房价触底了吗？
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“房价要触底了吗？”
最近微博热搜房产类排名第一的话题，随着全国各地的房价进一步下跌，越来越多加入讨论。
有悲观的，也有乐观的，但我个人认为在此刻能引发这样的讨论已经证明的确有一帮人认为房价接近触底了。毕竟如果是去年，99%都是悲观的。
恰好近日央行行长潘功胜近日的一份发声中涉及了房地产。
他提到：“房地产市场已出现一些积极信号，长期稳定健康发展具有坚实的基础”。
房地产市场出现一些积极的信号？
也许很多人看到这句话都会有一定的疑问，房子都卖不出去，二手房拼命降价，怎么就出现积极信号了！
关于市场，每个群体看到的是完全不一样的，暴雷开发商看到的是市场糟糕透了，房企都活不了；而实力央企看到的则是趁机低吸核心地段的资产，继续拍地大展身手。
而对于央行来说，更关注的应该是数据上面的变化。
一是房地产开发投资的降幅开始收窄了，1-2月的降幅比去年全年收窄0.6个百分点；二是市场价格环比降幅总体也在收窄。
包括最近的家装行业也在逐渐复苏，1-2月份，家具类商品零售额同比增长4.6%，建筑及装潢材料类增长2.1%。
不少学者专家都认为，北上广深等城市房价在今年就会触底。
房地产行业有希望结束为期3年的调整阶段，逐渐稳定下来。
再看看最近的市场，的确有个别城市从暴跌悲观的情绪中逐渐走出来，市场开始有生机了。
2月份的70城数据中，新房上涨的城市有天津、无锡、北海、西安、昆明、石家庄、泉州
有意思的是，我记忆中这里面的不少城市，天津、北海、昆明、石家庄前几年都上过房价跌幅全国前十的榜单。
但最近却迎来了楼市小阳春。
比如天津，真的让人很惊喜啊。
天津这几年但凡出现在新闻中的都不是什么好消息，不是房价腰斩，就是产业跟不上时代发展，城市失去活力之类的，也就剩下教育还有点价值。
2018年国家强行挤压个别地区的经济水分，天津压力最大，后续房价失去支撑后进入回调。
连跌了8年啊，根据天津本地媒体估算，目前天津的房价已经跌穿2016年。
天津房价高点在2017年3月份，二手房均价29217元，后续一路下降到如今的16352元，跌了44%，基本上接近2015年。
相当于把棚改货币化，各种“大水漫灌”注入的泡沫全干没了。
当然哪怕是下跌，天津各区域分化也十分严重，像和平、河西、南开也仅仅是回调了20左右。
主要还是郊区，河北、红桥的跌幅都已经超过了40%，可见主城区的核心位置依旧十分抗跌。
目前来看，天津楼市还算健康，尤其是二手房，刚需又开始了新一轮的上车置换。
克而瑞表示，天津二手房市场节后出现大幅度反弹。
监测数据显示，天津2024年第8周～第11周二手住宅成交节节攀升，第11周成交套数达到1092套，高于2024年1月周均，基本已达去年二季度以来周度高点。
二手房主要靠以价换量推动的成交量上涨，去年天津二手房成交套数最多的是60平方米以下户型，占比22%，其次为60～80平方米，成交套数占比20%。
改善型的120平方米占比只有12%，这类型购房者基本上都往新房市场走了。
这两年天津加大优质地块推出，而之前新房限价又比较严格，也一直到去年天津新房成交均价为17770元/平方米，连续五年上涨。
刚需往二手房走，改善往新房走，天津楼市基本上已经稳了。
还有一个回暖的是石家庄。
为什么最近石家庄敢逆势上调房贷利率，就是因为新房市场从去年12月到今年2月份，实现了连续三个月的上涨。
石家庄从2019年房价就开始下跌，到现在已经5年了！
现在石家庄市中心的均价也就是一万多，比很多地方县城还低，国际庄好歹也是河北省会，这个价位可以说是没啥泡沫。
加上这两年石家庄都是拿出市中心最好的地块出来卖，比如科大、华药、棉二、尖领等等。
顶级地段加上设计，容积率在2%，卖的都是大户型小高层，居住品质直接拉满，的确吸引了一批城中富人买单，单纯是为了改善生活也值了。
石家庄这一步棋走得挺对的，除了一线和头部二线，大部分城市的房产都没什么投资价值可言，老老实实做产品是唯一的出路，有需求的买家自然会上车。
石家庄和天津，两个城市成交之所以回暖，都有一些共同点。
1、二手房以价换量
天津为什么二手房成交量比新房还高，就是因为房东降价非常狠。
目前，天津二手房挂牌量超过22万套，而2023全年天津二手房成交量15.3万套，虽然已经是近三年的最高，但大量的二手房依旧卖不出去，只能降价抢跑。
河西新梅江板块的仁恒公园世纪，也算是一个品质大平层次新房了，当时新房入市的时候单价4万多，现在二手房成交价3.4万。
要是真的刚需预算不够要买房，大可尽情的在二手房市场挑，大胆砍价，天津的二手房市场反正早就跌出内伤了。
目前也只有降价才能在一定程度上挽回市场。
2、核心地段推出的高品质改善新房
现在市场真的太两极分化了，二手房老破小价格腰斩也没人要，相反市中心的改善新房却迎来新一轮春天。
2月份天津新房最好卖的几个单价都不低，比如信达格调美古花园，项目均价76000元/平方米，今年年初刚开盘，2月就便卖了5个多亿。
还有格调馥颂花园、上实仰山等项目均价也超40000元一平。
包括北京上海等一二线城市，目前的情况大多相似，核心地段的新房一经推出，必然引发市场热捧。
今天上海新天地板块顺昌玖里今日开盘去化98.5% ，512套总价超4000万的豪宅，卖的只剩8套。
现在市场热度完全是靠改善新房，豪宅撑起来的。
3、房价连跌四五年以上，房价跌到底部
像天津石家庄这种都是房价下跌超过5年的城市，二手房、新房都经过长时间大跌。
市场的泡沫几乎是挤得一干二净，五年时间投资客早就跑光了，市场全是刚需改善。
经过这几年的市场教育后依旧选择买房上车的群体会更加理性，大家是因为居住需求，是因为改善生活才买单，和以前那种自住+投资的心态截然不同，所以也更抗跌。
楼市就是有周期的，每个地方的楼市都会根据其经济水平，产业情况和人口不断调节。
这是市场的自发调节，调节到一定程度的时候，市场就会重新焕发新机。
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