今天分享的是：商业不动产REITs系列二：国际镜鉴：中国商业不动产REITs前景

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中国商业不动产REITs发展前景及国际镜鉴总结

2025年末REITs新政的出台，标志着C-REIT正式迈入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代。参照美国和日本等海外成熟市场的发展经验，中国商业不动产REITs凭借可观的潜在资产体量、充沛的存量基础、高适配的证券化属性及旺盛的市场认可度，正迎来加速发展的契机，其发展不仅将打通商业地产企业融投管退闭环，提升资产流动性，更有望推动相关资产与企业的价值重估。

海外市场中，美国和日本的商业不动产REITs呈现显著共性与差异。共性方面，商业不动产均为两国REITs的核心底层资产，美国和日本商业不动产REITs数量占比分别达43%和55%，且收入波动性直接影响风险溢价与估值，酒店业态因受经济波动影响最大，股息率最高，办公楼则因收益稳健股息率最低。差异上，美国依托充沛的消费需求、优质零售资产及成熟的证券化链条，零售商业成为占比最高的业态，回报稳健性突出，且REITs新兴业态占比高，股性更强；日本受外向型经济结构影响，底层资产聚焦东京写字楼，资产相对传统，更偏债性，防御属性显著。

国内市场层面，商业不动产REITs扩容潜力巨大。供给端，商业地产存量丰富，全国3万方以上已开业零售商业达6700个，办公楼、酒店等业态亦有可观存量，参照美国2021年商业不动产证券化率，国内相关REITs市值空间有望达万亿体量。需求端，商业不动产REITs的管理溢价与稀缺属性使其享有市场溢价，2025年以来消费基础设施REITs持续跑赢市场指数，验证了市场需求的旺盛。业态结构上，受益于庞大的内需市场，零售业态具备广阔发展空间，而新政将底层资产范围扩容至办公楼和酒店后，综合体形式的项目也将形成规模。市场风格方面，受定价模式与长线资金引导影响，C-REIT大概率延续固收+投资思维，偏向日本市场风格，收益稳健型资产将呈现估值溢价。

目前，国内成熟商业地产运营商已形成规模，零售、办公楼、酒店等细分领域均有布局完善、管理能力突出的龙头企业，REITs的推进将进一步催化行业集中度提升，为商业地产及商管服务领域的相关企业带来广阔发展机遇。

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