据港交所1月26日披露，京东集团(09618)旗下京东智能产发股份有限公司向港交所主板提交上市申请书，美银证券、高盛及海通国际为联席保荐人，瑞银集团为财务顾问。

综合 | 招股书 编辑 | Arti

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据招股书，京东产发是中国领先的现代化基础设施开发及管理平台，聚焦物流园，并在全球持续扩张。

作为京东集团供应链生态系统的基石，凭借与生俱来的对商流及物流的深刻洞察力，公司拥有整合业务资源、促进区域经济发展的独特能力。利用在项目获取、融资渠道、资产管理及资本循环方面已被证明的综合能力，公司持有并管理着一个覆盖核心物流节点的庞大资产网络，并加速向轻资产模式转型。

通过推动地方经济产业升级、提升企业客户供应链效率以及为资本合作伙伴创造持续回报，公司不断攀升，建立了称之为「超级节点」的优势市场地位。

依托公司在中国积累的核心竞争力、业务资源和运营专长，京东产发已将业务扩展至亚太、欧洲及中东等主要境外市场。在全球供应链重构的背景下，公司日益成为服务中国企业出海的重要桥梁，并协助本地客户提升业务韧性。

根据仲量联行报告，截至2025年9月30日，公司积累了庞大的现代化基础设施资产组合，资产管理规模总额为人民币1,215亿元，其中12.8%位于境外；公司的总建筑面积为2710万平方米，在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二。

根据仲量联行报告，于往绩记录期间，京东产发的资产管理规模于2023年初至2025年9月30日增长了28.1%，已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超过90%，这两项指标在同业主要参与者中均位居首位，有力证明了公司的资产质量及价值创造能力。

通过开发、持有及管理现代化基础设施，以及贯彻已经过验证的资本循环战略，公司构建了一个极具延展性的商业模式，能够产生可持续现金流，并通过以下三个业务维度持续推动价值创造：

基础设施解决方案。京东产发根据客户特有且不断演变的需求为其提供租赁、物业管理及其他增值服务等广泛的基础设施解决方案。凭借公司的战略位置及卓越的服务能力，公司可与不同产业及地域的现有及潜在客户维持长期业务关系，从而支撑公司行业领先的出租率。

截至2025年9月30日止九个月，公司来自基础设施解决方案的收入总额为人民币26亿元，其中16.7%来自境外资产。公司的现代化基础设施网络截至2025年9月30日的资产净额为人民币405亿元。

资产价值提升。随着公司在全球物流枢纽不断扩展资产管理规模，公司已形成覆盖从项目获取及设计、开发管理及招商到运营的现代化基础设施全周期的专业能力。这种全方位的能力使公司能够积极提升公司持有或管理资产的价值，并持续通过退出实现资产增值。

2020年至2024年，公司年均实现资产增值变现收益人民币13亿元，累计回报率达到初始成本的40%。

基金/合伙投资平台管理。作为向轻资产业务模式进一步战略转型的一部分，公司一直系统性地实施资本循环战略，以提升资本效率。为此，公司携手长期、声誉卓著的资本合作伙伴，将项目售予公司主导设立和管理的基金及投资工具以实现资本回收。因此，公司受益于稳健且高盈利的管理费收入以及相关基金及投资工具的利润分成。

随着公司加快轻资产转型及发展基金╱合伙投资平台管理业务，公司于2024年录得管理费收入人民币1.97亿元，2020年至2024年的年平均复合增长率为30%。

京东产发的业务始于2007年，当时京东集团首次开启自建物流体系的长期战略。于运营初期，公司依托京东零售及京东物流在中国的地域扩张，于业内率先设计及开发专有的「亚洲一号」超大型智能仓库，该类仓库按照建筑及服务高标准建造，并可适配先进技术。

随着服务于京东集团供应链生态系统的增长，公司积累了对商流及物流的深入洞察，并发展出整合产业资源的独特能力。这种有效解决供应链基础设施痛点及服务电商和物流客户的能力使公司从同业中脱颖而出，成为京东集团生态系统中不可或缺的一部分。公司于2018年开始独立运营。

截至2025年9月30日，京东产发开发、持有或管理庞大的现代化基础设施资产组合，包括259个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施。截至2025年9月30日，公司还主导设立了五只核心基金、一只开发基金、一只收购基金、一个合伙投资平台，以及在上海证券交易所上市的一只基础设施证券投资基金。

