翻倍博拆，你敢不敢赌？

这两天，房产君冲浪之际，发现有康鹭大户，低价狂甩5栋、近2000方的个人私宅！

划个重点：

私宅带国有证过户，支持正常过户！

价格有多劲爆呢？

村民私宅的转手价，只要3万/㎡！！！

反观康鹭拆补飙到 2.75万/㎡， 别的不说，单拆补就是大保底。

若博回迁房，康鹭可按证载合法建筑面积or 基建补3.5层二选一，回迁政策为全海珠最顶。

对比周边7-9万/㎡的一手售价， 妥妥的以小博大！

未来回迁房保守折价到6万/㎡，买家依旧暴赚3万一平，这跟直接送钱，有什么区别？？

这种超级大漏，能捡不？

结合康鹭现场实探，且听房产君细说。

3万，赌6万+回迁暴利？！

事情是这样的。

有康鹭大户，因未来10年都不在国内发展，计划抛售名下 5栋私有房产， 价格劲爆到没边！

康乐中约南新街实拍

房源信息如下：

300㎡、456㎡、467㎡、500+㎡、700+㎡，一证一户

房源都是现业主购买，转手价只要3万/㎡，如果全打包的话，甚至还能谈到更低价！

但你想翻倍博拆？

这种惊天大漏，可不是那么好捡的。

1.买家只享非村民待遇

买家想博拆，都是押注 回迁收益，选择弃产纯亏。

结合康鹭拆补方案来看：

现业主挂出的房源，虽然有国有证，但本质仍是村民私宅，一不享受国有标准，二不支持村民待遇。

不管谁想博拆，只能拿到——

非村民待遇。

对于非村民，回迁补偿有两个硬伤：

1）非村民绝对没有建基×3.5，或者载证面积赔付

2）467㎡一证 → 280㎡住宅+187㎡公寓/1.68万㎡弃产，没有例外

以467㎡那栋为例：

不算税费及过户成本，买入成本去到 1401.9万！

参考周边一手8万/㎡，一般回迁住宅按70%折价，住宅价值=280×8万×70%=1568万，公寓价值=749.16万，总资产2317万！

一买一卖，净收益 900+万！！！

2.交易风险极大

按广州旧改惯例， 方案批复后， 征收范围内国有房屋 过户或加名，会被 严格限制或暂停办理！

也就是说， 绝大多数都 无法正常过户 ，只能签 私下协议 。

背后风险多大，就不用我说了吧。

如果是未被锁定的房源，也意味着不在短期征拆范围内，等前面地块拆完、建完、村民选完，才轮到你。

康乐中约南新街实拍

恰巧，那栋467㎡私宅，就在二期计划中。

等二期征拆启动，至少5-8年后，清拆+建设+回迁在等再4-6年！！

这类房源，博拆买家要按10-15年长持来算，放弃短期变现幻想， 不能过户、不能卖，纯 “躺平等拆”。

果然，看似 收益越大，背后风险越大。

康鹭拆迁，进度如何？

当然，康鹭博拆的风险，还不止于此。

作为海珠旧改航母，康鹭改造范围约110公顷，官方分10年四期开拆，改造难度大、开发周期长。

再加上，周边还有海珠中轴三村，蓄势待发。

康鹭虽然起了个大早，但赶了个晚集，进度被中轴三村反超。

这不，房产君冲着 康鹭大户抛售资产跑了 一趟现场，却意外挖回了两个惊天大瓜：

1.康鹭回迁建设缓慢！

康鹭开拆两年，你猜一期的回迁房，建到哪了？

答案是： 还在打地基！

我绕村转了一圈发现，整体进度跟去年相差不大，只有F37地块立起了塔吊，其他多在晒地！

这是F37地块，进度最快。

这是F42地块。

这是康隆大街片区。

再对比去年进度：

除了新增很多安保人员外，实质进展基本为0。

2025实拍

不少村民吐槽，康鹭旧改拆得快、建得慢。

这种 “拆而不建” 的状态，再加上资金、审批、施工等多环节的复杂博弈，也让村民对回迁的信心不断流失。

2.大把康鹭村民仍在收租！

不过，康鹭旧改的 “慢”，既是风险，也是缓冲。

房产君在走访时发现，不少工人返岗、店铺开业，还有制衣老板在诚招客户。

虽说不少制衣厂、仓库集中外迁肇庆、清远、河源等地，但康鹭仍保留 了设计、打版、展示等高端环节，正向高附加值的时尚产业缓慢转型。

旧改分批开发，也大大降低了对村民生活的冲击。

目前，康鹭仅拆平一期，大把村民还在继续收租，就是租户流失、产业外迁导致租金逐年下滑。

来看租金对比：

2022-2023年，单间1400-1600元/月

2025年之后，单间1100-1400元/月

作为中大纺织商圈的核心，康鹭的改造不仅是拆房建楼，更是整个产业的腾笼换鸟，这需要时间和耐心。

可以说，康鹭旧改的阵痛，是一时的。

当旧改的尘埃落定，这片土地终将以全新的面貌，重新定义海珠的价值、改变村民的生活。

大家看好康鹭旧改吗？3万一平又值不值得博拆呢？

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