2025年8月，中国房地产市场：从“抢房时代”到“挑房时代”的深刻变革

2025年8月，中国房地产市场的复杂局面让无数购房者陷入了两难：房价究竟是涨是跌？一边是政策频频释放暖意，另一边却是市场弥漫的观望情绪。站在这个历史性的十字路口，我们不得不重新审视那个萦绕心头的疑问：如今不入市，三年后是“更买不起”还是“随意挑”？或许，答案比大多数人的想象都要令人意外。

回顾2022年，万达集团董事长王健林曾抛出一句极具争议的论断：未来3-5年，中国房地产市场将迎来根本性转折，供需关系或将颠覆。彼时，在全国房价依然坚挺的背景下，此言被许多人视为杞人忧天。然而，如今三年光阴荏苒，王健林的预言似乎正一步步从纸面走向现实。

国家统计局最新披露的数据为这一论断提供了有力支撑。2025年前七个月，全国商品房销售面积同比下滑18.2%，至47823万平方米。更为严峻的是，全国商品房待售面积已飙升至7.8亿平方米，创下自2016年以来的历史新高。这意味着，以当前的销售速度，这些积压的库存需要长达14个月才能消化。

这一数字的背后，折射出的是供需关系的深刻逆转。过去二十年，中国房地产市场赖以生存的逻辑是“供不应求”。土地的稀缺性、持续涌入的人口、加速推进的城镇化，这些因素共同作用，将房价推向了令人咋舌的高度。

然而，人口结构的变化正悄然改变着这一切。国家统计局数据显示，2024年全国出生人口跌破900万大关，仅为902万，而死亡人口则达到1088万，人口自然增长率更是录得-1.86‰。这是连续第三年人口负增长。更为关键的是，作为购房“主力军”的25-35岁年龄段人口占总人口的比重，已从2015年的16.8%下滑至2024年的12.3%。

与此同时，城镇化进程的脚步也在放缓。国家发改委数据显示，2024年全国常住人口城镇化率达到66.2%，而年增速仅为0.8%，远低于2010-2020年间年均1.2%的增速。这意味着，曾是房地产市场重要驱动力的“农村进城”购房需求正在逐步减少。

供给端的变化同样不容忽视。2025年上半年，全国房地产开发投资同比下降8.1%，新开工面积更是锐减24.3%。地方政府的立场也已发生微妙转变。过去依赖土地财政的模式已难以为继，2024年全国土地出让收入同比下降12.8%，部分城市土地流拍率超过30%。

这些变化并非孤立现象，而是中国经济结构深层调整的缩影。房地产在中国GDP中的占比一度超过7%，如今这一比例正在逐步回落。2024年，房地产及其相关产业对GDP的贡献降至6.1%，预计2025年将进一步下探至5.5%左右。

具体到不同城市，房地产市场的“分化”现象愈发明显。一线城市凭借着持续的人口净流入和强大的产业集聚效应，房价表现相对坚挺。2025年7月，北京、上海、深圳的二手房价格同比分别下跌3.2%、4.1%和5.8%，跌幅相对温和。

然而，在更广泛的三四线城市，调整的力度则更为惊人。贝壳研究院数据显示，2025年上半年，全国66个三四线城市中，高达42个城市的房价同比跌幅超过10%。山东某地级市，2022年房价尚在每平方米8000元左右，如今已跌至5500元，跌幅超过30%。当地一位房产中介无奈地表示：“现在完全是买方市场，业主降价1000元都不一定能成交。”

更值得关注的是库存去化周期。易居研究院数据显示，截至2025年7月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50178万平方米，同比增长12.8%。按照当前的销售速度，平均去化周期已攀升至16.2个月。其中，三四线城市去化周期超过20个月的占比高达47%。

