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日前，《温州市龙湾区状元片区罗西单元B17等地块详细规划修改》 批前公告。

从本次规划修改可以看出，罗西住宅区还将扩建，南侧还是增加了很多住宅用地。

而其他配套，只有学校，没有商业、公共设施。

来源：市自然资源和规划局

事实上，作为曾经全省最大的农房集聚改造区的罗西住宅区，二手房价继续下滑。

据温州都市报掌上温州APP数据显示，日前，罗西住宅区成交了一套建筑面积约103㎡房源，总价仅70万元，折合单价约6800元/㎡。

这并非罗西住宅区首次出现“6字头”房价。今年3月，罗西住宅区一套建筑面积约138㎡房源，二手成交单价仅约6500元/㎡。

去年年底，罗西住宅区两套二手成交房源，价格分别约7300元/㎡、约7700元/㎡。

尽管该系统并未指出这些房源的楼层，但即便是低楼层，也足以说明当前罗西住宅区的二手房成交价非常低。

来源：温州都市报掌上温州APP

同时，罗西住宅区的成交房源数量很少，即便价格低，也很难吸引购房者。

要知道，在2021年的顶峰，罗西住宅区二手房价能到约15000元/㎡，甚至更高。

即便在2023年初，罗西住宅区二手房价也大多还要13000-15000元/㎡，仅有少量低楼层、靠近隧道口的房源，仅需10000元/㎡出头。

仅仅过去两年多时间，罗西住宅区的二手房价，直接腰斩。

罗西住宅区

这样的价格，与滨海、瓯江口的二手商品房差不多了，而这两个板块距离市中心更远。

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尽管在部分人看来，罗西住宅区挺“远”的，但它并没有脱离蒲州、黄屿的成熟生活圈，开车前去中央绿轴区域也很快。

既然如此，罗西住宅区的房价，为什么会跌至滨海、瓯江口的水平？

别看它被大罗山、三垟湿地环绕，但其实进来走一圈就会发现，这里并不像想象中那么宜居。

从三垟湿地看罗西住宅区

这里安置了三垟湿地内9个村，以及作为三郎桥片村民的拆迁、三产安置房，占地约555亩，共约8500套住宅，规模相当庞大。

走进罗西住宅区，除了东侧少量空地、未拆除的城中村外，眼前除了住宅还是住宅，几乎被又高又密的高层住宅包围着，感官上有些压抑，让人难以“透气”。

罗西住宅区内部

部分组团的住宅底下，有1-2层不等的底商，大多已开设了商铺，涵盖农贸市场、超市、餐饮、药店、银行等，形成了一定的烟火味，生活便利性尚可。

但是，这些底商规模有限、档次较低，只能满足最基本的生活需求。

有限的底商

即便是新开的一站式社区商业，规模、业态等方面也非常有限，同样只能满足最基本的生活需求。

当整个罗西住宅区连稍显改善的消费都极少，更谈不上能满足精神需求的公共活动空间。

一站式社区商业

无论是向北前往文昌创客小镇，向西前往三垟湿地，还是向东前往大罗山，总免不了高架桥、大马路、高速公路，步行非常不友好。

瓯海大道高架桥

更何况，三垟湿地与大罗山的开发水平非常有限。

三垟湿地东入口仅仅是一个大门，周边还是荒地，建筑整体空置。

三垟湿地东大门

大罗山下的几个山坳，都是城中村，山脚下也没把绿化做好，完全谈不上生态、休闲。

山脚下的城中村

即便在罗西住宅区内部，也还有些断头路、空地等，影响了沿线住宅、商铺及区域发展。

断头路

几乎只有高层住宅，往外走不方便，又没什么人进来，只是一座“睡城”，罗西住宅区还有什么吸引力？

房源总量多，意向客户少，自然卖不起价格。

当蒲州、黄屿的二手安置房仅约10000元/㎡，状元的二手安置房仅约8000元/㎡，罗西住宅区的价格，只能继续往下走。

罗西住宅区

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可以看出，罗西住宅区是一个失败的住宅区，它让人居住在一个没有生活、没有生态的水泥森林里。

又高又密的住宅

长此以往，罗西住宅区的问题，不仅仅是低价，甚至可能产生其他更多问题。

正如香港天水围北区，这是一座相对孤立的新市镇，曾经只有高层住宅，没有商业设施、活动空间、就业机会，从而成为一座“睡城”，令不少人产生了心理问题，还发生了一系列恶性事件，蒙上了悲情色彩。

后来，当公园、医院、街市、运动场馆等相继落成，才改变了这一状况，让天水围北区逐步走向正轨。

香港天水围。来源：搜搜百科

还有像贵阳的花果园，同样是一座超大型社区。超高层住宅、户型小、楼间距密，花果园的人居条件可谓相当恶劣。

但是，在花果园正中间，有一座规模适中的公园，南北两侧各一座商业综合体，形成了一座巨大的公共空间，让花果园业主在家门口就有可以透气、活动的空间。

公园东侧的“白宫”，已成为贵阳知名网红打卡点，吸引了大量游客前来参观、打卡，大大增加了人气与知名度。

花果园南侧商业综合体上方，是超高层双子塔，提供了一系列就业机会。

贵阳花果园

这样一座超大型社区，尽管居住条件很差，但这里的生活方式还是有吸引力的。很多来到贵阳的年轻人，冲着这里房价低、生活便利，从而在此落户，实现安居乐业。

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从其他城市类似大型社区可以看出，罗西住宅区的出路，在于建设公共空间与生活配套，在低房价的基础上形成良好的生活方式。

东侧的空地，以及具备拆除条件的城中村，今后不要继续建高层住宅了，而应建设更好的一站式社区商业，以及体育场馆、娱乐设施、图书馆等，以更好地满足居民的基本生活需求与精神需求。

邻里中心

大罗山下的几座山坳，待城中村拆除后，也应建设公园绿地、儿童乐园等，让居民能更好地亲近自然，享受生活，同时吸引更多人来这里游览。

山脚下的公园绿地

向西通往三垟湿地，除了加快湿地内部的开发、建设，还应建设一座跨文盛路的天桥，让居民更方便地前往湿地，形成步行友好街区，实现城区融合。

当罗西住宅区的居民愿意跨过文盛路，三垟湿地东大门也不会没人气、空置了。

文盛路

如果能做好生活配套，提供公共空间，并与周边生态资源相融合，罗西住宅区即便是安置房，在同时具备低价、便利两个条件下，还是会产生吸引力，让想落户温州的外来人口有一个更亲民的社区，给打工人一个有尊严的落脚点。

罗西住宅区

但是在当前的经济形势、财政压力下，这些看不到收益的做法，很难得以落实。

那么今后，罗西住宅区的房价，不排除继续走低的可能性。