1）周度：

新房市场年末冲量，周成交面积创10月以来新高。本周（12月12-18日）38城新房成交面积录得307万平（约为年内高点的59%）。经历上周的小幅回调之后，本周强劲反弹，环比大增16%。值得注意的是，这一成交面积突破近四周263-291万平的震荡箱体，创下10月以来的周度成交新高，或反映年末冲刺效应下市场活跃度显著提升。回溯历史，2023年及2024年同期环比增速亦在13%-16%区间。

二手房成交企稳微增，延续高位窄幅震荡。本周15城二手房成交面积录得219万平，环比小幅回升2%。自11月以来，二手房成交呈现典型的高位整固特征，周度成交量始终在213-221万平的窄幅区间内波动，且目前绝对量仍维持在年内高点的74%，显示二手房市场流动性韧性尚可。

同比降幅持续收敛，二手房修复弹性更强。本周38城新房成交同比下滑31%，降幅较上周收窄2个百分点，已连续十二周负增长；15城二手房成交同比降幅则大幅收敛11个百分点至23%，已连续十周负增长，二手房的边际修复速度快于新房。

2）月度：

统计局数据显示，11月地产销量环比修复好于2021-2023年同期，但“以价换量”特征显著。同比来看，受去年“924”后的高基数压制，11月商品房销售面积、销售额同比分别下滑17.3%和25.1%。与10月增速相比，销售面积降幅收窄1.5pct，而销售额降幅反而扩大0.8pct，呈现显著的“量价背离”。环比维度上，11月销售面积增长9.3%，虽弱于2015-2019年同期，但强于2021-2023年同期均值（+8.0%）及去年同期（+7.1%），显示市场活跃度边际修复。不过11月销售额环比仅微增2.3%，与面积增速形成明显剪刀差，反映房企年末加速降价推盘或成交结构向低价项目倾斜，市场“以价换量”特征进一步强化。

进入12月，高频数据显示新房修复弹性暂好于二手房。12月1-18日，38城新房成交同比-29%，好于11月（-35%），并基本追平10月（-27%）。而二手房市场景气度有所回落，15城二手房成交同比-30%，跌幅较11月（-20%）明显扩大。

3）一线城市表现：

一线城市新房成交环比持平，深广领涨，对冲京沪回调。一线城市新房成交结束上周的跌势，本周环比持平，绝对规模维持在年内高点的50%水平。城市间明显分化，深圳、广州环比分别大增77%和27%；其中深圳连续两周大幅反弹，量能修复至年内高点的46%。反观京沪面临回调压力，北京在经历两周脉冲式放量后，本周深度回调33%，绝对量回落至年内高点的26%；上海环比小幅下跌8%，相当于年内高点的57%，仍居一线之首。

二手房成交韧性强于新房，京沪深表现趋同。本周京沪深三城二手房合计成交环比持平（上周+4%），进入高位整固期。北上深三城二手房活跃度表现出高度的一致性，成交量均稳定在年内高点的74%-76%区间，且本周均呈现微幅波动，其中深圳和北京分别增长5%和1%，而上海环比下降3%，韧性显著强于新房。

基数扰动延续，上海相对抗跌。受去年同期高基数压制，本周一线城市新房同比下滑44%，降幅扩大7个百分点，连续十周负增长。分城市看，上海表现相对较好，同比跌幅为11%，显著好于京深广（跌幅51%-62%）。二手房同比跌幅收窄至27%，北上深跌幅在24-34%区间，上海表现同样相对较优。

4）二三线城市表现：

二线城市新房成交环比大幅增长，二手房同比降幅明显修复。新房成交环比明显增长22%，绝对量修复至年内高点的61%，其中杭州和青岛大涨105%、61%，两者成交量均处于年内高点的60%左右。同比维度看，新房降幅小幅收窄1个百分点至25%。二手房市场表现相对稳健，环比连续两周基本持平，成交量维持在年内高点的63%，而同比降幅大幅收窄14个百分点至28%。

三线城市新房、二手房成交均由降转增，二手房成交面积来到年内高位。本周三线城市新房成交大幅增长23%，达到年内高位的58%，其中惠州、江阴和云浮受到推盘影响增幅均在100%以上。同比方面，三线新房降幅显著收窄至28%（上周-42%）；二手房（仅有4个样本）表现尤为亮眼，环比增长14%，绝对量已修复至年内高点的96%，在各能级城市中相对位置最高。

5）房价观察：

据国家统计局，70城新建商品住宅价格边际改善，二手住宅呈现“一线领跌”格局。11月70城新建商品住宅价格环比微跌0.4%，降幅收窄0.1个百分点。二手住宅价格环比下跌0.7%，跌幅与上月持平，调整压力仍存。分能级看，一线二手住宅价格环比跌幅扩大0.2个点至-1.1%，继续领跌，二线持平于-0.6%，三线降幅收窄0.1个点至-0.6%。同比维度上，各线城市二手住宅价格表现较为一致，跌幅均集中在5.6%-5.8%区间。

一线城市二手住宅价格同环比均下跌，上海韧性相对占优，而京广加速探底。细分一线城市，上海在环比与同比维度均表现出较强韧性。环比方面，上海下跌0.8%，跌幅收窄0.1个百分点；而北京、广州、深圳跌幅分别扩大0.1-0.3个百分点至1.3%、1.2%和1.0%。同比来看，上海表现也较好，同比下跌4.6%，较上月扩大1.2个百分点，深圳次之，下跌4.8%；而北京和广州表现较弱，分别下跌6.8%和7.2%，跌幅较上月扩大0.8和2.1个百分点。

主要城市观察

来源：券商研报精选