政策精准松绑，激活改善需求

2025年，上海楼市政策迎来“精准放松”的关键转折。8月25日，“沪六条”新政落地，核心变化在于外环外全面放开限购：沪籍家庭和单身人士在外环外不限购，非沪籍只需1年社保即可购房。

更令人惊喜的是，公积金贷款额度大幅提升至最高216万元，且商业贷款利率不再区分首套与二套——这意味着改善型购房者压力显著减轻。

政策还巧妙嵌入绿色激励：购买符合标准的绿色建筑新房，贷款额度可上浮15%。这不仅是金融支持，更是对“好房子”标准的引导。

你有没有发现？这些政策并非“大水漫灌”，而是精准滴灌到改善型需求和外环外去库存两大痛点。难怪9月二手房成交环比上涨3%，同比激增27%。

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市场“冰火两重天”：核心区领涨，远郊承压

2025年的上海楼市，用一句话概括就是：“有钱人的楼市火热，普通人的市场冷静”。

核心区豪宅价格稳步上扬：徐汇滨江、静安寺等地王项目建面均价突破16万至20万元/㎡，部分项目开盘即售罄。上海壹号院以220.3亿元销售额稳居榜首，金陵华庭二期建面均价20.5万元/㎡的120套房源全部售罄。

而另一边，远郊部分老旧住宅价格较2023年回落30%至40%，个别内环老小区挂牌价甚至回到2016年水平。崇明、金山等区域部分新建商品住宅建面单价跌破万元，流动性明显减弱。

这种分化背后是供需结构的巨变：2025年1至11月，商品住宅成交建面505.20万㎡，但TOP10项目就贡献了1126亿元销售额。市场集中度提升，优质资产愈发稀缺。

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土地市场“缩量提价”，倒逼产品升级

2024年上海土地出让面积同比骤降57.5%，2025年延续这一趋势——供应减少50%以上。但有趣的是，土地市场反而更活跃了。

1至11月，上海商品住宅用地成交建面327.1万㎡，同比上涨3.48%；土地出让金1520亿元，同比增幅9.7%。徐汇区S030501单元地块溢价率高达40%。

这种“缩量提价”模式带来两个结果：一是核心区新房建面价格突破20万元/㎡；二是开发商必须在有限的土地上做出更高品质的产品，否则难以竞争。

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“好房子”标准落地：从口号到现实

2025年，“好房子”不再是一句空话，而是体现在具体产品中。高福云境项目建面平均单价21万元/㎡，600㎡户型开盘当日售罄，销售额超过2024年全年同价段豪宅总和。

什么是“好房子”？从热销项目看，至少包含三个要素：核心区位+高品质装修+绿色健康技术。政策也通过贷款额度上浮15%来鼓励绿色建筑。

更深层的变化在于，购房者开始为品质买单。过去“地段决定一切”，现在“产品力同样重要”。一个典型案例：杨浦滨江成为2025年最大赢家，不仅因为区位优势，更因为产品设计契合改善型需求。

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“房票”政策：城市更新的加速器

2025年最创新的政策莫过于“房票”制度。从郊区青浦试点，到市中心徐汇江南新村正式加入，标志着这一工具全面升级。

徐汇的“房票奖励”与众不同：选择货币补偿后，在18个月内购买全市任一新房或二手房，每平方米建面奖励2000元。一套80㎡建面房源可省16万元！

这不再是传统的“定向代金券”，而是覆盖全市的“购房消费券”。政策目标也从“去库存”转向“促循环”——既加速城市更新，又激活二手房市场。

截至年底，青浦试点已接待617组客户，123组认购成功；徐汇、普陀加速落地，预计2026年将全面铺开。5.2万户城中村改造计划，正通过“房票”释放强劲购买力。

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展望2026：分化继续，但机会犹存

站在2025年末回望，上海楼市已彻底告别“普涨时代”，进入结构性分化的新阶段。

核心区优质资产将继续坚挺，远郊房产则面临长期调整。但对购房者而言，这未必是坏事——市场回归理性，真正的好房子才能脱颖而出。

2026年，随着“十五五”规划启动和城中村改造全面铺开，城市更新与产业升级将成为楼市新引擎。张江、漕河泾、徐汇滨江等产业聚集区，房产抗跌性和增值潜力更强。

【特别提醒】

本稿件内容是由AI生成为算法和模型的运算结果，仅供参考，不构成投资建议。

2025年上海房地产市场回顾与政策分析

2025上海楼市年终盘点：结构性分化下的“好房子”时代

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