文|隔雾

编辑|隔雾

前言

推土机一路向外环狂奔，把核心区的老房子甩在身后慢慢腐烂，这曾是过去二十年中国楼市雷打不动的铁律。

人们笃信“喜新厌旧”是资本的天性，直到2025年下半年，上海楼市反手给了这种惯性思维一记响亮的耳光。

远郊新盘的售楼处里，销售员闲得只能拍苍蝇；而在静安区柳营路，那些外立面像得了皮肤病、管线老得像血管硬化的“老破小”，成交价却在半年内垂直向上。

钱的嗅觉，比狗灵

这绝非孤例，把视角拉高，俯瞰2026年的政策棋局，你会发现这不是市场在发神经，而是一场国家主刀的、针对城市资产价值的精密手术。

春江水暖鸭先知？不，钱最先知，2025年下半年，上海楼市上演了一出怪诞的“虹吸大戏”。

静安区柳营路片区，原本死守在每平米4万元的老破小，突然变成了饿狼眼里的肉。

买家根本不在乎墙角发霉，也不介意楼道昏暗，他们挥舞着钞票进场，硬生生把年底成交价砸到了8万元以上。

徐汇核心区的日晖二村，涨幅飙到24%；枫林新村更狠，单价直接撞破9万大关，中介圈子里流传的数据令人咋舌：这群疯狂扫货的人里，四成是职业投资客。

恰恰相反，他们精明得可怕，这群猎手赌的是“预期”，算盘珠子在他们手里拨得飞快。

远郊新房去化遥遥无期，而这些占着核心地段的老房，一旦挤进“原拆原建”或深度改造的名单，每平米的潜在补偿标准能冲到15万元。

这是一场豪赌，但赔率诱人。

数据摆在桌面上，2025年一线城市二手房成交51.9万套，四年新高。在上海，300万以下的老破小吞掉了上半年62%的成交量。

资金正用脚投票，从画饼充饥的新区撤退，死守老城中心那些看得见摸得着的地段价值。

国家拿起了手术刀

如果说2025年是游资的骚动，那2026年就是正规军进场。

住建部部长倪虹在1月21日的镜头前，把城市更新定调为“蓝海”，这两个字分量极重。这不是刷刷墙、铺铺路的把戏，这是万亿资金砸下去的系统工程。

时间拨回2026年1月，政策密集得像暴雨前的鼓点。

1月20日，自然资源部和住建部联手发文，以前叫“面子工程”，现在叫“里子革命”，核心就是盘活存量土地。

1月14日，财政部带着税务总局和住建部打出一套组合拳：换房退税延期、增值税税率从5%砍到3%、房贷利率按在3.05%的地板上摩擦。

草蛇灰线，伏脉千里，上海去年的钱袋子早就泄露了天机，光徐汇一个区，城市更新预算砸了430亿，比前一年多出近200亿；全上海拆迁预算超过1300亿。

更刺激的是“原拆原建”这四个字，这是老房翻身的咒语。

北京桦皮厂8号楼，模块化技术进场，三个月，原地长出一栋新楼，层高加了，面积大了，广州花都新华坊，居民自己掏钱重建。

住建部把话挑明了：40年以上C、D级危房，政府给40%-60%的补贴支持重建，老房子不再是累赘，它们成了待兑现的期权券。

谁在分食这块蛋糕？

潮水转向，裸泳的人上岸了，冲浪的人却刚刚下水，两类人被精准地推到了红利中心，第一类，是死守核心区的“钉子户”。

别误会，这里的“钉子”是指那些攥着房龄20年以上核心资产的业主，以前他们还得忍受屋顶漏水，还要焦虑资产缩水，现在？形势逆转。

只要进了改造名单，资产价值原地起飞，物理上，加装电梯、增加车位、甚至原址重建，老破小摇身一变成了“江景房”。

价值上，看看北京朝阳某学区老小区，改造后每平米涨了7000块，不用懂金融，只要手里有这张核心区的入场券，躺着就能赢。

第二类，是精于算计的“换房族”，想改善居住环境？2026年就是为你量身定做的，政策红利铺好了一条低成本置换的快车道。

卖旧买新，一年内完成，个税全退，北京一套420万的老房，这一下就能省4万多。再加上增值税率下调、公积金贷款额度提升，摩擦成本降到了历史冰点。

产业链也被激活了，从建材到智能家居，广州“十四五”砸了7500亿，“十五五”更要奔着几十万亿去，这庞大的链条，每一个环节都在制造新的就业和财富。

笔者观点

站在2026年回头看，中国城市的生长逻辑变天了，过去二十年，我们靠“摊大饼”稀释问题；未来二十年，我们得学会“向内动刀”解决问题。

老房子的“第二春”，不是简单的炒作，是城市化从粗放扩张转向精细运营的必然，水泥会老化，钢筋会锈蚀，但地段附着的资源永远年轻。

当然，盛宴之下必有刀光剑影。

投资客在上海杀红了眼，收益预期固然吓人，但风险也悬在头顶，一旦改造计划落空，高昂的持有成本就是那把达摩克利斯之剑。

对普通人来说，这大概率不是一夜暴富的剧本，它更像是一个启示：在这个充满不确定性的时代，别瞎折腾。

回归核心，回归居住本质，才是那艘能带你穿越周期的方舟。

当老城厢再次响起推土机的轰鸣，那不仅是砖瓦破碎的声音，更是新旧财富逻辑交接时，发出的一声脆响。

信息来源