观点指数 在10月15日观点指数研究院发布的《抢滩布局 | 2025三季度不动产资本金融报告》中，我们发现三季度不动产行业呈现“政策托底+趋势筑底”的特征，住宅开发财务压力加剧，商业地产稳健运营，产业园区高负债压力凸显，仓储物流抗风险能力强。债务重组加速推进，外资与本土合作加速布局核心资产，REITs市场呈现多元化发展趋势。

政策延续宽松导向，市场承压前行

住宅开发行业在三季度延续“政策托底+趋势筑底”的双重特征。政策层面，北京、上海、深圳等核心城市进一步放开限购并优化住房公积金政策，形成政策组合拳。

市场趋势方面，70城新建商品住宅销售价格同比降幅连续9个月收窄至-3.37%，二手住宅同比降幅连续10个月收窄至-5.85%，释放房价筑底信号。但行业财务压力显著加剧，净负债率均值从2022年的81.40%升至2025年Q2的88.15%，EBITDA利润率从13.41%降至-4.44%，企业通过聚焦核心城市、优化土地储备提升抗风险能力。

商业地产企业财务状况相对稳健，2025年Q2净负债率稳定保持在8%左右。上海写字楼市场租赁需求明显回暖，金融、消费品及专业服务成为前三大租赁需求来源。

消费品行业首次跃居第二位，主要受益于消费刺激政策落地及新消费趋势的渗透。EBITDA利润率虽有所下降，从27.75%降至13.09%，但仍保持在较高水平，显示了较强的盈利能力。

产业园区类企业面临高负债和盈利压力，净负债率均值从2022年的65.31%升至2025年Q2的90.56%。EBITDA利润率虽保持42.33%的较高水平，但摊薄ROE均值从7.73%降至-0.33%，销售毛利率均值从36.38%降至29.27%。

企业通过强化与政府、科研机构的合作，推动产业升级和创新发展，同时通过资产剥离优化融资结构，如张江高科转让上海集芯睿建筑科技有限公司100%股权及债权。

仓储物流类企业展现较强抗风险能力，净负债率均值从2022年的9.78%波动上升至2025年Q2的19.48%。EBITDA利润率保持正数，企业加大在智慧物流、冷链物流等领域的投入，通过引入物联网、大数据等技术提升物流效率和服务质量。但贸易纠纷带来的不确定性仍需关注，物流服务需求疲弱，租金下调压力较大。

地产债发行总量下降，到期偿还量创新高。总发行量呈现“先升后降”的倒U型走势，2024Q1达峰值1478.28亿元后持续回落，2025Q3同比2023Q3下降17.7%；总偿还量则呈现“波动上行”的特征，2025Q3总偿还量1394.30亿元较2023Q3增长5.1%，到期偿还量占比从53.6%升至64.6%，显示债务集中到期压力加剧。

净融资额呈现“负向扩大”的趋势，2024Q1至2025Q3连续三个季度净融资额低于-200亿元，2025Q3虽收窄至-184.42亿元，但整体偿债缺口持续存在。当前地产债市场呈现“发行收缩、偿还刚性、净融资承压”的三重特征，2025Q3虽发行量回升但净融资仍为负值，反映市场整体处于“去杠杆”的周期。

债务重组方面，三季度呈现加速出清与策略分化并存特征。融创、远洋、时代中国完成境内债重组，旭辉、碧桂园等境外债重组推进。龙光推出“现金+股票+资产”多选项方案，远洋通过零息可转债实现股债联动。高负债房企如中国恒大因债务总额超3500亿港元面临清盘风险。资产剥离成为新动向，中交地产完成38亿元资产交割，体现业务转型与债务切割的双重诉求。

外资独资与本土合作并行，险资加码抄底国内核心城市优质资产

外资与本土合作加速布局核心资产，施罗德资本与西子国际组建30亿元私募基金布局长三角优质资产。

据观点指数不完全统计，在商业不动产领域三季度共录得7起大宗交易及融资事件，涉及资金约331.2亿元。2025年7月施罗德资本联合浙江西子国际设立30亿元私募房地产基金，聚焦长三角核心城市写字楼及消费类基础设施改造，印证外资对核心城市优质资产的逆周期布局逻辑。

险资通过多种方式布局国内核心城市优质不动产，泰康人寿等领投的160亿元Pre-REITs并购基金收购无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心。其中，泰康人寿认购30亿元，其他参投方包括中银三星、中宏、友邦、大都会人寿等险资，共计认购30亿元。同时，英格卡将认购基金的劣后级，出资约20亿元，剩余的80亿元拟采用银行融资的方式获取。

收购后单体项目运营团队不会改变，英格卡将保留项目运营权，形成“险资控股+外资运营”的稳定现金流模式，匹配险资长期配置需求。

观点指数认为，险资扩大不动产投资可充分发挥其穿越周期的独特优势。在经济下行压力下，险资投向不动产领域一方面能有效支持不动产市场的融资需求，缓解行业资金压力；另一方面则通过“抄底”策略实现投资价值——既能在持有期间获得稳定收益，又可待市场回暖后实现资产增值。

特别是在当前“资产荒”环境下，优质不动产项目因其抗跌性和增值潜力，配置价值正逐步显现，成为险资优化资产配置、抵御经济波动的理想选择。

REITs市场呈现“政策支持+机构创新”双轮驱动格局，南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT上市首日涨停，华夏凯德商业REIT成为国内首单外资发起消费类公募REITs。

观点指数认为：REITs市场正从“单一类型”向“多元结构”演进，消费类等新兴品类与外资机构的参与，将给市场带来新的活力与机遇。

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