所有这些数据都指向一个清晰的结论：中国房地产市场正悄然经历一场从“卖方市场”向“买方市场”的深刻转变。在这场转变中，时间站在了购房者的一边。

从金融环境来看，央行已连续实施降准降息，5年期LPR从2022年初的4.6%大幅回落至目前的3.95%。首套房贷利率普遍维持在3.7%左右，即便是二套房贷利率也已降至4.2%。资金成本的降低，无疑为购房者创造了更为有利的条件。

政策层面的转向更加显著。各地纷纷取消或放松了限购、限贷政策，并放宽了落户条件。截至2025年7月，全国已有超过200个城市不同程度地调整了房地产调控政策。

展望未来三年，情况又将如何？

从供需平衡的角度看，住建部预测，2025年至2030年，全国城镇新增住房需求约30亿平方米，而同期供应能力预计将超过35亿平方米。供过于求的格局初现端倪。

从人口趋势来看，联合国人口司预测，中国人口将在2030年前后达到14.2亿的峰值，随后便将步入漫长的下降通道。

从城市发展来看，中国城镇化率的提升空间已显有限。与发达国家普遍75?5%的城镇化率相比，中国目前66.2%的水平看似仍有空间，但随着人口结构的变化和经济发展模式的转型，新增城镇化人口对住房的需求将逐步减弱。

借鉴国际经验，日本在1990年代，韩国在2010年代都经历了类似的人口结构转变和房地产市场调整。日本东京房价在1990年的峰值后，曾一度下跌约40%，而韩国首尔房价在2010-2015年间也基本处于横盘整理状态。

基于以上分析，我们可以做出几点判断：

一线城市： 房价或将在当前水平附近维持震荡，既大幅上涨的可能性不大，也难以出现断崖式下跌。北京、上海、深圳等城市凭借其强大的产业支撑和持续的人口吸引力，仍具备一定的抗跌性。但受制于政策调控和市场预期，房价大幅攀升的空间已然不大。

二线城市： 分化将成为主要特征。杭州、成都、武汉等新一线城市，凭借产业发展和人口集聚效应，房价相对稳定。然而，一些传统工业城市和资源型城市，将面临更大的房价下行压力。

三四线城市： 调整的序幕才刚刚拉开。这些城市普遍面临人口外流、产业基础薄弱、库存高企等问题，房价下行的趋势短期内难以逆转。

从投资回报的角度看，过去20年房地产年化收益率高达8?2%的时代已经画上句号。中国社科院预测，未来十年，房地产的年化收益率将降至2?%，甚至可能出现负收益。

这意味着什么？对于刚需购房者而言，时间是你们最大的朋友。不必恐慌性地“上车”，可以从容不迫地挑选心仪的房产。房子已不再是稀缺的投资品，而是回归其商品属性，市场也已从“卖方市场”转变为“买方市场”。

对于投资客而言，房地产作为投资品的黄金时代已经落幕。资金应积极寻找其他更具潜力的投资渠道。

当然，这一转变过程并非一帆风顺。房地产行业作为国民经济的重要支柱，政府仍会运用各种政策工具来维护市场的平稳运行。

对于普通购房者而言，最重要的就是调整心态和预期。房子依然是满足居住需求的刚需，但不再是稳赚不赔的投资首选。购房的逻辑应回归“居住”，而非单纯追求“投资升值”。

从这个角度看，王健林的预言正逐步应验。中国房地产市场的供需关系正经历一场根本性的逆转。

我个人的建议是：如果您是刚需，不必有任何购房焦虑，不妨再等等看，市场提供了更多选择；如果您是改善性需求，现在可能是入手的好时机，低利率和充足的选择为您提供了有利条件；如果您是投资客，请务必谨慎，重新评估您的投资组合。

中国房地产市场长达30年的牛市正在缓缓落下帷幕，我们正亲历一个时代的终结，也见证着另一个时代的开启。在这个关键的转折点，保持清醒的头脑至关重要。

您对当前房地产市场的走向有何看法？您认为未来三年房价会如何演变？欢迎在评论区分享您的观点和亲身经历。

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