万科闯关：刚还债了，消弭市场焦虑
◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
对“房企标杆”万科而言，面对近期“百亿展期”谣言弥漫及市场焦虑，说多无益，最好的回应方式就是“开干”。
刚刚，万科A发布了一份有关“偿债”的自愿性公告，细心的朋友会发现，这在万科的历史上可谓“仅此一次”，此次算是“破例”了。
具体看，3月8日，万科已提前将中期票据(ISIN: XS1917548247)尚未偿还本金及利息约6.47美元存入指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。该中票发行于2018年底，本金6.3亿美元，年息率5.35%，今年3月11日到期。
实际上，万科这波“暴风雨”主要系3月初左右，坊间曾传闻其“百亿非标展期”被拒，但不久迅疾得到“当事方”新华资管（新华保险旗下）的辟谣澄清。
此事未了，但市场关注的焦点又迅速转移到万科公开债上，本质上就是对万科当前偿债能力的一种“集体焦虑”。
要知道，万科截至去年三季报末手上货币资金尚有上千亿元，本身不该成为一件让人担心的事情，但当前市场及其信心极度重挫，一阵风声鹤唳。
2024年前2个月，TOP100房企总销售额同比下降51.6%至4762.4亿元。其中，万科今年前2个月总销售额同比下滑41.65%至334.5亿元，2月单月销售额同比下滑52.08%至141.5亿元。
无独有偶，同样是3月8日，“头部优质民营房企”龙湖集团提前9个月兑付了两只CMBS产品“20天祥优”、“20天祥次”，涉及总规模46.1亿元。
外界看来，龙湖此举算是对万科的积极“策应”，也是共同维护房地产金融市场信誉的重磅利好。要知道，当前这个市场，谁都无法“独善其身”。
与万科一样，作为优秀混合制房企代表的金地集团，3月5日以北京金地中心向交通银行申请不动产抵押融资40亿元，最长15年。前不久，金地物业已向招商银行申请了25亿元授信。据报道，金地年初至今已累计向银行融资超80亿元。
据悉，2024年是万科及金地均是偿债大年，自年初以来，这两家房企的一举一动均备受市场关注。
今年2月份，万科以23.8亿元的七折价突然卖掉了旗下优质商业上海七宝万科广场50%权益，曾市场猜测是为了“资金周转”。甚至，近日传闻万科要卖长租公寓品牌泊寓的股权但被其辟谣。
近期以来，万科已积极处置了悦榕庄、七宝商业广场、深圳高新投6.16%股权等经营性资产，直接快速回笼资金以应对2024年偿债压力。
据第三方统计，从万科“刚性兑付”月度明细看，压力不小。万科今年3月到期境外债45.22亿元；4月到期境内债20亿元；5月到期境内债10亿元，ABS达8.5亿元，境外债107.2亿元；6月到期境外债43.07亿元，ABS达20.3亿元。
不过，万科当前手上持有的经营性资产体量还比较大，近期以来经营性资产又得到具体融资政策强力支持，在券商等机构看来，将有效降低公开债违约风险。
去年11月，中金印力REITs作为国内首批商业消费类公募REITs代表之一，已正式获批注册，目前万科暂未发布是否已发行完毕。
3月初，万科以位于“佛山南海、绍兴诸暨、湖州德清”的3个仓储物流园作为底层资产发起华夏万维物流REITs，已得到证监会受理，拟首次募资约11.6亿元。
当前经济大环境低迷，房地产销售不畅，房企大规模持有经营性“重资产”势必会带来现金流承压，择机出售或资本化将减轻资金沉淀，回收资金。
有券商研报也指出，在目前房地产行业困难时期，像万科等房企持有的经营性资产融资空间较大，短期内标债风险较低，但其提醒说，要注意房地产销售低于预期、政策放松不及预期、行业持续下行等。
昨晚，万科南方区域迎来构架大调整，即重组8个城市公司，涉及深圳公司（聚焦深圳项目）、广佛公司（聚焦广州、佛山项目）、万溪公司（聚焦广州项目）、东莞公司（聚焦东莞、惠州项目）、珠西公司（聚焦珠海、中山和江门）、福建公司（聚焦福州、厦门和漳州）、海南公司（聚焦三亚）、广西公司（聚焦南宁和柳州）。
年初，万科已对包括商业条线在内的多条业务线大规模调整，比如整合万科各地商业及印力后新成立商业事业部，且专调了万科多个区首等高管进来充实力量。
这两轮密集调整背后，一是万科为应对当前销售下滑压力而积极做出的应变之策，要知道南方区域是万科的销售重镇，此次“动刀”可窥一斑；二是通过优化重点区域组织构架，达到“降本增效”。