来源：市场资讯

（来源：瞰华东）

苗野｜发自上海

经过68轮激烈竞价，上海一家本土国企拿了个“地王”。

9月4日，上海第七批次土拍拉开帷幕，普陀区真如板块的一幅热门地块被上海城建以总价52.4亿元收入囊中，溢价率12.79%。

7.93万元/平方米的成交楼板价，刷新真如板块地价新纪录，成为普陀区新的单价“地王”。

这场土拍大战吸引了三家竞买人参与角逐，除最终胜出的上海城建联合体外，还有中海和招商蛇口两家房企。在竞价环节，中海和上海城建联合体出价较为积极，招商蛇口鲜少出价。

实际上，这已是上海城建与中海在真如板块的第二次交锋。

今年7月，同一板块的普陀真如翠谷一期地块由中海以65.25亿元竞得，溢价率14.17%。当时上海城建也是竞拍者之一，但未能成功拿地。

此次“失而复得”并溢价拿下真如翠谷二期地块，显示出上海城建对真如板块未来发展前景的认可，也打破了中海在该区域连续拿地的节奏。

不过成交楼板价已超越中海摘得的真如翠谷一期地块。彼时，中海拿下的成交楼板价是5.88万元/平方米，住宅可售部分楼板价约7.6万元/平方米。

这块新“地王”由两个子地块构成，总出让面积2.64万平方米，总建筑面积6.6万平方米，位于真如城市副中心核心区域，真如副中心在区域规划指引和多个城市更新项目推动下，城市界面和周边配套近年来快速提升。

根据出让要求，两幅地块无配建保障性租赁住房要求，无中小套型比例要求，无高端人才房配建比例要求，两个子地块地上建筑限高均为100米，各含计容商业建筑面积200平方米，商品住宅装修标准不低于5000元/平方米（集采价）。

上海市普陀区规划资源局副局长张旻表示，地块延续高起点规划理念，指标设置更加有利于高品质住宅的建设，无中小套型的限制约束。这也意味着，开发商设计开发将有更大的发挥空间。

据贝壳找房数据，真如地块周边建成10年内的次新房均价在10万元/平方米左右。与出让地块相邻的品尊国际今年的成交价格在9.13万元/平方米～9.67万元/平方米；高尚领域今年5月的成交价约10.56万元/平方米；中海臻如府的成交价格为10.11万元/平方米。

好地研究院院长方晓泉认为，真如板块能级高，且已断供多年是该地块竞争激烈的主要原因。真如是上海城市副中心，区域内改善需求旺盛。

据了解，本次出让地块所在区域城市设计概念为“真如翠谷”。今年6月最新获批的“真如翠谷”方案显示，该板块以国际视野、生态共享、TOD复合开发、品质社区为目标，推进发展进程。

“高标准意味着严要求，在城市核心地段角逐高端更考验操盘能力，上海城建在该区域最大的竞争对手就是中海，中海推出的几个项目带动了真如板块城市界面的提升，对标中海臻如府，上海城建需要打造出更加高品质的产品，才能在真如区域一炮打响。”一位房地产观察人士认为，上海城建面临的压力不小。

作为上海本地国企，上海隧道工程股份有限公司全资子公司，上海城建曾开发古北瑞仕花园、金桥瑞仕花园、大宁瑞仕花园、长风瑞仕璟庭等多个“瑞仕系”项目，都是当年数一数二的热销红盘，主打欧式、新古典风格的国际化社区。

拿地上，上海城建一直遵循自己的节奏。公开信息显示，2021年～2024年拿了两宗地，一宗是位于浦东新区高行板块的瑞仕半岛璟庭，斥资55.37亿元；另一宗位于杨浦东外滩板块，斥资40.15亿元，项目案名为瑞仕云曜璟庭。

依托这两个项目，上海城建曾一举杀入2023年上海房企全口径销售额TOP12，比中海地产当年排名还靠前6名。

“这两个项目都是当年开盘即罄的红盘，累计贡献销售额约150亿元左右。但作为‘瑞仕系’升级产品都因项目质量问题遭遇业主维权，影响了高端口碑。”前述房地产观察人士表示，真如板块新房供应不多，上海城建需要精准把握市场需求打造出能支撑其高定价的产品。

2025年以来，上海土地市场热度不减，前8月上海土拍出让总价达到1848亿元，居全国第一，出让金额占到全国13%。

从溢价率来看，在累计土地出让金额超过100亿元的城市中，杭州、深圳和上海溢价率高居前三，分别达30%、27%和20%。

中指研究院上海数据总经理张文静认为，开发商对高价值稀缺地块的关注度较高，上海正加快优质土地供应，尤其侧重重点发展板块。预计上海土拍热度将逐步传导至区域新房价格，房地产市场将有望持续稳定态势。

“上海更多是由于供求关系的相对良好表现，尤其是中高端市场新房价格持续坚挺带来的预期增强。”克而瑞分析师表示，上海是少数投资回报确定性强的城市，对企业来说，当前土地投资“宁缺毋滥”，“强者恒强”依旧是关键词。