编者按：2024年，中国商业地产迎来了新的发展阶段，多元化体验与产业升级深度融合、资管新模式和数字化转型等成为推动行业进步的关键因素。

在这一背景下，观点机构顺应时代潮流，带着对商业地产全产业链持续探索的热情，观点机构将于10月31日-11月1日在上海召开2024观点商业年会，并推出系列报道——“繁荣周期：消费与变革”。

通过深入调研、交流和采访，挖掘商业地产领域的领军企业和行业领袖，探索他们在新时代背景下的创新实践和战略思考，揭示行业变革期的洞察、策略和成就。

观点网黄伟民（Joseph Wong）在今年3月底刚刚成为雅诗阁中国董事总经理，继续快速推进这个全球知名的长期住宿服务公寓提供商在中国市场的发展。

雅诗阁是凯德投资旗下的全资子公司，1998年进入中国旅宿市场后，已在全国40多个城市拥有和管理近220个物业。

在黄伟民的设想里，这个数字还有很大的发展空间——他的信心很大一部分源于雅诗阁旗下极其丰富的产品线。

经过多年深耕，该公司目前已将雅诗阁、馨乐庭、lyf、奥克伍德、盛捷、雅诗阁臻选等品牌引入中国，并构建起雅遇、雅院两个针对中国中端市场的品牌，覆盖服务公寓、共享公寓、酒店、乐龄公寓及长租公寓等不同领域。

自然，品牌推广也成为黄伟民接下来工作的重点之一，而这也需要经由“规模效应”去完成。

近期，通过一场专访，黄伟民向观点新媒体谈了谈他的想法。

厚积薄发

为谋求更迅速更深层次的发展，从雅诗阁有限公司总部到中国区，今年陆续迎来“新鲜血液”。其背后，是已进入中国26年的雅诗阁，面对越来越复杂化的市场，进一步开拓的雄心。

行业方面，旅游出行人数和酒店房价正陷入冰火两重天。一方面，国内旅游总人次和游客出游总花费均保持了增长，显示出文旅消费持续升温。另一方面，酒店供给侧爆发式增长和消费者出行选择多样化带来的需求下降，令酒店入住率和价格持续承压。

数据显示，今年端午期间即2024年第19周，全国每间可售房收入为99.90元，环比下降35.55%，同比下滑22.09%，较2019年同期相比下降20.59%，每间可售房收入已经跌至春节过后淡季的水平。

尽管如此，酒店旅宿业特别是一些头部企业仍在发力，期望以更多门店在经济发达的重点城市加强影响力，以及以多品牌战略来抢占更细分的市场。

“中国市场变化的速度，比我之前负责过的很多市场都要快得多。”黄伟民说，行业每一年都呈现出新的形势。疫情结束后这两年，变化速度甚至在加快。可选择的品牌越来越多，年轻消费群体语权更重，是他注意到的最突出两点变化。

市场在变，业主方也在发生变化。酒店旅宿行业一直以长投资周期著称，但波动的市场一定程度改变了业主们的心态，他们更加注重投资回报，更加专业，希望更多参与项目具体经营。

因此，酒管公司在寻求项目拓展时需要变得更灵活多变，特许经营因此成为过去几年大型酒店集团在中国实现大规模拓展的利器。

据了解，特许经营属于比委托管理更轻的轻资产运营模式，特许经营方能为业主提供品牌、营收、管理、培训、运营、市场等全链条支持，但业主在项目经营上拥有更大的自主权。第三方数据显示，2023年亚太地区新签约酒店中特许经营模式占比高达60%。

加入雅诗阁之前，黄伟民最主要的职业生涯在洲际酒店集团度过。

资料显示，洲际酒店集团是全球酒店业最大的特许经营授权商之一，该集团世界范围超过6000家酒店中80%以上采取特许经营模式。而在中国内地，洲际酒店集团最早于2016年5月，以智选假日酒店品牌开展特许经营模式试水，成功推广后现时已开放全服务品牌特许经营权。

黄伟民曾担任洲际酒店集团大中华区特许经营酒店及智选假日酒店运营副总裁，负责公司两个主要增长引擎——特许经营业务和智选假日酒店品牌。

据悉，黄伟民在任内展现出了业务拓展方面的专长，包括积极建立和维系与业主的关系，以及推动国际品牌本土化和快速扩张。离开之前，他的管理范围超过300家酒店。

帮助大型国际酒店品牌在华拓展的丰富实践经验，也是黄伟民受到凯德集团青睐的主要原因。

他告诉观点新媒体，十分期待将特许经营模式带到雅诗阁擅长的领域，并尝试吸引一些传统的酒店投资者：“可以提前分享的是，我们正希望在原有的委托管理合作模式的基础上，增加特许经营的模式，向市场重新推出馨乐庭这个品牌。”

