尔滨带来一股热浪，也让这座老工业城市看到久违的生机。
当地一位地产中介告诉记者，自从哈尔滨旅游爆火后，来向他咨询房子的人也增多了，虽然买房的想法没那么强烈，但确实带来一些变化。“唯一一个外地成交案例，是从无锡来旅游的小两口，因为本身经济没有压力，加上东北房价较低、冬季还能旅游，便花50万买了套哈尔滨的小公寓。”在他看来，近期市场确实有所变化，一是政府配合发展旅游业，带动了实体商贩、各类消费，开发商的情绪也有所好转。
易居研究院研究总监严跃进告诉第一财经，哈尔滨意外“出圈”，其实还是代表这座城市受到了关注，但正如此前的“淄博”，这种市场热度不会一直持续，管理者要做的并非一味维持热潮，而是真正把城市发展基础做扎实。短期内，酒店、文旅等产业会爆火，热度过去后，更应该做好城市品牌，打造适合冬春旅游的形象，扭转大家对东北地区的固有印象，真正促进城市发展。
诸葛数据研究中心高级分析师朱丽平对记者表示，哈尔滨产业囊括了装备、食品、石化、医药四大传统重点产业，工业总产值占全市规模以上工业的76.7%，属于以资源型为主的经济结构城市，其城市人口、产业等自成一体，房地产市场都相对封闭，楼市属于“不温不火”。近期哈尔滨受旅游火热冲上热搜，从以往楼市来看，哈尔滨一直是压力中求生存，这波文旅未来对楼市会产生一些积极效应。整体来看，东北三省楼市呈“量跌价稳”格局。
微信编辑| 雨林