《城投类公募REITs 的实操申报与融资投后管理和风险防范》课程-李晓林老师
李晓林助理董航-北清常青藤讲师工作室
城投类公募REITs 的实操申报与融资投后管理和风险防范
课程背景：
国家发展改革委办公厅下发了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号）；又根据国务院和国家发改委的要求，全国区县正在加快推进县城城镇化补短板强弱项工作，大力提升县城公共设施和服务能力，促进公共服务设施提标扩面、环境卫生设施提级扩能、市政公用设施提挡升级、产业培育设施提质增效，扩大有效投资、释放消费潜力、拓展市场纵深，为坚定实施扩大内需战略和新型城镇化战略提供重要支撑。
为培养熟悉平台公司的投建运营一体化人才，助力地方政府高效精准、规范有序化解地方隐性债务、拓宽融资渠道、进一步推动“十四五”期间重点项目落地，充分发挥“新平台公司”在区域经济发展中的作用，搞清楚，REITs、PPP、F+EPC、ABO等模式的优点和缺点
课程收获：
对水务行业来说就是，REITs的购买人以购买或者发起认购的方式，从污水处理厂等的资产持有人手里购买股权产权，污水处理厂的资产持有人将资产的股权产权转卖给REITs，获得一笔现金。在后续的基础设施资产运营年限中，水厂将运营收入以分红的方式分给REITs，REITs将这一部分收益稳定持续的提供给REITs的投资人。
课程模式：理论20%+60%案例+20%互动演练+答疑
课程设计时间：1-2天
课程大纲：
第一部分：REITs 基本内容
1. REITs 的信托原理
2. 契约型和公司型 REITs的优缺点
3. 权益型和抵押型 REITs的优缺点
4、REITs 具有门槛较低、自由流通、分红比例及回报率较高等典型特征
基础设施REITs特征
① 基础设施资产一定是有稳定的现金流，以此为投资标的
② REITs是一个标准化的产品，是在公开市场交易的，所以它的流动性很强
③ 基础资产必须每年能产生稳定的现金流，从而分配给REITs投资人，能保证REITs投资人这个市场持续发展。
5. REITs在国外的发展经验和启发
案例：某地铁城市建设
案例：某物流园建设
6.REITs 的七大基本特征
1）资产测试
2）收入测试
3）分配测试
4）资产交易限制
5）税收优惠
6）杠杆限制
7）股权结构要求
第二部分：国内 REITs 政策解读
1、如何支持基建行业融资
知对基础设施REITs明确了两大类资产，有完全产权的，特许经营权的。
2、基建 REITs 将聚焦核心城市群等重点区域
3、基建 REITs 可化解地方政府债务风险、助建筑公司形成良性闭合循环
案例：首创水务污水厂融资案例分析
基建 REITs 推动基建运营资产价值重估，且助力拓宽基建融资渠道意义重大。
第三部分：基础设施 REITs 在 PPP 项目的应用
1. REITs 是否能够解决 PPP 项目社会资本方退出的痛点？
2. PPP 项目拟发行REITs存在哪些障碍？
① 股权收购的法律和实践障碍
② 特许经营权转让的限制
③ 能否覆盖PPP项目的债务性融资存在不确定性
④ 基础设施基金REITs流动性问题（投资者偏好）
3. “PPP＋REITs”的发展展望及现行政策解读
① 《发改办投资〔2020〕586号》要点分析
② 《公开公募基础设施证券投资基金指引(试行)》要点分析
案例：秦淮河整治项目投融资PPP＋REITs模式解读
第四部分：基础设施 REITs 全流程设计
1. 基础设施 REITs 的市场参与主体
2. 基础设施 REITs 的项目筛选（什么样的项目能做REITs？）
3. “公募基金+ABS”的交易结构
① 是否需要双 SPV 结构？
② 面临《证券法》等上市规则的严格限制下组织结构的选择？
③ 基础设施 REITs 的税务环节？
4. 基础设施 REITs 的增信措施
5. 基础设施 REITs 的退出安排
6. 基础设施 REITs 的申报流程
案例：大冶污水处理 REITs 模式与项目管理