目前的旅宿行业，长租公寓与酒店、长期住宿和短期旅居之间的边界已愈发模糊，雅诗阁与传统酒店集团之间的竞争关系日益显现。

黄伟民认为，雅诗阁在中国已积累深厚的管理、营运和服务能力，拥有覆盖服务公寓、共享公寓、酒店、乐龄公寓及长租公寓等不同领域的产品线。呼应去年推出的“Hotel-in-Residence”独特品牌理念，雅诗阁能为市场带来丰富多样的旅宿产品。

后续，雅诗阁希望凭借自身优势、独特的定位与品牌影响力，通过特许经营在内的多种运营及合作模式，逐步扩充管理规模，形成更强大的“规模效应”，形成借力打力的正循环，达到“厚积薄发”的效果。

新掌门的计划

旅宿行业的竞争“以规模为王”，这是衡量品牌影响力及市场占有率的关键因素。同时，更多在管物业也意味着更高的运营效率，品牌方在进行轻资产输出时也更有优势。

雅诗阁也决心提升旗下运营产品的绝对数量。

据了解，雅诗阁在2023年第一季度末已超前完成2023年底全球管理16万套客房的阶段性战略目标。该年度雅诗阁在全球共计签约77家新物业，其管理费收入较2022财年的2.58亿新币同比增长28%，达到3.31亿新元，RevPAU同比增长了20%。

与此同时，按照雅诗阁2023年初披露的最新“五年计划”，未来5年客房单元的年净增长率要达到8%-10%，到2028年底则需实现年管理费收入突破5亿新元。

在中国市场，从2019年开始雅诗阁的营运网络就实现了突飞猛进的增长，同年新开17家物业，新增入市3299套公寓及酒店单元，并在之后的三年内陆续开业近40家物业。去年，雅诗阁全年在华实现新开20余家物业、超5000套公寓及酒店单元，一举刷新了历年开业纪录。

2024年，按照年初公布的开业计划，雅诗阁今年将在全国18个城市推动20多个项目开业，包括首入崇礼、温州、济南等城市，重回香港，带来超8000套客房的增长。

据公开资料显示，2024年第一季度末，雅诗阁在中国的客房运营数量已超过4.9万套，覆盖40多座城市约220家物业。

“我们非常看好整个市场。”黄伟民指出，雅诗阁中国非常有信心是能够达到今年年初发布的开业计划。

事实上，“在刚过去的9月份，我们开业了5个新项目。第四季度，我们将会有更多项目推向市场。”

他还透露，雅诗阁中国将继续铺开高强度的项目开业计划。

拓店重点将围绕市场承载能力强、差旅需求旺盛的一二线城市，而不会着急进行全国化“插旗式”布局，“还是希望在北上广深，包括GDP全国排行前30的城市，发挥我们的强项”。

据了解，在最新的雅诗阁中国2024年计划中，单一城市开业项目数量最多的是成都、深圳和长沙，其次为上海、广州和南京。

“目前已开业加上签约220多个项目的体量，要提速再翻一倍。”黄伟民透露，后续数年内雅诗阁中国每年新增的指标将只增不减，也会进一步提升各主要区域分公司的相关授权。

在此过程中，雅诗阁将坚持围绕“轻资产”战略，并会如上所述在委托管理的基础上，推出更轻的特许经营模式。资料显示，雅诗阁中国目前约97%项目已是轻资产委托管理。

同时，雅诗阁中国将持续扩充在华的品牌矩阵。

雅诗阁在全球范围拥有雅诗阁、馨乐庭、lyf、奥克伍德、盛捷、雅诗阁臻选、雅诗阁优选、狐度海睿思、海睿思、POP!、Preference、Quest、Vertu和也旅等众多住宿品牌，截至今年上半年，在国内实现布局的只有8个，其中还包括雅遇和雅院两个本土品牌。2024年9月，雅诗阁已经成功引入了雅诗阁臻选、雅诗阁优选两个集合品牌，品牌在华首店均已落子华南。

在黄伟民的设想里，他将令更多雅诗阁旗下国际品牌带入中国市场，并在主线品牌之外深度培育如lyf、雅遇和雅院等刚起步的品牌，提升规模和影响力，冲破业务上升的天花板。其中，lyf是雅诗阁面向新一代旅行者的住宿品牌。品牌创立于2016年，在华首店起步于2021年的杭州，目前在国内的开业和在筹项目数量是7家。

