3148亿！琶洲南第一！广州一手楼市放榜
这几天，有些粉丝朋友私聊小K说：
想要听听关于2023年广州真实的一手楼市表现。
究竟去年广州一手楼市的真实行情如何？还是“只闻新人笑，不闻旧人哭”吗？又有哪些新盘独领风骚，闯出了一片天地？
别急，小K可是有求必应，有应必答。你们看，这份盘点秘籍，不就来了吗？
趁着这回的年度盘点，大家也可以抄抄笔记，提前读懂今年的买房趋势。
全市：为近十年倒数第三低
先来看看，2023年全年广州一手楼市整体成交表现。
中指院数据显示，去年广州新房市场成交仅7.5万套，其中，中心和郊区新房成交分别约3.2万套和4.3万套。
虽然整体比去年多了近2000套，看起来好那么一点；
但从近十年全市新房成交走势来看，2023年的“成绩”，排在近十年来倒数第三低位。
另外，去年广州新房成交金额约3148亿元，虽然比2022年的2934亿元多了近200亿元，但还是没能恢复到2020年和2021年的巅峰状态。
为什么一手成交数量增加并不多，但是成交金额却能上涨200亿？
小K认为，这主要和广州新房成交均价逐年稳定上涨有关。
根据中指院，2023年广州新房成交均价又突破了新高，年均成交单价约3.8万/平，间接拉动了成交金额上涨。
再来看看2023年广州1-12月的单月成交走势，在小K看来，今年广州新房成交和往年略有差别，呈现突升—回落—遇冷—回升—翘尾的行情走势。
大家也都知道，去年初全国各地陆续解封后，3月迎来一轮“报复性消费潮”。
楼市也不例外，如期收获了一波“小阳春”，新房成交量强势破万，录得10741套成交，成交金额也是直接暴涨到386.8亿元。
这也是全年里广州单月成交数据最亮眼的时候，无论是购房者还是开发商，供需情绪都比较积极乐观。
在供给端方面，克而瑞数据显示，3月单月突破100万平方米，累计同比上涨26%，涨幅在“北上广深”等四大“一线城市”中居于首位。
然而到了4月，楼市供给持续，但成交开始疲软，一直在290亿元上下浮动。
8月遇到成交“冰点”，虽然成交数量上比年初1月略好，但成交金额却没有丝毫变化；
好在“金九银十”的传统营销旺季，开发商们也开始支棱起来了，趁着“认房不认贷”等政策出台，大量新货开始加推上市，刺激购房成交。
直到12月，房企们为了冲刺年终销售业绩，开始“猛火快炒”模式，推出特价房、家电福利、现金券、降价促销等措施，终于拉动年底成交翘尾，但可惜，依然比不上3月“小阳春”那样热闹。
区域：分化严重、热度不均
从时间线上回顾了全市整体成交表现后，小K再带大家来看看，去年广州各区销量表现。
首先是新房库存最多的增城区，去年成交数量最多，约1.55万套，排名全市第一；但销售金额仅269.3亿元，排名全市第八。
其次是番禺区和黄埔区，两大解限区，分别成交1.07万套和1.03万套，成交金额分别约537.3亿元和442.3亿元。
它俩的成功，可以说是兼具“天时地利人和”。
尤其是番禺，从年初以来，就得到了世界商圈、超级规划、土拍高热以及配套兑现等“地利”；
等到920新政带来“天时”，直接“拱火”了番禺和黄埔楼市，许多深圳、东莞、香港等外地客来番禺看房买房，满足自住或者投资需求。
虽然相比番禺和黄埔，海珠、荔湾、白云和天河等区域新房成交数量不多，但是在主城高房价优势的加持下，成交金额依然抢眼。
琶洲江景，图源广州海珠发布│
其中，海珠区全年成交量约2870套，成交金额约400.8亿元，排名全市第三。
至于为什么海珠成交体量不大，但是销售额靠前？这就跟区域内部分豪宅盘成交大势向好有关，小K在后面再和大家详聊。
花地湾洲美景，图源广州荔湾发布│
看回荔湾区，全年成交量近5千套，成交金额约334.3亿元，排名全市第四。说起荔湾区去年新房楼市“战绩”，离不开一个字：卷。
不管是白鹅潭板块“卷”产业经济、“卷”文商旅配套兑现速度，还是花地湾新盘“卷”价格、“卷”产品力，都为荔湾一手楼市热度添了把火。
比如万汇天地·朗庭、臻园，武汉城建·保利·花语和岸以及保利·和颂，都是把价格打到“4字头”的卷王代表，主打一个“物美价廉”的性价比优势。
去年11月花地湾新盘“开卷”│
都说，“卷到最后，应有尽有。”
