英国房产市场2023年回顾及2024年展望
2023年英国房产市场回顾
关键要点：
·英国目前的平均房价为283,615英镑，而一年前为286,328英镑，下降了2,713英镑。
·2023年房价增长率为-1.0%（截至11月）。2023年期间，这一比例高达+2.1%（1月和2月），低至-4.5%（8月和9月）。
·2023年平均房价比疫情爆发时（2020年3月为239,176英镑）高出44,439英镑（+18.6%）。
·首次购房者购买的房价比2022年略有增长（+0.5%）。
·截至2023年11月，北爱尔兰的年度房地产价格通胀率为+2.3%，是英国所有地区中最高的。英格兰东南部的降幅最大，为-5.7%。
·在过去十年中，英国平均房价上涨了+59%（2013年11月为178,501英镑），上涨了105,114英镑。
Halifax哈利法克斯银行（英国最大的抵押贷款机构劳埃德银行集团旗下银行）表示2023年英国房地产价格好于预期，年跌幅仅为-1.0%，平均房价为283,615英镑。但这主要是因为可供出售房源的短缺，而不是买家的需求强劲。2023年底的平均房价仅比2022年8月的峰值（293,025英镑）低3%，但比疫情前的水平高出44,000英镑。
通货膨胀和高利率增加家庭财务压力影响了住房的可负担性，导致交易量减少。英格兰银行已将基准利率从2021年12月0.1%的历史低点上调了14次。目前基准利率为5.25%。因此，抵押贷款利率飙升。高昂的燃料价格、能源成本和税收上涨也给家庭预算带来了压力。
Halifax房价指数
英国房产均价：2022年11月-2023年11月
英国2024年宏观经济表现预测
根据英国国家统计局（ONS）的数据，2023年第二季度，英国国内生产总值增长了0.2%，英国经济目前比疫情前水平高出0.8%。
最近的预测表明，随着能源价格稳定和通货膨胀持续下降，英国将避免经济衰退。对2024年GDP增长的预测仍然保守，毕马威预测2024年GDP增长1.1%。
英国商会（BCC）最新的季度经济调查显示，自2022年以来，商业信心显著上升，这可能会导致投资增加。BCC现在预测，2023年商业投资将增长1.3%，比之前预测的0.2%有所修正。
最后，英国商业委员会提醒称，增长将保持在低位。
2024年英国房产市场展望
关键词：通胀回落，利率下降，经济复苏
关键要点：
·许多专家及机构预测，2024年英国房产市场房价将出现下跌，但对下跌规模的估计相对保守；
·考虑到更广泛的经济挑战，以及房价温和下行压力持续的可能性，Halifax预计2024年英国房价将下跌2%-4%；
·到2024年底，抵押贷款利率预计将回落至4.5%；
·随着通胀的回落和抵押贷款利率的下降，市场信心和交易量预计将在2024年部分复苏；
·工资的持续上涨将是支持2024年住房市场销量的主要因素；
·与近年来一样，考虑到短期经济前景的不确定性，预测的不确定性仍然较高；
·随着租金的持续上涨，2024年最大的买家群体将是现金买家，其次是首次购房者。
来看看不同机构对2024年英国房价预测的情况：
Nationwide的首席经济学家Robert Gardner表示：“如果经济持续低迷，抵押贷款利率如所预期的那样只是逐渐放缓，房价可能会在2024年再次小幅下跌或基本持平。”。其预测2024年英国房价将保持不变或平均下跌2%。
英国最大的建筑协会表示，预计英国房价也将出现“个位数的低跌幅”，但补充称，房价可能会保持“大致持平”。
房地产网站Zoopla预测仅下跌2%。
利率水平
2024年房地产市场和房价的大部分走势将取决于抵押贷款利率。在最近的一次会议上，英格兰银行选择将基准利率保持在目前5.25%的水平。但通货膨胀的下降速度比预测的要快。这可能意味着利率很快就会跟随。到2024年底，抵押贷款利率预计将回落至4.5%。
鉴于对抵押贷款债务的依赖大大减少，以及向一系列富裕的国内和国际买家提供的相对价值，预计明年伦敦市中心的房价下行压力最小。
2000-2023年英国抵押贷款平均利率
2024年租房市场预期
过去几年中，房东和租客都受到了利率上升的沉重打击。随着房东试图弥补抵押贷款利率上升的成本，租户们感受到了生活成本上升和租金攀升的共同痛苦。
根据房地产门户网站Zoopla的数据，在过去三年里，新出租的房屋平均成本上涨了31%。这相当于平均每年3,360英镑。
Zoopla预计2024年的市场将更加“平衡”，这将有利于租户。Zoopla预测，到2024年底，年租金增长将放缓至5%，这将是自2021年9月以来增长最慢的情况。
第一太平戴维斯预计，2024年租金将上涨6%，预计是收入增长率的两倍多，低于2023年的9.5%。该公司预测，未来几年租金上涨将放缓，因为租客“负担能力上限”将影响后续的租金增长。
总结：2024年英国房产市场充满挑战但仍会保持稳健。预计2024下半年开始的降息将使房地产市场出现拐点，是投资英国房地产的重要时机。