除了个别大佬以外，这一轮疫情以后开始的楼市量价齐跌，超出了很多人的意料。原本大家觉得，随着大家的生活恢复正轨，2023年将迎来新一轮楼市暴涨，结果很意外，据国家统计局数据显示，去年全国商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低；全国商品房销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%，销售额创2016年以来新低。

进入2024年以后，这种下行趋势依旧，上半年数据已经出炉，结果： 1—6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。

这是很明显下行趋势不仅依旧，甚至力度还超去年，而且，今年在政策支持方面也远超去年。比如今年开始，目前我们首套房贷款利率最低已经降到了2.9%，首付比例最低甚至只要7.5%。这样的低利率、低首付，前所未前。

然而即使如此，市场信心依旧不太理想。二手市场继续维持着挂牌量激增，一些二手房价格已经遭遇了腰斩，甚至法拍房规模之多，前所未有。

房价下行叠加打工人收入锐减甚至失业，还不上贷了，年轻人就只能断供，但他们也很无奈，说白了，谁主不想继续拿着房子，享受一家人的其乐融融呢？

而对这种情况，越来越多人开始担忧，这一轮下行可能还将来一次最快速下降，届时，150万的房子可能就不怎值多少钱了。

对此，有行内人士表述了自己的观点，未来几年，房产泡沫将被挤出，房价会逐步回归居住属性，最终会与当地居民收入挂钩，届时绝大多数居民的购房成本将会大幅降低。

而之所以得出这个结论，原因有几个方面：

.01

刚需越来越少了。

众所周知，98年开始至今，我国城镇化率已经达到了65%，且城镇住房拥有率为96%以上，这个数据的背后，相当于能进城的年轻人，基本上已经进城了，而且进城以后，绝大多数人都已经实现在城镇购房。换句话来说，农村人口进城的刚性购房需求已经越来越低了。

而随着老龄化的加剧以及不婚不育的人越来越多，可以预见，以后的年轻人，即使是继承老一辈的房子可能都住不完，购买婚房以及小房换大房的购房需求也会跟着减少。

总之，长远来看，未来刚性购房需求绝对会比过去20年的增长速度下降，而且极大可能形成越来越少的趋势。

.02

房产税离我们越来越近了

今年的大会报告，再次提到“完善房地产税收制度”，鉴于此前自然资源部部长王广华表示，我国全面实现不动产统一登记。截至目前，已经累计颁发了7.9亿多本不动产权证书。

这也就预示着，随着楼市趋于稳定，房产税离我们也越来越近了。

有专家估计，房产税将会在“十四五”期间实行，届时拥有多套房产的家庭持房成本会明显上升。具体税率多少，此前财政部财政科学研究所税收政策研究室主任张学诞，已经给出了一个方案：

房产税的免征面积应该在40-60平方米之间，根据不同城市的实际情况来确定免征面积的大小。

张学诞建议，采取阶梯式税率征收房产税，即房子越多的家庭，征税比例越高。税率为0.2%-1.2%之间。

.03

改善需求将越来越理性

这两年，除了刚性购房群体的需求锐减以外，改善型需求群体因收入的锐减以及对未知的担忧加剧，在购房方面的需求也越来越理性了。

与此同时，这两年，房子的赚钱效应也大不如前，于是不仅很多炒房客因担心亏损加速离场，很多投资都的观望情绪也愈发浓厚，抛售房产退出楼市的人反而越来越多。

这种情况下，有不少行内人士觉得，将来，购房需求的快速萎缩，将进一步导致价格下行。

.04

保障房入市将冲击商品房市场

随着各地明确保障房加快入市，包括此前“国家队”收房已经在加速度进行，8天内部委两次开会推动，收购范围已经扩大至2884个县级以上城市。

这也就意味着，保障房供给不再像过去那样等着慢慢建成以后再上市，而是将市场上存量不好卖的房子直接收购推出，没有了规划建设装修的全流程，不仅供给速度更快，且供给规模也出现了明显增多，这也就预示着，未来商品房市场将会逐步去投资化，房价最终还是要回到合理的价格区间。

基于上述几大因素，总体来看，大部分目前达到150万的房子，三年以后还可能出现贬值，而且再加上通货膨胀等因素影响，也加大了不值150万的肯定因素。

所以如果这个时候你要购房结婚，因为孩子上学不得不购房，综合自己的实际情况进行考量。

但如果这个时候，你并不急于以购房为条件的结果、孩子接受教育，那么或者可以等一等，等到房子的泡沫被挤掉再出售也不晚，届时，买房成本会更低。