最新数据显示，深圳新房住宅库存跌破 2 万套，正式跌破 2 万套整数关口，整体去化周期不足 1 年。对比最高峰的 5.17 万套、26 个月的去化周期。

数年前还超过 3.4 万套的库存，短短两年就减少了 1.4 万套，降幅超 40%。

更值得注意的是核心区域的紧缺程度：南山、福田等核心片区的新房库存去化周期不足半年，部分板块甚至出现无新房可售的局面，新盘入市直接引发抢房热潮。

上海、北京的情况和深圳高度相似，市场已经从供大于求转向紧平衡状态，房子不够卖，成了行业久违的奇观。

面对这种变化，不少专业机构和专家都调整了此前的判断。经济学家樊纲认为，中国房地产出清速度很快，触底或许比日本更早。

他指出，中国本轮楼市调整更趋近欧美 6-7 年的市场化出清，而非日本接近 20 年的长周期阴跌，和日本的差距很明显：

1990 年日本城镇化率达到 78%，城镇化进程基本走完，而中国目前的城镇化率仅 66%，还有十几个百分点的提升空间，这也是中国楼市和日本的本质不同。

摩根士丹利此前长期对中国房地产持极度悲观态度，近期也修正了方向。首席经济学家邢自强更新研判，认为行业调整已经走到尾声阶段。

按照大摩的测算，全球地产深度下行调整普遍维持 6-7 年，中国楼市刚好迈入第六个调整年头，跌幅最猛烈的阶段已经基本落幕。

不过也有人提醒，调整接近尾声不等于上行拐点，也可能进入横盘阶段，最终走向还要看经济大环境和政策导向。

高层会议明确将房地产纳入筑牢安全屏障，六部委出台全套政策托底，但这只是短期措施。真正能改变行业结构和趋势的，是未来 5 年 15 万亿的城市更新计划。

近日出台的城市更新十五五规划提出，到 2030 年，全新开工改造城镇老旧小区 11.5 万个、城中村约 4000 个、老旧街区厂区约 1500 个，完成城市地下管网改造 36.5 万公里。

央视披露，未来 5 年中国城市更新总投资至少 15 万亿元，仅地下管网更新就能拉动约 5 万亿元投资，这笔钱并非政府全额出资，而是整体投资市场空间的测算。

放在几年前，这笔钱或许掀不起太大波澜，但在当前行业拐点出现的节点，实际作用可能会翻倍，需要明确的是，15 万亿城市更新绝非棚改 2.0，影响有明确边界，不会带来全国房价普涨。

它的真实作用是拖住地产和基建投资，对冲新房开发下滑，通过老旧小区、城中村改造修复老房子居住价值，打通买旧买新的置换链条，利好一线、强二线主城区的二手房流通，同时给房企开辟存量运营的新赛道。

有人把楼市转折和新兴产业接棒联系在一起，逻辑很简单：如果经济没有真正转型走出困境，房地产也不可能一夜翻盘。只有当新兴产业成功接棒，成为经济增长的新引擎，才是房地产真正的转折时刻。

楼市的趋势已经清晰，但这将是一个筑牢行业的渐进过程，别指望重现过去那种一夜变天的局面，或许 5 年后我们会发现，经济变了，城市变了，房地产也跟着变了。