一、公司概览

伊玛尔地产集团（Emaar Properties PJSC）成立于1997年，总部位于阿联酋迪拜，是迪拜金融市场（DFM）上市的旗舰房地产开发公司（股票代码：EMAAR）。作为全球最具标志性的房地产开发商之一，伊玛尔以打造世界最高建筑哈利法塔（Burj Khalifa）、全球最大购物中心迪拜购物中心（Dubai Mall）以及迪拜滨海区（Dubai Marina）等标杆项目而享誉全球。截至2026年中，公司市值超过1000亿迪拉姆（约272亿美元），是中东和北非地区市值最高的房地产企业之一。

二、核心业务

2.1 房地产开发（核心收入来源）

房地产开发业务贡献约70%的总收入。公司通过Emaar Development（DFM上市子公司，股票代码EMARDEV）运营迪拜及国际住宅和商业地产业务。主要项目涵盖迪拜市中心区（Downtown Dubai）、迪拜山庄（Dubai Hills Estate）、迪拜河港（Dubai Creek Harbour）、阿拉伯牧场（Arabian Ranches）等大型综合社区。

2.2 商业地产与购物中心

伊玛尔旗下Emaar Malls Group（已并入母公司）运营着迪拜购物中心（Dubai Mall）——全球来访量最高的购物和娱乐目的地，年客流量超过1亿人次。还包括迪拜滨海购物中心（Dubai Marina Mall）、黄金市场等商业资产。

2.3 酒店与休闲

Emaar Hospitality Group运营Address Hotels + Resorts、Vida Hotels and Resorts和Rove Hotels三大品牌，在迪拜及全球管理超过30家酒店和度假村。代表性物业包括Address Downtown、Address Beach Resort等。

2.4 国际业务

伊玛尔已拓展至埃及（Emaar Misr）、沙特阿拉伯（Emaar The Economic City）、印度（Emaar India）、巴基斯坦、土耳其、英国和美国等地。其在埃及开发的Marassi和Uptown Cairo等项目在中东地区享有盛誉。

三、行业地位

伊玛尔是中东及北非（MENA）地区最大的房地产开发企业，也是全球最具品牌影响力的房地产开发商之一。在2025年《福布斯》中东百强企业榜单中，伊玛尔位列前20。公司不仅定义了迪拜的天际线和城市发展模式，其开发模式——以大型综合社区和地标性项目为驱动——也成为全球新兴市场房地产开发的参考范本。

四、核心财务数据

数据来源：Emaar Properties年报及投资者简报（2023-2024）。迪拜房地产市场持续繁荣，叠加伊玛尔持续推出的优质新盘，合同销售额保持强劲增长。2025年第一季度合同销售额同比增长约25%，延续增长势头。

五、发展现状与展望

5.1 迪拜房地产周期红利

自2020年以来，迪拜房地产市场经历了一轮强劲上升周期，受益于疫情后全球财富流入、阿联酋签证改革（黄金签证及远程工作签证）、企业税制优化以及区域政治不确定性下的避险效应（外资持续流入阿联酋）。伊玛尔作为市场领导者，直接受益于需求的弹性增长。

5.2 迪拜2040城市总体规划

迪拜政府于2021年发布2040城市总体规划，计划将城市面积扩大一倍，聚焦五大城市中心——迪拜市中心、迪拜码头、迪拜硅谷绿洲、世博城等。伊玛尔在迪拜南城（Dubai South）、世博城周边等区域拥有大量土地储备，预计将持续受益于基建投资和人口增长。

5.3 国际扩张与收入多元化

近年来伊玛尔加速在埃及和沙特市场的布局，尤其是在沙特NEOM和红海项目的参与，以及埃及新行政首都（NAC）的开发机会。国际业务收入占比已从2020年的约8%提升至2025年的约15%。随着埃及和沙特市场的持续成熟，国际业务有望在未来3年内贡献20%-25%的总收入。

5.4 风险与挑战

（1）迪拜房地产市场具有周期性波动历史，过度依赖外资流入和全球宏观经济环境；（2）中东地缘政治风险可能影响区域投资信心；（3）公司债务水平较高，2025年净债务/EBITDA约为2.5倍，利息上升周期对盈利能力构成压力；（4）全球利率环境和流动性收缩可能影响买家融资能力。

5.5 未来展望

展望2026下半年及之后，伊玛尔前景整体乐观。迪拜房地产需求的基本面依然强劲——人口持续增长（2025年迪拜人口突破380万，年均增长约2.5%）、旅游业恢复至疫情前高峰水平（2025年过夜游客约1,800万人次）、以及阿联酋作为全球财富管理中心的地位持续强化。预计2026年公司合同销售额有望突破650亿迪拉姆，净利润率维持35%-40%的行业领先水平。中长期来看，伊玛尔向资产管理、酒店运营和零售投资等经常性收入业务的转型，将增强盈利质量和抗周期能力。