哈喽大家好，今天老张带大家聊聊现在买房只盯地段、学区，简直是在给自己埋雷！全国范围的物业跑路潮都快“杀疯了”，连北京、上海等一线城市及苏州等经济发达城市都没能幸免，业主们不仅住得闹心，房子还眼睁睁地贬值。

行业大洗牌

为啥好好的物业说撤就撤？我算是看明白了，这背后藏着三大“死结”，解不开只能一拍两散。第一是赚的少花的多，谁扛得住？重庆、武汉、南昌等多个城市的小区，业主联合谈判降物业费，有的降20%，有的直接腰斩，还有减肥打卡抵物业费、0元体验这类活动，物业公司收入直接缩水。

可保安、保洁工资要涨，水电要交，房龄超十年的小区，电梯维修、管道更换都是大开销，动辄几万、几十万，收支严重失衡，不跑路才怪。

第二是收钱太难，行业里有个“60%收缴率生死线”，低于这个数基本就亏损。现在很多老旧小区、刚需盘空置率高、出租多，业主人不在本地，拖着不交、只交一半的情况特别普遍，上千户的小区，按时缴费的可能就几百户，拖欠金额动辄上百万。

业主觉得服务不好不愿交，物业公司收不上钱就缩减服务，最后陷入恶性循环，只能一拍两散。

第三是信任没了，合作就黄了。业主期待“付费即享优质服务”，物业公司却总想用最低成本完成基础工作，缺乏主动沟通和服务优化的意识。责任边界模糊，矛盾越积越多，最后信任崩塌，物业不想干，业主也不挽留，跑路就成了必然。

而且我发现，现在头部物业都是“择优而栖”，专门挑缴费率高、维护成本低的小区，那些没人管的小区只会越来越差，两极分化越来越明显。

业主血泪启示录

说到这儿，必须给大家上一个实锤案例。南京栖霞龙潭的璟阅新寓（中骏东原开发），不足200户的小区，原物业是上海澄方物业，不少业主图省事，一次性预交了一到三年的物业费。

结果2026年1月，这家物业说撤就撤，25万元预收款没退，完整资料和设施也没移交，直接失联了。

属地街道赶紧找来江苏万园物业、南京蓬程物业接手，可新物业没拿到那笔预收款，只能按自己的标准重新收费。

这可把已经交过钱的业主惹毛了，而街道和区住建局多次联系澄方物业，对方要么说账目没整理好，要么干脆电话不通，事儿就这么拖了下来。

作为一个长期关注房产市场的过来人，我得给大家提个醒：现在物业早就不是买房的“配角”了，而是决定房子价值的核心。

银行按揭评估时会重点考察小区物业水平，二手房市场上，物业优质的小区即便地段相近，房价也能高出10%-20%。

物业选择的4个核心维度

接下来这4个避坑技巧，听我的，准没错！第一，优先选开发商自有物业，比如万科物业、绿城服务这些，虽然不是绝对完美，但经营稳定性、服务标准、信息透明度都更有保障，比那些没名气的小外包物业靠谱多了。

第二，别被硬件忽悠，软实力才靠谱。很多小区宣称“24小时巡逻”“智能设备全覆盖”，但实际服务中，报修响应速度、投诉处理效率才是关键。

买房前一定要实地走访，问问现有业主“报修后多久能上门”“物业是否定期公示账目”，这些细节比宣传口号真实多了。

第三，重视业委会的作用。一个正常运转的业委会，就是业主权益的“第一道防线”。买房时要核实小区是否成立业委会，有没有完善的物业考核机制和退场交接方案，要是业委会形同虚设，后续维权可就难了。

第四，千万别踩预收款陷阱。尽量别一次性预交多年物业费，即便要交，也要确认费用是否进入监管账户，留存好缴费凭证，明确约定退费条件，避免后续扯皮。

我始终觉得，物业和业主不是对立面，而是互相成就。这波跑路潮其实是个信号，倒逼整个行业升级。未来的好房子，不光要有好地段、好产品，更得有长期稳定的优质物业。买房不是一劳永逸，选对物业，才能真正守住自己的资产，毕竟住得舒心，房子才值钱，你说对吧？