住房“以旧换新”，重在打通房地产市场循环链条
想换一套更好、更大的房子，但旧房未卖，不敢买，咋办？当下，国内不少城市为提升住房市场交易活跃度，相继推出房子“以旧换新”政策。据有关研究机构统计，2023年以来已有超30城表态支持房子“以旧换新”。
今年以来，国家大力推动新一轮大规模设备更新和消费品以旧换新，受到不少消费者的欢迎。
家里的彩电小了，而且功能不全，换台新的；用了十多年的冰箱，换成了最新款，美观而且省电；一台“老爷车”，置换了一台新能源汽车，不仅节能，其智能化体验也让人惊喜……这种以旧换新显然是一种多赢的活动，因为它在让消费者感受实惠的同时，也为企业增加了订单，而从宏观经济的角度，则是在积极培育新的消费增长点，从而为消费引擎增加强劲动力。
但说到房子，作为多数人眼里的最大消费品，也能以旧换新吗？
近年来，由于预期欠佳，二手房市场普遍反映卖房难、周期长、折价多，从而导致市场流动性不足，也让整个行业信心不足，但卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善型和消费升级需求是客观存在的，关键是需要打通市场循环链条，让二手房市场活跃起来。“以旧换新”着眼于消除二手房脱手难的障碍，为打破这一困局提供了路径。
事实上，“以旧换新”并非新操作。据媒体报道，2023年9月，“以旧换新”的楼市创意“发源”于山东淄博等地。此后，类似模式不断被扬州、连云港、丽水、宁波、启东、宣城、亳州、太仓等多地复制。
就交易性质而言，住房以旧换新和家电以旧换新并无多大区别，但住房毕竟是最大消费品，在操作上也就显得更为复杂。
目前，在支持住房“以旧换新”的城市中，大致有三种操作模式。
一是为以旧换新者提供补贴，如江苏盐城、江苏苏州、辽宁沈阳等地均以购房补贴形式鼓励“以旧换新”；二是推出“换新购”服务，即购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金；三是由具备国资背景的企业直接收购旧房，售房款用于购置新房。
哪种模式更好？站在消费者立场，只要能够实现住房以旧换新，满足自己追求高品质的诉求，三种模式差别不大。而站在地方政府的角度，由于其本身就有建设安置房、保障房等需要，如果收购的旧房改造后可用作安置房和保障房，自然以第三种模式相对便利。但其中隐含的问题是，由国资背景的企业直接收购旧房，若体量较大，或将给地方财政带来一定压力。
推进住房以旧换新，对楼市自然是一大利好，因为其促进了改善性需求的释放。但是这种政策效应能够持续多久，还有待观察。最重要的问题是，住房以旧换新的“新”，能否适应新时期消费者对“好房子”的追求？
前不久，在北京召开的全国住房城乡建设工作会议即提出，要构建房地产发展新模式，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。
所谓“好房子”，不仅需要绿色、低碳、智能、安全，而且还应该包括好的配套、好的小区社区乃至好的城区，也只有这样，才能住得健康、用得便捷、放心安心。
建设以及维护这样的好房子，市场之大不言而喻。而这样的好房子，当然能够不断激起消费者以旧换新的欲望。