50城新房成交筑底，一线城市扮演复苏领头羊角色
本报告对全国50个重点城市新建商品住宅成交情况进行分析，以更好把握今年3月份以及一季度新房交易行情。数据显示，一季度全国50个重点城市新房交易呈现同比下降态势。考虑到后续高基期值效应减弱和目前市场监测情况，预计4月份开始全国50城新房交易指标将有改善可能。观察历史数据，我们认为，当前新房成交已构筑底部，二季度楼市将持续复苏。其中，一线城市正扮演复苏的领头羊角色。
一
总体情况
1、成交面积：3月份交易行情提振
2024年3月，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1379万平方米，环比增长115%，同比下降49%。2月份为传统成交淡季，3月份出现较大环比拉升符合预期。当然从各地售楼处反馈来看，咨询量、看房量和签约率都开始增加，充分说明政策效应在积极释放。我们认为，当前政策持续宽松为市场注入了信心，而房价的充分调整也使得购房者入市积极性在增加。
2、同比增速：降幅呈现收窄态势
本部分统计了全国50城新房成交面积的月度同比增速数据。今年1月份全国50城新房成交面积同比增速为-15%。2月份受假期因素影响，同比降幅较大。但3月份随着交易市场的复苏，该指标明显改善，即从69%的降幅收窄为49%。我们简单估算4月份的市场走势，若4月份保持3月份的交易规模，那么其同比降幅将继续收窄，即收窄至约33%。从这个角度看，当前新房交易市场底部已经形成，后续指标将有触底反弹的良好态势。
3、年初累计同比增速：总体在构筑底部
本部分研究“新建商品住宅年初累计成交面积同比增速”指标。今年3月份，全国50城新建商品住宅成交面积年初累计值为3149万平方米，同比增速-48%，相比前期值即1-2月份-48%的水平总体不变。按照此前4月份的预测值，我们认为，今年1-4月份该指标有望实现为-45%。从这个角度看，该指标也已构筑底部。底部的判断，对于我们把握市场形势、明确方向等都具有非常积极的作用。
二
城市分类
1、环比增速：一线城市的环比拉升态势更强劲
我们对全国50个重点城市按一、二、三四线城市进行分类，以分析城市之间的交易行情差异。数据显示，今年3月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积分别为205、748和426万平方米，环比增速分别为189%、127%和77%。从环比增速的拉升态势看，一线城市更为强劲。从实际观察来看，3月份以来一线城市重点区域和重点物业的交易表现都不错，包括大户型、豪宅项目等。一线城市拉升更强劲，对于引导全国市场信心增加有积极的作用。
2、同比增速：三类城市均呈现收窄的良好态势
数据显示，今年3月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积同比增速分别为-37%、-50%和-51%。总体上三类城市均呈现同比降幅收窄的良好态势，同时一线城市的降幅收窄态势最为明显，即从此前64%收窄至37%。当然三类城市相关指标回正还需要时间，这也要求三类城市继续优化购房政策。我们观察到，4月份以来各地以旧换新、公积金贷款、取消房贷利率下限等动作频频，其客观上都对各类城市走出底部、持续向好发展带来了积极作用。
3、年初累计同比增速：三类城市均有构筑底部的条件
从年初累计同比增速指标看，今年3月份，全国50个一、二、三四线城市年初累计新建商品住宅成交面积分别为461、1644和1044万平方米，同比增速分别为-36%、-51%和-49%。目前一线和二线城市该指标没有恶化，已经显露出构筑底部的迹象。同时，三四线城市最近几年持续调整，本身也具有筑底企稳的基础。
三
城市排序
1、环比增速：上海济南和杭州的拉升最明显
我们选取了50城中的20个大城市进行分析，其属于房地产交易规模相对大的城市，具有更好的代表性。相关城市名单详见附录。统计显示，20个城市均出现环比正增长现象，考虑到2月份实际交易天数偏少，所以出现环比拉升也是符合预期的。横向对比看，上海、济南和杭州三个城市的环比增速最高，均超过200%水平。我们认为，此类城市购房需求强劲，且购房政策持续友好，市场交易有持续复苏的基础。
2、同比增速：深圳和上海表现不错
我们选取了50城中的20个大城市进行分析，其属于房地产交易规模相对大的城市，具有更好的代表性。相关城市名单详见附录。统计显示，在这20个城市中，所有城市均出现了同比负增长现象。去年3月份属于高基数值，出现不同程度的下降符合预期。横向来看，深圳、上海和重庆的指标表现较好，也说明此类城市的波动性相对小。
3、累计增速：三城有望率先转正
我们选取了50城中的20个大城市进行分析，其属于房地产交易规模相对大的城市，具有更好的代表性。相关城市名单详见附录。统计显示，在这20个城市中，所有城市年初累计成交面积同比增速均为负数。但相对来说，北京、深圳和西安这三个城市的表现最好。后续此类城市预计有望率先转正，成为本轮楼市复苏的先行军。
四
结论趋势
对今年3月份以及一季度的交易特征进行分析。我们认为，虽然从同比指标来看，总体还是负增长，但其本身不能代表后续的趋势。实际上去年一季度是历史罕见的交易高峰期，所以会导致今年一季度出现较大的降幅。但考虑到二季度市场数据的复苏，我们认为，这恰说明交易的底部已经形成。后续交易市场相关指标和各分类城市指标都有向好发展的态势。
4月8日，国务院经济形势专家和企业家座谈会召开。此次会议召开，或为4月份中央政治局会议提前盘摸经济形势，充分说明对于当前经济形势的关注和重视。房地产业为重点产业，其平稳健康发展非常关键。而新房交易又是判断或决定房地产市场走向的关键，提振新房交易非常关键。一方面，我们要增强对市场复苏的信心，近期各类利好政策下，购房成本进一步降低，市场复苏具有较好的动力和基础。另一方面，持续提振住房需求尤其是新房的潜在购买需求非常关键，其对于楼市稳增长和风险化解至关重要。从这个角度看，后续相关政策支持还要持续发力，真正促进房地产市场的平稳健康发展。（来源： 易居研究院）
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文章来源:易居研究院