第五部分：项目投后管理与风险控制
（一）还本付息保障机制
1. 项目收益资金的封闭管理
2. 收益不足的处理与界定
3. 资金压力的统筹与规划
（二）信息披露与合规性要求
1. 专项债券的信息披露要求
2. PPP项目的信息披露要求
3. 预算内资金的合规性管理
4. 政策性贷款的管理要求
（三）项目变更与绩效考核
1. 预算内资金的财政资金绩效评价
2. PPP项目的绩效考核与管理
3. 项目变更的备案与管理
4. 项目全生命周期的产出管理
案例：南京水务公司PPP模式融资流程和落地项目
第六部分：海外 REITs 市场的发展现状和经验
1. 美国 REITs 市场实践：全球规模最大、发展最成熟的市场
2. 新加坡 REITs 市场实践：多元化的亚洲 REITs 募资中心
3. 中国香港 REITs 市场实践：亚洲重要的 REITs 市场之一
4. 海外成熟 REITs 市场发展经验的总结
第七部分：海外成熟 REITs 市场发展经验的总结
1) 从制度层面来看，完善的制度是成熟 REITs 市场的重要特征。
2) 从市场层面来看，成熟的 REITs 市场通常有着具有竞争力的收益。
3) 从发行人和投资者层面来看，成熟的 REITs 能吸引到丰富的发行人和投资者。
总结汇总+互动答疑
李晓林老师简介
î讲师背景
助理董航：13366244411
Ø 南开大学经济发展研究院 教 授
Ø 京津冀经济发展研究院 高级研究员
Ø 二十大报告解读与两会解读 特约评论员
Ø 国资委中央企业智库联盟 高级研究员
Ø 中国延安干部学院 客座教授
Ø 美国杜克大学商学院 助理教授
Ø 清华大学、北京大学、南京大学、厦门大学、浙江大学等EMBA特聘教授
î工作经历
普华永道咨询顾问，先后主持参与了百余项产业战略转型升级与国有企业公司治理研究，跨国文化研究及创新管理咨询，并兼任数家组织发展与区域经济发展独立咨询顾问。
主要研究方向：新兴经济国企战略与治理研究 、经济性四分析、双碳与综合能源。
î主讲课程
《二十大精神解读》
《新质生产力》
《数字经济与发展》
《科技创新政策与实践》
《新基建与数字化建设》
《专精特新相关政策解读》
《双碳目标下综合能源规划》
《公司治理与有效董事会建设》
《国际热点与疫后经济形势分析》
《供给侧助力高质量难点与对策》
《十四五规划与2035年目标任务》
《国企三项制度改革与任期制改革》
《当前宏观经济形势与县域经济发展》
《解读新基建政策及相关产业发展方向》
《国内经济形势与产业分析（就业形势变化与社交分享）》
《大变局时代，以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴》等
î授课风格
李晓林从事企业管理咨询工作十余年来，在企业战略与治理方面有着深厚的实际操作经验，特别针对混合所有制改革和新兴经济国企战略与治理、国企顶层设计与变革中都有自己独特探究和创新。
î服务客户
政 府：上海市发改委——上海市“双碳碳经济”和“临空经济”战略规划项目；
地产行业：天津市泰达建设集团、融创地产、碧桂园地产、中海地产、五矿地产；
建设设计：湖南省建筑设计院管理咨询、天津大学设计院、北方设计院、中交一局；
生产制造：江苏宝胜集团、富士康集团、三星电子、中环集团、光电集团；
电力行业：国家电网【湖南省公司、天津市公司、四川省公司】三峡电力集团；
地产行业：上海复地、中建七局、哈尔滨高科技集团、中冶集团、亿联集团；
能源业： 中国能源集团、台山电厂、神华国能、沈阳电力、中核集团、葛洲坝集团；
通信行业：中国移动、中国电信、华为集团、中兴科技、三安电子、中国铁塔；
金融行业：工商银行、建设银行、渤海保险、邮政储蓄、华夏银行、平安金融；
其他行业：中海油工程公司、广西万邕投资集团、中船集团710研究所、河北城建、天津城投集团、中建五局、中国能建、中建七局 、海尔大学、万达商学院、新奥大学、中环材料科技、六〇九电缆厂、滨海新区管委会招商局、力神集团、河北省沧州市水利工程、成都熊猫万国商城、河北沧州市物流规划等。