广州这136个二手小区，都打了85折！
广州二手房东，心气变高了？
看看贝壳指数：
开年以来，广州二手房挂牌均价一路上扬，目前已涨至42766元/平。
图源贝壳指数
但与此同时，贝壳指数（一定程度反映成交价）反而呈下滑态势，现在降至27362元/平。
挂牌价与成交价，活生生隔了1.54万/平，这笔剪刀差，直接创下近一年新高。
发现没，同一套房，房东和买家的心理定价压根不在同一档次，房东想卖4字头，买家想买2字头，矛盾不可调和之下，如今不少房东倾向：
化被动为主动，直接把价格高高挂起！
房东是一直这么强势的吗？显然不是，毕竟……
去年以来，广州主流成交价降了20%
根据贝壳成交记录，2016年以来，广州二手小区在贝壳平台有成交留痕的一共有5616个。
但把它粗暴作为统计样本不现实，原因是，有成交、不代表一直能维持流通。
图源贝壳
因此，我设了个筛选条件：
假设这个楼盘月均能卖出2套，自去年以来、15个月里成交套数达到30套及以上，才可以纳入到我们的讨论范围。
我算了一下，广州符合流通条件的“主流小区”，大约是183个（数据来源贝壳）。
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数据来源贝壳成交记录
经统计，广州这183个“主流小区”，2023年以前的最高年度均价是33859元/平，不用问，你们基本可以认为那是2021年的成交均价。
2023-2024年的均价，则是27391元/平。
对比高位期，广州整体二手房价下滑6468元/平，降幅超20%。
相当于，高位卖300万的房子，放到现在卖，只能卖240万，直接没了60万。
需要注意的是：
第一，这并非个案，而是交易常态，我所盘算的是年度、均价。
第二，这还是成交均价降20%，房东割肉远不止于此。
从初始挂牌价-最终挂牌价可能就下调了几十上百万，从最终挂牌价-成交价估计又丢了十几二十万……
不过好在，卖房难，难的不止一个小区、一个板块、一个区域，而是全市。
但各区成交均价降幅也有分化。
这其中，回撤最小的居然是荔湾，相比高位仅下调10.75%，比天河（-11.67%）还扛跌。
而割肉最狠的，是增城从化，分别需要降价32.99%和37.49%。
回忆一下，近两年，我们经常听说的房价腰斩，是不是基本来自这两处？
👉天！碧桂园凤凰城，二手房1万/㎡成交！
从这个表格，两点值得一提：
其一，房价是否扛揍，与楼龄有关，但关系不大；
其二，买房地段论仍然是金科玉律，但是，或许需要避开板块“过度炒作”的风口。
广州98%的小区，都在跌价
广州均价下跌的，一共有179个小区，在183个“主流小区”中占比98%。
你肯定很好奇，其余2%涨价的，是哪些神仙小区。
4个，非常神奇的配置：
1个白云散盘，1个珠城豪宅，1个天河北改善盘，1个番禺刚需盘…
散盘价差本来就大，我就不说了。
其他三个为啥能在近两年保持流通、房价逆市上涨？
首先，别忘了，2023年上半年还是有波小阳春的，当时成交量激增，而改善市场房价更是频频突破新高。
天文苑和嘉裕公馆在这段时间也成交了不少贵货，抬高了均价。
其次，下半年进入冷静期，市场对保值投资有了某种期待，思路是“越贵越好”。
目前嘉裕公馆在贝壳单价最高的一套房，就是在去年淡季10月成交的。
图源贝壳
再来，楼盘的知名度。嘉裕公馆是珠江新城的扛把子不用多说。
而天文苑，22年底突然爆出👉“超级大房东”事件，营销噱头有了，加上本身是华阳学位房，综合素质不错，还有一堆低总价的小户型，配合23年初的小阳春自然迎风而上。
天时地利人和，去年成交单价最贵去到9.8万/平，险些突破10万+/平。
至于番禺的富豪山庄，则很好地代表了近几年很火的一种买房思路——反向置业，卖了市区的洋房、置换郊区的别墅。
👉我，翠花！卖掉了天河的房子，去增城买了套别墅！
如果你去翻它的成交记录，会发现近两年它的别墅（单价3/4字头）卖得很好，刚改的价格、富豪的体验，而2字头的洋房成交寥寥且价格一片颓势。
图源贝壳
除了这4个，广州大部分二手小区，依然在跌。
假如新房打85折算狠，那二手房价降幅15%以上的，都长什么样？
广州这136个二手盘，打了85折
市中心：黄金地段上的刚需盘
广州中心区域，近两年均价回调15%以上的二手小区有15个，荔湾2个、海珠5个、天河5个、3个越秀。
其中包括6个散盘，9个成规模的小区。
尴尬的是，降价最厉害这波，来自天河的正规小区占了快一半。
比如，错过珠城-体育中心大拆大建的六运小区，长在金融城地段却深植刚需基因的富力天朗明居、盈彩美居等等。
郊区：板块前景过高预估
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尤其那些蹭板块概念、其实又长在边缘地带的楼盘，掉价更加厉害。
越秀保利爱特城是个典型，位于黄埔增城交界。
高位卖3.3万/平，现在同户型只能卖1.8万/平；部分楼层、户型更低至1.6万/平，几乎腰斩。
图源贝壳
广州二手房价下滑，对房东来说是坏事，但对买家来说，挤掉泡沫后的房子，是不是更可爱了！
你会选择在这时候进场吗？评论区留给你。
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