“lyf品牌在中国推出的时间点，正好在疫情当中。”黄伟民说，接下来会让这个品牌的发展实现真正加速。

雅遇和雅院则分别于2020年和2022年面世，前者为中端长租公寓品牌，旨在吸引有数年工作经验的白领、归国留学生、国际住客等客群；而后者是它的升级产品，不仅房型更为宽敞，产品形态也更为多元。

“雅遇、雅院填补了我们在华主流业务以外的一些空白，让我们接触到了以前可能不太能够接触到的长租相关项目。将长租公寓品牌和服务公寓品牌作组合安排，方便我们对一些项目进行重新定位梳理，形成市场互补，让业主看到更有效有力的投资回报。”目前，加码长租公寓市场已成为雅诗阁扩张计划的核心之一。

数据显示，雅遇项目总数已达到12个，雅院则有9个。黄伟民称，这两个品牌亦是雅诗阁中国拓展层面重点关注的对象。

以下为观点新媒体对雅诗阁中国董事总经理黄伟民先生的采访实录节选：

观点新媒体：今年旅宿行业的恢复十分迅速，但另一方面，大家对经济前景的预期也不是那么乐观，有一些关于消费降级的讨论，雅诗阁对旅宿行业领域今年和未来发展的一些看法？

黄伟民：我在国内已经有12年时间，而经济总会有起起伏伏的趋势，个别市场的确还面临一些小的挑战。

但如果看我们上半年的业绩，雅诗阁在华ADR同比增长2%，入住率也提高了2.4个百分点，带动RevPAU同比大概有5%的增长。

我认为雅诗阁在国内市场还是有很大的前景，包括在一些区域市场。像北京、东北、南方例如深圳、广州、上海是比较强有力的，中国市场仍然具备很大的潜力。

雅诗阁对中国市场看的是长线，目前97%业务都是委托管理，未来发展重点也是围绕轻资产战略。在这样的业务模式里面，我们与业主和投资者合作至少签订10年以上的合同。

观点新媒体：近几年市场发生了很多变化，包括客群结构、长短租比例等，您觉得最明显的变化是什么？

黄伟民：中国市场变化的速度，比很多我之前负责过的市场快很多。国外看中国，经常是以“中国速度”来形容变化。

对我来说，其实每一年都有不同的变化。疫情前、疫情当中、疫情后，这几年市场变化速度甚至在加快。

近几年，我认为最大的变化有几个：

第一，有更多品牌出现在中国市场，特别是旅宿行业，以酒店品牌为主。不管是国内还是国外的新品牌，都纷纷入市。从消费者的角度，有了更多不同的选择。

第二，年轻消费群体语权更重了，大家可能会注意到，更多品牌在做迭代换新的时候，会以年轻消费者为主要客群打造品牌、产品跟服务。

聚焦到雅诗阁，我们市场定位、战略定位，还是围绕着服务公寓的业态为主，深耕本职领域。但在这个过程当中，我们推出了“Hotel-in-Residence”的独特理念，希望在公寓住宿的环境下，让住户能够感受到、享受到酒店式的服务和体验。

我觉得雅诗阁定位还是比较独特的，特别是整个市场充斥着这么多新品牌的当下，我们还是会把主线、强项继续做好。

观点新媒体：雅诗阁通过多元品牌布局中国市场，比如面向年轻人的品牌如lyf，然后也创立了专门针对中国市场的品牌，包括雅遇和雅院，这些品牌未来会做哪方面的突破？

黄伟民：lyf品牌，目前在国内已经有三家门店开业，四个项目筹开中，但发展还没有真正开始提速，这也是我们战略规划里需要解决的一个问题。

我认为有几点是能够加强的。

首先lyf品牌在中国推出的时间点正好在特殊时期，根据我们目前了解到的投资者和客人方面反馈和新需求，之后会对品牌定位、服务内容等做一些调整。这也是2025年我其中一个工作重点，包括怎么把现有的运营表现继续提升，希望把lyf带入到2.0时代。

除了lyf，像雅遇、雅院这两个在华长租品牌，也是雅诗阁近期一直在关注的。

以前可能不太能够接触到长租相关的项目，而且我们跟合作伙伴商谈时也发现，如果将长租公寓品牌和服务公寓品牌作组合安排，也能方便将一些项目进行重新定位梳理，形成市场互补，让业主看到更有效有力的投资回报，亦能帮助雅诗阁拿下更多项目。