荔湾这回可算是“扬眉吐气”，甚至在11月以来（第45-48周），以274套成交量，超越天河、海珠和越秀。
白云区也在模仿前辈，逐渐开始走向“卷王”进阶之路；不过它的“卷”，是别有一番风味，这部分留到后面再讲。
从数据上来看，白云区全年成交量近7千套，成交金额约330亿元，两种指标都处于腰部位置。
广州白云站TOD粤胜广场 图源投资白云│
而天河区，作为广州遥遥领先的绝对黄金价值地段，房价居高不下，成交金额超300亿元。
可以说，在去年天河区新房楼市一边开始“接地气”，部分新盘开始推出“笋货”房源，另一边继续保持品质咖位，接二连三的豪华大平层产品层出不穷。
榜单：琶洲南销售额TOP1
最后，我们来看看2023年广州各区单盘销量TOP10榜单。在这一部分，小K也会为大家解答之前各区成交金额的差距所在。
@海珠区：琶洲南TOD豪宅效应突显
先来看看，海珠区成交金额居高背后，在于新豪宅产品具有竞争优势。
比如，家喻户晓的琶洲南TOD，成交单价高达12.3万/平，成交金额也高达159.6亿元。
不仅排名全区以及全市单盘销售额第一，琶洲南TOD还超越了自己在2022年的95.4亿销售额记录，“新豪宅”的统治力依旧强悍。
而且说到豪宅，去年广州“豪宅热”现象依旧抢眼，千万级豪宅市场成色十足。
根据中指院，2023年广州千万级豪宅成交4927套，销售额高达829亿元，占了超1/4的市场份额。
琶洲樾园林实景图│
这一趋势，很有可能会延续到今年广州一手楼市。尤其像今年海珠的琶洲·樾、越秀滨江·樾、番禺的星河湾半岛等新豪宅产品即将入市，又会掀起一轮投资豪宅的“风暴”。
@荔湾区：刚改产品“开卷”性价比
再来看看，2023年荔湾区单盘销量TOP10榜单，保利·和悦滨江、万汇天地·金域曦府、中海保利朗阅和华润白鹅潭悦府排名前四。
除了华润白鹅潭悦府主打望江豪宅产品特点外，前三个新盘都是满足主城刚改置换的购房需求，因此大体量+高品质+实用率高+性价比等优势叠加之后，自然就会吸引了一波中心房票。
@白云区：教育“上大分”，满足年轻人
和荔湾有所不同，白云区的“卷”，不在房价，而是在产品设计和教育配套。
比如单盘销量靠前的越秀·白云·星汇城（892套）、品实·云湖花城（423套）和越秀·天悦云湖（336套），无一例外都引进了优质教育配套，同时又契合年轻一代购房者的潮流居住需求。
越白星项目体育馆│
像越白星所配套的中小学，就被纳入白云广附教育集团，由广附系核心校白云区金广实验学校具体管理；
而后两者归属的教育资源，则是品实·云湖花城小区内的白云广附求是实验学校。
换句话说，白云新盘的卷，有一种“卷情绪价值”的感觉。对于年轻人，房子增不增值是其次，最主要还是住的舒服，住的潮流，住的快乐。
@番禺区：配套成熟+大体量项目销量惊人
至于去年火爆出圈的番禺区，由于发展日新月异，交通、生活、教育等配套加快交付，为区域内新盘成交作出一定资源背书。
看看单盘销量靠前的几大新盘，例如亚运城、保利领秀海、星瀚TOD和凯德山海连城，属于大体量、周边基础配套完善、交通出行方便、但价格非常人性化的产品；
星瀚TOD交付 图源官方视频号│
而番禺区单盘销量排名第一、全市单盘销量排名第二的越秀·和樾府，虽然还没到千万级别豪宅水平，但是大平层+高颜值+产品进阶+高交标的组合优势，依然能让它成为全年热销的焦点。
@黄埔区：万科“双子星”贡献近百亿业绩
最后，看看黄埔区单盘热销表现。
如果说荔湾是保利的天下，琶洲是越秀的天下，那黄埔基本算得上万科的地盘。
去年黄埔单盘热销前两名，都是万科旗下的大盘，万科黄埔新城以及万科城市之光，全年成交量分别约1181套、912套，销售额分别约40.3亿和54.8亿。
万科黄埔新城实拍图 图源官方│
这两个盘可以说是很多黄埔买家的骄傲，加起来近百亿的销量，为万科广州地区200亿的销售业绩贡献了半壁江山。
而且小K还了解到，万科城市之光项目年度回款目前已经突破52.7亿元，超额完成回款指标，其前11个月累计认购金额超260亿元；并且进入尾盘清仓阶段，仅剩数十套，近期预计以优惠促销快速冲刺清盘。
啧啧啧，黄埔买家对城光，果然是爱得深沉。
当然这些都已经是“过去式”了，不管新盘卖得是好还是坏，广州一手楼市都迎来了新一年，期待新气象。