现房销售让购房者真正“所见即所得”，为“好房子”落地提供了制度支撑，在从根本上防范交付风险的同时，也从供给侧提升“好房子”的产出比例，推动房地产市场从“住有所居”向“住有宜居”转型。

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■夏金彪

我国住房销售制度迎来重大调整，这标志着房地产市场进入了一个新的发展阶段。近日，住房城乡建设部、自然资源部、国家金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），明确提出要“有力有序推行商品住房现房销售”。这一政策的核心在于实现“所见即所得”。与此同时，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会也相继出台了多项支持政策，为现房销售的平稳落地和房地产发展新模式的构建提供了全方位的金融与资本市场支持。

长期以来，商品房预售制度在推动我国房地产市场快速发展、解决住房供给短缺方面发挥了重要作用。房企通过“拿地—快速开发—预售回款—再拿地”的快速循环，有效解决了住房供给短缺矛盾。

近年来，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，进入存量提质、结构优化的高质量发展阶段。过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前房地产市场发展的新阶段新要求，迫切需要改革完善。

《通知》提出，在完善商品住房预售管理、规范商品住房预售条件的同时，要有力有序推行商品住房现房销售。《通知》明确，新出让土地的商品住房项目及已出让土地但未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。

在具体实施上，政策不搞“一刀切”，对新老项目分类施策，遵循“老项目老办法、新项目新办法”。这一安排充分考虑到了当前市场的存量项目和各地的实际情况，实现制度的平稳衔接过渡。

配套融资政策的完善，是现房销售能够平稳落地的关键。《通知》提出，房地产开发企业可按国家规定分期缴纳土地出让价款，并支持项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资。这一政策安排为房企向现房销售转型提供了资金支持。

此次住房销售制度优化将有效化解住房交付风险，维护购房人的权益，切实改善购房人预期、提振市场消费信心，推动市场平稳修复。

从各地现房销售试点实践来看，在房地产市场整体去库存的大背景下，普通存量房源去化压力仍较大，但符合安全、舒适、绿色、智慧标准的现房“好房子”，依然保持着较高的市场热度。

现房销售让购房者“所见即所得”，为“好房子”落地提供了制度支撑，有望彻底终结预售时代“图纸卖房”带来的交付货不对板、品质减配等行业顽疾。《通知》明确提出，要提升房地产项目开发品质，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。这意味着现房销售的全流程监管将与“好房子”品质标准深度绑定，让“好房子”的优质居住体验不再是纸面宣传，而是购房者收房时可直接实地核验的实景。

当前，我国房地产市场正处于向“好房子”时代加速过渡的起步阶段。现房销售让房企更注重房屋品质、交付确定性、产品细节打磨与客户实际居住体验，从“规模为王”转向“产品为王”。资金实力弱、运营能力差的中小房企难以支撑现房销售的资金周期，将逐步退出市场，行业资源有望向有能力打造高品质项目的头部企业集中，从供给侧提升“好房子”的产出比例。

可以预见，随着现房销售的不断推进，我国房地产市场必将迎来全新的发展阶段。从交付风险的根本消除，到品质标准的全面提升，从行业格局的重塑，到消费理念的升级，“好房子”时代正在以不可阻挡的步伐加快到来，推动房地产市场从“住有所居”向“住有宜居”转型。

总 监 制 丨 杨玉洋 车海刚

监 制 丨陈 波 刘卫民

审 核丨周子勋 编 辑丨蒋 帅