万科欧泊，危险警告！
说真的，假如你没有一颗强大的心脏，这辈子别碰网红盘。
最近，有个粉丝就在群里发出这样的感慨：
“你们不觉得当网红盘业主好惨吗！
自家小区一旦被贴上「网红盘」的标签，房子只要不卖，生活注定不得安宁”。
“涨价被问候，跌价被问候，邻居跳楼被问候，物业撕逼、停车费涨跌、学位划分，各种烂七八糟的事，只要有异常，大概率都会上头版头条。
而掀开舆论狂潮之后，社会对小区的正负评价又与接下来的房价走势息息相关。
作为自住业主，平时工作带娃已经够累了，为啥还要平白无故承受这样的压力！”
问题来了，网红盘自带的“流量属性”，是谁带来的？
答案可能有很多，但起到推波助澜作用的，总离不开一个强大的群体：炒房客。
就类似于@二娃遇上的这种。
你看，今天微博热搜满屏娱乐八卦，但有一个词条赚取了3168万双眼球，叫做：#深圳有小区二手房降价60%#
你猜它房价为啥大跳水？
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据@第一财经日报报道，该楼盘为深圳宝安区花样年华小区，房价从高位期逼近15万/平跌至现在的6万/平，降幅59.5%。一套28平的小户型总价从410万降至166万，缩水244万。
小区地段好、楼龄短、是当年刚需上车的香饽饽，本身肯定没啥硬伤；而造成房价大跌的导火索正是：炒房客。
“2019年大批炒房客进场，房价大幅上涨，一直到2021年达到巅峰；今年行情下行，炒房客出现续贷危机、抛盘撤离，小区房价因此遭受到「硬着陆」的暴击”。
炒房客挣不到钱，活该，可自住房东、尤其是高位站岗的那波人，何其无辜！
深圳有炒房客，广州也有大把，炒家最喜欢的楼盘：
珠江新城，有保利心语等；金融城，有兰亭盛荟 等；科学城，有万科东荟城 等。
到了万博，吸引炒家的二手网红盘基本用不着“等”这个字眼；楼龄新、产品定位刚需+刚改的万科欧泊，成了他们在万博CBD驻守几乎唯一的选择。
2021年，万科欧泊在炒房客的助力下，迎来高光，房价站稳5字头。
部分顶复和带大阳台3至4房户型，甚至能冲破6万+/平。
但到今年，小区成交均价已回落至3.9万/平，相比21年高位时期5.2万/平，回撤了25%。
是的，你没看错，万科欧泊整体进入了“3万+/平”的时代，杀回2017年。
不信，去翻翻贝壳，小区单价3字头的房子，已经不是一套两套、也不是个位数可以囊括，而是：56套！
包含：36套挂牌
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+20套成交
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3字头房源，都有什么户型？
我简单数了下，27套2房，29套3房；也就是说，欧泊最主打的3房不仅掉进“低价位”梯队，而且占比高达51%，比2房户型还多……
更可怕的是，欧泊2房与3房的单价，价差也在逐渐缩小；去年差距尚有4827元/平，今年直接收窄为2165元/平，一年间缩小了55%。
4房呢，按照贝壳口径，今年只成交了一套，还是原始3房改的4房，成交单价4万/平整；
所以很难得出结论说，欧泊4房到底扛不扛跌、价格能否与小户型拉开差距。
但有个东西是板上钉钉的，那就是：欧泊4房，流通性不高，并不怎么受市场认可。
如图所示，欧泊去年3房成交最多，占比65%；2房占比28%；4房最小，但占比还有8%。
今年呢，3房占比继续增加，占比79%，逼近全盘流通的8成；2房占14%，相比去年减少一半；而4房，占比仅剩7%。
曾经的万博标杆盘，如今已经尴尬到：
原来主打的产品（3房）与平价蟹货（2房）在单价几乎持平，展示不出任何优势；而4房户型又迟迟打不进万博长隆的改善市场……
眼下，以价换量或许是楼盘唯一出路了。
万科欧泊的遮羞布，为啥在今年被“彻底”撕碎？
中介告诉我，事实上，自2021年高位之后，欧泊已经经历过好几波炒家集中撤离。
炒家出逃，只是今年跌价的一方面。另外，还有两个原因不得不提。
其一，万博长隆板块今年的新房供应激增，而且产品更强、学位更好。
比如，越秀万博瑞麓府，对口九年制的番中实验学校；
长隆万博悦府，配建108班公办制中小学+21班幼儿园，前不久有网友爆料，长隆悦府正在做意向调查，看选项，几个引进的学校牌子都不差。
接下来还有大体量的里仁洞项目入市，项目计划新增+改造的12所学校。作为番禺乃至广州难得一见的旧改天花板，引入的学校牌子更不会差到哪去。
而万科欧泊，教育一直是它的短板，小区对口红郡小学和南村公立侨联中学，中小学都不是很入流。
其二，今年跟万科欧泊抢客的，不止万博板块，还有广州主城区一大批在售的一手盘。
往年，我拿总价350-400万预算，可能只能在万科欧泊买个小户型，但今年，天河、海珠、荔湾等中心城区通通都能找到符合预算的那盆菜！
想知道是哪些吗？刚好，我整理了最新版（更新日期4月23日）的广州各大新盘特价房汇总，扫码加@二娃，免费领取完整版！
为啥要隐藏一部分信息，两个原因：
1.近期特价房折扣过大，牵涉多方利益，不太好在明面上公开；
2.这张表格直接公示出来也没啥意义，中介推盘各路消息早就满天飞了。
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