京东产发建立了一个规模庞大且优质、以高标仓为主的现代化基础设施网络，覆盖中国大陆29个省级行政区及境外十个国家和地区。公司于门户城市、交通枢纽及制造中心的布局使公司能够有效地促进商品流通及产业资源部署。按建筑面积计，截至2025年9月30日，公司在境内超过90%的现代化基础设施资产位于一线城市及其卫星城市以及二线城市。

公司亦将业务版图拓展至香港、新加坡、荷兰、迪拜和东京等精选核心物流节点。通过聚焦核心市场的战略节点，并全面响应客户不断演变的需求，公司得以把握包括国内电商和跨境电商、物流、医疗健康、高端设备制造、信息技术及可再生能源产业在内的新经济领域对现代化基础设施日益增长的需求。

截至2023年年末、2024年年末及2025年9月30日，京东产发已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超过90%，根据仲量联行报告，该出租率高于新经济领域平均水平约10个百分点。

在现代化基础设施的全生命周期中，公司凭借卓越的资产管理能力，在项目获取及设计、开发管理、招商到运营的每个阶段创造附加价值。因此，除了稳定且具有韧性的基础设施解决方案收入外，公司还能通过出售自有或由公司管理的物业股权，变现资产增值，从而增强公司的财务实力。

2020年至2024年，公司年均实现资产增值变现收益人民币13亿元，累计回报率达到初始成本的40%。公司拥有丰富的开发中物业和土地储备（总建筑面积约330万平方米）及独特的项目获取能力，为未来创造价值提供了巨大潜力。

自2019年设立首只私募基金以来，作为向轻资产模式战略性转型的一部分，公司系统性地实施资本循环战略，以提升资本效率。为此，公司携手长期、声誉卓著的资本合作伙伴，包括主权基金、长线基金、保险公司、地产私募股权基金和战略合作伙伴，建立了多种投资工具。

京东产发的基金资产管理规模由2023年初的人民币255亿元大幅增至截至2025年9月30日的人民币410亿元。公司的基金/合伙投资平台管理服务收入由2023年的人民币1.70亿元增至2024年的人民币1.97亿元，并由截至2024年9月30日止九个月的人民币1.23亿元增至2025年同期的1.47亿元。

截至2025年9月30日，公司的基金资产管理规模占资产管理规模总额的33.7%，而余下人民币805亿元的资产为公司未来发展基金/合伙投资平台管理业务提供了丰富的储备。

截至2025年9月30日，京东产发在境外十个国家和地区拥有53个基础设施项目。公司的海外资产管理规模总额占比已由2023年初的3.7%增至截至2023年12月31日的7.2%及截至2024年12月31日的10.7%，并进一步增至截至2025年9月30日的12.8%。

截至2025年9月30日，公司已建立覆盖全球的现代化基础设施资产网络，包括位于中国大陆的232个项目、亚太地区的35个项目、欧洲的16个项目以及中东的2个项目。

财务方面，京东产发的的收入由2023年的29亿元(人民币，下同)增加19.1%至2024年的34亿元，以及由截至2024年9月30日止九个月的25亿元增加21.2%至2025年同期的30亿元。

于2023年、2024年以及截至2024年及2025年9月30日止九个月，公司分别录得亏损18亿元、12亿元、14亿元及1.59亿元。公司于2023年、2024年以及截至2024年及2025年9月30日止九个月的经调整盈利（非国际财务报告准则指标）分别为2.61亿元、5.30亿元、4.65亿元及8.23亿元。

公司于2023年、2024年以及截至2024年及2025年9月30日止九个月的经调整EBITDA（非国际财务报告准则指标）分别为37亿元、37亿元、16亿元及23亿元。

根据公司的战略，京东产发本次香港IPO募资金额拟用于下述用途：预计在未来12至36个月将用于进一步扩展公司在海外具战略重要性的关键物流节点的基础设施资产网络，并建立全球人才团队以支持海外业务扩张。预计在未来12至36个月将用于进一步提升公司在中国的基础设施资产网络的密度与质量并强化在核心地理位置及战略物流节点的布局。

预计在未来12至48个月将用于提升公司的解决方案及服务，其对于公司吸引及留存客户至关重要。预计在未来12至48个月将用于一般公司用途及满足营运资金需求。