大家好，今天犀哥这篇财经评论，主要来聊聊“人口少了，房子迟早不值钱”是真的吗？不少准备买房的朋友，都被人口断崖的焦虑缠得死死的，直接把出生率和房价划上了等号。

但中国香港的楼市，这个地方出生率才0.8，全球都排倒数，可从2025年下半年开始，房价不光没崩，还连着涨了6个月，出生率最低的香港，为什么房价不降反涨呢？

买房认知误区

其实啊，很多人都走进了一个买房的认知误区，就是把人口总量和楼市需求直接绑在一起。

在大家的固有想法里，出生率下降，将来买房的人就少了，房价肯定得跌，但实际情况是，支撑楼市需求的核心，从来不是“有多少人”，而是“这些人到底怎么样”。

香港楼市能逆势上涨，刚好就证明了这一点，真正决定房价走势的，是有购买力的人口质量，不是单纯堆人口数量。

想搞明白香港楼市为啥能逆袭，核心密码就是一场精准的人口换血，很多人只盯着香港的低出生率，却没注意到它的人口一直在涨：2024年底香港人口临时数字是753.42万人，已经连续第三年增长了，两年多的时间里净增长了20万。

这些新增的人，不是随便补进来的普通人口，而是通过抢人才计划吸引来的全球高知精英，这些人手头有钱、购买力强，正好成了楼市需求的核心支撑。

与此同时，香港也在经历一场财富阶层的替换，那些没什么购买力的人慢慢往外走，手握资本的精英不断往进来，这种“优质的进来、不行的出去”的人口结构优化，比单纯的人口增长更能激活楼市。

从市场成交数据里，咱们能清楚看到这种变化：2025年前11个月，用普通话拼音登记的内地买家，成交了1.255万宗，金额达到1256亿港元，创下了1995年有统计以来的历史新高，占了同期香港一手、二手楼总成交的差不多四分之一。

豪宅更能体现房产的属性

豪宅市场的热度，更能直接反映出购买力的集中程度，2025年1到11月，香港5000万港元以上的一手豪宅成交了521套，同比上升11.8%。

二手豪宅成交248套，同比大涨34%，这里面40%的豪宅都被内地买家买走了，不光是个人买家，企业资本也扎堆进场抄底。

阿里巴巴、京东花了百亿港元买核心区的写字楼，罗氏家族这一年里买了29个物业，花了6.78亿港元，中原创始人施老先生的旗下基金也买了6个单位，涉及金额超过9300万港元。

这些资本集体进场，本质上是全球优质资产荒背景下的理性选择，香港作为国际金融中心，它的核心房产有稳定的保值增值属性，自然就成了高净值人群的财富保险箱。

而且香港楼市出现的K型分化，更让咱们看清了现在人买房偏好的变化，传统富人区港岛，只有42%的院屋涨了价，但九龙87.5%的房产、新界东79.3%的院屋都涨了。

出现这种分化的核心原因，是新香港人的买房逻辑彻底变了，以前的富人喜欢港岛半山的老牌豪宅，图的是身份象征。

现在的精英群体更看重实用，优先选上班方便、通勤快捷、配套新颖，而且租金回报率高的房子。

2025年香港进入减息周期，房贷利率降到了3.25%，但租金已经连续涨了3年，回报率能达到3.5%到4%，这种“供房比租房还便宜”的情况，进一步让实用型房子更受欢迎。

香港特区政府差饷物业估价署2025年12月的数据，也印证了市场的暖意：私人住宅售价指数报297.3，环比上涨0.92%，累计涨幅达到3.77%。

租金指数更是连续涨了12个月，量价齐升的情况，进一步巩固了楼市稳健的走势，香港楼市现在的样子，很可能就是内地楼市未来的样子，这里面的底层逻辑，每一个准备在内地买房的人都得好好琢磨琢磨。

随着内地人口结构变化和城市化进程推进，楼市分化肯定会成为必然趋势，房子会彻底分成两类：一类是被新成功人士抢着要的核心资产，另一类是满足基本居住需求的消费品。

如今普通人要怎么买房

判断一套房子值不值钱，关键不再是周边有多少人，而是有没有精英愿意买、愿意租，搞懂了这个逻辑，普通购房者就得记住三条核心的买房铁律，才能在分化时代避开坑。

第一条铁律：别再抱着刚需思维了，要聚焦精英需求，现在保障性住房体系越来越完善，大部分刚需的居住需求都会被满足，刚需房的增值空间会越来越小。

未来值得关注的，是高新精英聚集的地方，他们上班的地方、租房的地方，往往是楼市需求最稳定的区域。

第二条铁律：死磕核心区域，别碰非核心板块，香港的例子已经说得很明白，就算楼市反弹，也肯定是枢纽核心区域先涨起来。

那些外围远郊、没什么产业支撑的睡城，等市场退潮的时候，风险一下子就暴露出来了，不管你是在一二线城市还是三四线城市买房，都该优先选城市核心区、产业发达的地方，这些区域的抗风险能力更强。

第三条铁律：用租金当试金石，判断房子的真实需求，没有租金支撑的房子，就跟空中楼阁似的，迟早得塌。

香港楼市能稳健反弹，持续上涨的租金就是重要支撑，大家买房的时候，一定要关注租金回报率，那些租金一个劲跌、空置率高的老小区和远郊大盘，往往说明居住需求不旺，而租金稳定上涨、出租率高的小区，更能反映真实的市场需求，房子的价值也更有保障。

香港楼市在低出生率下还能逆势上涨，直接打破了大家对人口和房价的固有认知，未来楼市的竞争，拼的是人口质量、是购买力、是核心价值。

别再做无用的人口焦虑了，抓住“精英需求、核心区域、租金支撑”这三个关键点，才能在楼市分化的时代把资产配置稳了，不至于变成被收割的接盘侠。