番禺近10年最好的地块之一，花落绿城。

10月20日上午10点，番禺黄沙岛BC0613035地块正式出让，据说报名房企有4家，包括绿城、龙湖、保利置业和一家神秘的外资企业。

但最后正式下场的只有编号为99的绿城和868的龙湖两家房企，这场“战争”不紧不慢，距离竞拍只剩约20分钟才出现第一个报价，隔了10分钟才出现第二个报价。

最终，这块备受关注的“传世地块”由绿城成功竞得，成交总价49680万元，楼面价25936元/㎡，溢价率17.8%。

这也是继2024年12月拿地的绿城玉海棠后，绿城又一次在番禺广场板块拿地。

对比今年广州拍出的住宅地块，溢价率能达到两位数的屈指可数。

在市场整体谨慎、房企普遍控节奏的情况下，番禺黄沙岛却在线上引发多家头部房企激战，足以说明地块底子够硬，也有信心。

黄沙岛地块，位于市桥水道北岸，紧邻黄沙岛花园别墅区，距离番禺广场直线不足1公里（百度地图数据）。

项目区位图

往北是番禺区府、万科里和永旺梦乐城，生活配套丰富；往南一线江景无遮挡。

另外，番禺区教育局在2024年12月9日曾官宣将黄沙岛地块纳入市桥东兴小学招生地段范围。

而市桥东兴小学将被纳入德兴小学教育集团管理，德兴小学教育集团在番禺广场板块算得上是“顶流”了。

地块总面积约5.08公顷，容积率仅1.1，属于纯低密宅地。

这意味着未来项目形态，大概率会是叠墅+洋房，体量小但产品稀缺。

乐居君统计今年以来广州已经成功出让涉宅地发现，容积率低于2的只有5宗，分别是天河1宗、增城1宗、白云2宗、花都2宗。

其中容积率与黄沙岛地块一样是1.1以下的（含1.1），就只有金茂拿下的天河奥体地块、花都城投拿下的文旅城地块以及增城城投拿下的荔湖街地块。

换句话说，这是番禺少有的“城央+滨江+低密”三位一体地段。

从规划层面看，黄沙岛的关键词是“绿美+滨水”。

此前，官方文件已明确：

新增1.92万㎡住宅，容纳约553人；

配建社区服务综合体、公共绿地约3.88万㎡；

打造连续滨水碧道、亲水平台，形成番禺“江岸生活带”的一环。

项目规划图（最终以官方批复为准）

在番禺众多地块中，它的稀缺点不止是江景，而是能与城市公共空间相融合的私宅岛屿。

黄沙岛这次吸引保利、绿城、龙湖等品牌房企争夺，并非偶然。

一方面，番禺广场板块已成熟稳定：

三地铁交汇（3号线、18号线、22号线）、区府所在、万博半小时可达、琶洲40分钟车程。

核心区位+通勤便利，决定了这里的购买力不会差。

另一方面，整个番禺改善市场，几乎断供墅类产品。

目前板块主流新盘如绿城玉海棠、路劲美的隽樾，均为高层刚改产品，均价约3.2–4.6万/㎡。（价格仅供参考，具体以实际为准）

而本地“老钱”与改善客，对墅类产品依旧有刚需，大家看看万博的二手别墅成交就知道了。

尽管万博板块整体房价回落，但别墅产品价格依然坚挺，近3个月成交了近10套别墅（数据来源贝壳找房），最贵的一套别墅来自广州雅居乐花园，总价4525万元，单价超8万元/㎡，成交周期仅1个月出头！

来源贝壳找房

更重要的是，黄沙岛周边已有价格锚：

老牌别墅区黄沙岛花园，楼龄超20年，二手挂牌总价仍在2000万+；

今年5月一套385㎡别墅成交价2018万，单价5.2万/㎡。

来源贝壳找房

这说明，区域对高端改善的支付意愿真实存在。

换句话说，黄沙岛这块地，有故事、有江、有市场。

未来售价方面，业内普遍预计在5万+/㎡。

相较天河、琶洲动辄10万+的江景豪宅，可谓“半价岛居”。

对于市区改善客，这是个“够得上”的高端选择。

市桥水道景观

现在，我们不妨来讨论下黄沙岛地块的成交，会对市场带来什么影响。

首先，依旧是那句：优质地块会提振土地市场信心。

这也会促使广州之后推动后续类似地块供应，改善类产品更加丰富了。

项目间的竞争也将加剧高端市场对产品创新（如空间利用率、江景资源最大化），推动豪宅产品迭代。

其次，黄沙岛地块建成项目将对全市千万级别改善项目造成冲击。

特别是对天河、琶洲等核心区高端客群形成分流。

这些客户在天河仅能购买建面约200㎡以下平层，而黄沙岛地块项目将提供更高使用率和江景资源，性价比优势明显。

最后，落到番禺广场板块，黄沙岛地块项目有望突破当前番禺豪宅的价格天花板，进一步拉动板块价值预期，夯实番禺广场板块的豪宅圈层属性。

接下来，就看绿城又将给番禺带来一个什么样的“传世”之作！一起期待~