“一套120㎡的次新房，业主半年降了三次价，累计降价15万，至今连个看房的人都没有。”这条动态背后，是三四线楼市正在经历的剧烈转变，房子从“资产”变成了“烫手山芋”。

降价潮从“暗涌”到“喷发”5年的三四线楼市，降价不再是个别楼盘的促销手段，而是全面蔓延的趋势。国家统计局数据显示，超六成三四线城市新房价格同比下跌，平均跌幅达4.8%。部分城市跌幅更为剧烈，例如河南商丘、湖南衡阳等地房价跌幅已超过15%，有的楼盘甚至降价30%以上。

严峻的问题是库存积压。截至2025年6月，县城商品房去化周期高达47.6个月，意味着按当前销售速度，现有房子要卖近4年才能清空。浙江金华市的库存去化周期普遍长于一、二线城市，区域分化严重。河北保定某房产降价20%仍无人问津，业主每月还需偿还1.2万元贷款。

流动性枯竭加剧了市场恐慌。湖南永州某楼盘挂牌价1.2万/㎡，近一年零成交；三四线城市二手房平均成交周期长达14.7个月，是二线城市的3倍。一些城市如东北鹤岗，部分房源单价甚至跌破2000元/㎡，回归至2015年水平。

第七次人口普查数据显示，多数三四线县城常住人口年均减少率超过3%。年轻人外流导致刚需群体断代，00后购房意愿仅7%。河北某县城的案例显示，2021年新房均价8000元/㎡时，年轻人结婚买房是主流；如今房价跌至6000元/㎡，却因人口外流而无人问津。

产业薄弱是问题的核心。河南周口、四川达州等城市缺乏主导产业，人均GDP低于全国平均水平，就业机会少，人才吸引力弱。反观浙江义乌、福建晋江等产业型城市，凭借小商品制造、鞋业等特色产业，二手房价格稳定在1.8-2.2万元/㎡，波动幅度不超过5%。

过去20年的“造城运动”导致三四线城市住房供应严重过剩。全国城镇人均住房面积已达41.3平方米，需求从“有没有”转向“好不好”，但同质化住宅仍在盲目建设。2021-2024年，三四线城市土地出让金下跌44%，地方政府缺乏资金改善基建，城市吸引力持续下滑。

房企的战略收缩雪上加霜。2025年上半年，头部房企在三四线的销售额占比不足15%，土拍流拍率高企。一些远离中心城市、产业基础薄弱的地区，去化周期长达4年以上。

十五五规划明确房地产“从支柱变配套”的定位，政策红利消失。银行房贷不良率升至2.8%，三四线房产抵押价值缩水，刚需贷款难度增加。房产的金融属性基本丧失，资本撤离导致抵押折价率腰斩。

部分城市虽出台购房补贴等政策，但受市场信心不足、居民收入预期谨慎等因素影响，政策效果有限。财政压力大的城市，土地出让收入占财政收入的比例平均达34.6%，部分甚至超过50%，但依赖土地财政的模式已难以为继。

东北部分城市如辽宁锦州、吉林四平，2024年人口净流出超5万人，商品房去化周期超过22个月，房价稳中有降。湖南岳阳常住人口10年间减少42万人，人口减少7.75%。这类城市购房需求持续萎缩，房产流动性极差。

中部某普通地级市2025年新房均价同比下跌8%，二手房挂牌量激增但成交量腰斩。湖北荆州、安徽阜阳等城市库存去化周期超20个月，部分项目降价12.5%仍难成交。远离长三角、珠三角等城市群的城市，既无法承接产业转移，也难以吸引人口流入。

三亚崖州湾、重庆部分远郊板块的“文旅盘”，配套承诺未兑现，房价较峰值跌超30%。湖南郴州某远郊文旅盘空置率超60%，成交周期超过1年。商业地产风险更高，三四线城市商铺空置率平均达21%，写字楼空置率平均18%，河南南阳等地空置率甚至超过25%。

城市选择上，聚焦都市圈卫星城和产业型城市。长三角的昆山、珠三角的东莞等都市圈卫星城，承接核心城市外溢需求，去化周期维持在12-18个月。江苏昆山、浙江慈溪、福建晋江等产业基础好的城市，房价抗跌性明显更强。

房产筛选需避开“老破小”和“远郊盘”。优先选择房龄10年内、户型合理、物业完善的次新房，以及核心城区的学区房、地铁房。山东临沂兰山区核心区房价比远郊区高50%，但成交更快，挂牌平均2个月即可成交。

决策原则是放弃投资幻想，回归居住本质。2025年前三季度，三四线城市住宅平均租金回报率仅1.8%，低于银行存款利率。多套房持有者应减持高风险资产，刚需群体则需量力而行，优先选择配套齐全的核心区域。