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本刊记者 宋杰 | 上海报道

“叮——”1月11日下午，上海网约车司机蒋明第三次从空调出风口摘下震动中的手机，屏幕显示是某中介区域总监的来电。

这位手握3套房产的“隐形房东”，最近正经历着甜蜜的烦恼——宝山两套挂牌房日均3组带看，购房者举着计算器按最新房贷利率砍价。他嘴角不自觉上扬：“半年前这些房子像烫手山芋，现在倒成了香饽饽。”

“蒋哥，宝山那套还能再让两个点吗？”中介的声音混着风声从电话外放中传出，坐在后排的记者听得清晰。

“再说再说，我车上有客人呢。”他佯装不耐烦地挂断，后视镜里却映出舒展的眉头。这样的拉扯戏码，如今每天都在上演。

就在半年前，蒋明还在为这3套位于宝山的闲置房产发愁。房子挂牌数月无人问津，偶尔的咨询电话也是草草了事。蒋明的经历，恰是岁末年初上海二手房市场回暖的生动写照。

本刊首席摄影记者 肖翊I摄

卖家心态更稳了

在宝山顾村板块，房产经纪人小陈的笔记本上密密麻麻记录着客户需求：“刘先生预算500万左右，要‘地铁+学区’”“王阿姨只考虑电梯房，愿为采光多付3%”——这些细节勾勒出刚需市场的真实图景。

小陈手指轻点着宝山某小区的成交记录对记者说：“房龄在6～7年的商品房，如果楼层优越，小区所处位置又好，抗跌性就很强。反观那些老破小，当下价格可是在持续下跌。”

蒋明对市场趋势有着自己的见解：“房价若再下滑10%，租金恐怕也得跟着调整。不过，要是房价能稳住，那租金波动估计就不大了。”

他拿自己那套价值350万元的房子举例，目前月租金能收到4000多元，“要是另外两套房子一时卖不出去，就先租着吧，也不着急”。

蒋明回忆起自己买房经历颇为感慨:“我买房子都挺早的，其中一套是老破小，当初为了孩子上学才买。现在我就想按照房价最高峰的7折出手。”

市场回暖并非整齐划一，但房主心态都差不多。

静安区的蔡敏手握两套优质房源：138.29平方米，标价1099万元；146.37平方米，挂价1199万元，车位另计50万元/个。“现在市场在回暖，我不着急出手，最多就让个20万元。”蔡敏信心满满地说。

李明位于静安大宁的93平方米加67平方米复式房源，挂牌950万元却鲜有问津。“还是学区房，对口实验小学呢。也许是开价偏高？”李明坦言，“我不急着卖，就像定期存款，放着也无妨。”

南京西路板块某小区业主沈箐则另辟蹊径，与10年租客达成协议：跳过中介续租5年，租金翻倍却能双赢。

原来，此前通过中介租房时，租客每月支付11000元租金，沈箐到手只有5000元，其余都给了中介。如今跳过中介，双方谈妥月租金9000元（今后每3年上涨5%），对沈箐而言，到手多了4000元，租客每月节省了2000元。

“去年年底，租客想按周边均价10.3万元/平方米出价买下来，我不卖，继续租给他们。我这32平方米的老房子是祖上传下来的，这几年上海城市更新快，万一会拆迁呢？虽然还没通知，哈哈。”沈箐嘴角上扬笑道。

从蒋明的频繁带看到蔡敏的从容待售，从李明的持房观望到沈箐的灵活应变，这些生动的市场案例折射出上海二手房市场正在经历的结构性调整。房东们不再急于抛售，购房者开始理性出价，市场在博弈中寻找新的平衡点。

“小阳春”是否近在咫尺

“有点意外，1月还没过完，上海二手房已经成交快1.58万套了。”1月23日，中原地产资深分析师卢文曦指着电脑数据屏感叹。

屏幕上的数字正打破行业对传统淡季的认知——较往年1—2月月均万套的“冰封期”，今年首月成交呈现出罕见的“开年红”。

以往三四月份才会出现的二手房交易“小阳春”难道提前了？

卢文曦掰着手指对记者分析：“数据不错的原因，其一是政策组合拳的叠加效应，首付比例下调、税费减免这些实打实的优惠，就像给市场注入了强心剂。其二是‘政策预期’产生的心理催化——最近住建部‘大力支持刚性和改善性住房需求’的表态，让很多观望者坐不住了。”

在中介门店，记者偶遇正在签约的购房者张女士。“原本想等‘金三银四’再看看。”她边签字边感慨，“听说很多小区议价空间已经收窄到3%以内了，再不出手真怕踏空。”

中指研究院数据显示，去年第四季度，上海二手住宅成交套数同比增长73%，其中，2024年12月，上海二手住宅成交套数超2.5万套，创近42个月新高（自2021年7月以来）。2025年1月，上海二手房成交1.8万套，同比增长12%。

卢文曦认为，在连续快速交易的推动下，市场情绪正在持续好转。他指着房价走势图说：“按照这个斜率，叠加传统‘小阳春’的涨价预期，3月房价继续上行几乎是确定性事件。现在很多买家都是带着‘抄底’心态在冲刺签约。”

夜幕降临时，蒋明把车停进小区，手机里又跳出中介信息，“客户愿付定金锁定房源”。他熄灭车灯，在黑暗中回着消息。

这个冬天，淡季不淡，但蒋明期待上海二手房市场的温度能再高一些。

（应受访者要求，文中蒋明、蔡敏、李明、沈箐均为化名）