雅诗阁在国内生根26年，其实已经通过服务公寓把口碑做起来了。所以一旦我们从服务式公寓延展进入长租公寓赛道，过往的品牌口碑以及管理经验会起到不小的作用，再加上有凯德集团的背书，让雅诗阁能够跟很多大型项目搭上关系。

回到长租公寓行业，保租房是很多企业特别是国企在关注的赛道。雅诗阁也非常看重这个赛道，希望能够利用在国内运营的经验，能够给业主、投资者带来更多的效益。

我们肯定会继续探讨任何的机会，追求更大更快的发展。

观点新媒体：接下来雅诗阁在品牌推广方面有没有新的举措？

黄伟民：加入雅诗阁之后，我对我们丰富的品牌阵容有很大期望，非常期待在中国市场发展的更多可能。

目前，包括与雅诗阁有限公司同名的雅诗阁品牌在内，像奥克伍德、盛捷、馨乐庭等等，都是全球市场上大家耳熟能详的品牌。我希望和团队继续努力，让中国市场对我们这些全球化的品牌能够有更多认识。

不管是to b端还是to c端的市场，继续扩大我们在国内的发展规模，拥有更多的投资者和消费者，以此增强影响力。如何扩大在国内的发展，也要通过一些新的运营模式。

目前可以提前分享的是，我们正在努力，在委托管理的基础上，增加特许经营的模式，向市场重新推出馨乐庭这个品牌。

观点新媒体：雅诗阁在年初时候有一个开业计划，是会在中国18个城市新增20个项目，新增8000套开业房源，到目前为止完成情况怎么样？

黄伟民：按照计划是能够完成的。其实从第三季度开始，我们已经迎来一个非常大规模的开业潮。在刚刚过去的9月，我们开业了5个新项目。第四季度，我们将会有更多项目推向市场。

包括我们回到香港这个市场，在香港北角开业“香港越秀雅诗阁服务公寓”，这也是我们非常期待的新项目。香港市场有很多需求，不管是客户的需求，还是投资者的需求。

雅诗阁非常有信心能够达到甚至超越今年年初发布的开业计划，我们非常看好整个市场，就算有一些“消费降级”的负面信息，但还是会推动很多非常棒的项目进入市场。

观点新媒体：有没有为明年的计划做打算？是否有希望达到的规模目标？

黄伟民：明年的指标可能会比今年更高。

包括目前市场上开始出现办公楼改造酒店或者改造公寓的项目，很多投资者也主动找到雅诗阁，希望我们能够提供方案。

关于长远的规模，现在还不方便说，但我觉得这个数字肯定不会低。如果参照我之前经历过（酒店行业）快速发展的情况，我认为雅诗阁中国已开业加上签约220个项目的体量，要提速再翻一倍。

观点新媒体：如何保证拓展速度与保持盈利以及支出上的平衡？

黄伟民：这不是一个对等的关系，更大的体量不代表需要倍增的费用。雅诗阁中国的体量已经有一定规模，也有一定的规模效应。

规模效应很关键，上海虽然是雅诗阁中国的总部，但我们在北京、成都、广州都设有管理公司，从人事、财务、销售、渠道、运营团队都齐备。这些使得我们不管在哪个城市做怎样的布局，都有足够的人力和数据进行调配，能很快了解市场需要什么。很多投资者其实也看中我们这一点。

第二，随着新业务模式的推出，比如刚才提到的特许经营模式，可以用不同的方式方法给合作伙伴和投资者带来新的发挥空间。

特许经营模式，其实在国内已经非常成熟。主要的亮点就是业主具备了很强的运营能力，包括人员、财务、销售还有采购等能力，同时对我们的品牌、渠道及分销体系、会员体系非常了解也非常认可。

所以一旦业主是有备而来的，新的运营模式也会带来更大的规模效应。

观点新媒体：有没有哪个城市或者哪个区域会是未来布局的重点？

黄伟民：东南西北都是我们需要关注的，刚才提到了香港，我们会重新进入这个市场。

如果说哪些市场是更关注的，我会把更多时间精力放在主要的一二线城市。

我坚持的观点，就是雅诗阁在国内的发展并不会急于在每个城市插旗，主要还是关注整个市场的需求，才能够更好体现雅诗阁的价值。如果急着插旗，可能对长远发展会产生不好的影响。所以还是希望在北上广深包括GDP全国排行前30的城市，发挥我们的强项。像上海、北京、深圳、广州，有几十家雅诗阁、馨乐庭、盛捷不是不可能，这些市场能够承载这么大的体量。

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