黄衫木北地块，越秀+金茂联合开发，正式案名发布：璞樾。

越秀营销操盘，产品设计由金茂操刀。

项目是两家高端产品系：金茂“璞系”+越秀“樾系”，双方都非常用力。

产品细节，目前还没定版，不过看过了程稿效果图，可以拍胸脯说：璞樾的产品确实太顶了。

朝阳王炸地块东四环黄杉木店即将入市｜前期信息汇总

25年4月28日，中建智地金茂越秀以及朝阳城发联合以126亿底价拿的黄杉木店路地块（朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块）最新消息来了。

项目7月中旬进场9月开盘

项目基础信息

-占地面积约8.96万平方米、 规划建筑规模约为22.4万平方米

-其中01和03地块为居住用地

✓01地块占地2.99公顷、 限高60米、容积率为2.6

✓03地块占地5.4公顿、 同样限高60米、 容积率也为2.6

✓02地块是配建幼儿园用地

黄杉木最新消息-产品规划：

1.北地块（金茂+越秀操盘璞系产品）：主打150-260㎡大平层（主力180㎡），外立面采用铝板玻璃幕墙，精装配置国际一线品牌，如嘉格纳厨房，预计均价10万+/㎡，产品对标顶豪产品。规划2500平会所，服务420户业主。

-北地块面积段：150/185/190/225/250平

-北地块项目参数：185㎡独立电梯厅+独立家政间，南侧面宽14米，厅宽7米 主卧4米 次卧3米 可参考中建宸园210㎡户型极其类似

2.南地块（中建智地独立开发）：户型跨度更大，覆盖130-400㎡，主力为140-160㎡，小户型临朝阳北路可能存在噪音影响，预计均价9.5-10万/㎡，售楼处沿用北京宸园的。规划3200平会所，服务840户左右业主。

-南地块面积段：130㎡ /145㎡/168㎡/230㎡/270㎡/400㎡

关于黄杉木定价可以看几个参照物：

1.北京宸园网签价11W 标准楼层价差10.5~12.8w

2.万吉玖序网签价11.5W 标准楼层价差10.5~13.5w

3.保利天珺网签价8.4W 标准楼层价差8~8.9w

-所以对项目预期9W以内的朋友可能要失望.我认为黄衫木预估整体网签价10W左右.小户型下10w，大户型上11w；面积越大位置越好、装标更高、层高更高，定价也会越高。

-褡裢坡和黄衫木拿不定注意的朋友一定要提前有一个概念，要鸡头还是恰凤尾，南地块相对入门的户型一定位置偏差。这个问题我问过自己，我选黄衫木。

项目不利因素：南侧主干路朝阳北路，东侧高压线

潜在不利因素：朝青没有航道但是近几年有飞机飞过，附近居民有听到声音，但还好正常影响不大对静音要求特别高的除外

项目潜在客群

朝青板块缺好房子已久，“两湾一水”的头牌星河湾已经下沉到1800w起，天鹅湾、润枫水尚现在的单价甚至有6开的，受黄衫木+褡裢坡影响还有下跌空间。

其实东五环保利、金茂出来后已经开始影响到了朝青的房价，毕竟地铁站一路之隔 对于朝青用户来说接受程度高 很多朋友甚至可以做到直接平换。而现在黄衫木出来了，我认为的朝阳用户对于黄衫木的位置+产品本身是高度认可的，和友商比 不需要和酒仙桥共同成长，也不需要承受太阳宫的高溢价，到朝青不吃饼 安安静静等房屋盖好即可，产品力也一定不会购房者失望。

可参照楼盘：

1.智地：璞园、中建宸园、北京宸园

2.越秀：香山樾

3.金茂：璞逸丰宜

项目会抢到哪些楼盘的用户呢？

星河湾、1872、保利东郡、泛海、观湖、棕榈泉、公园大道类似楼盘皆会受到重创，当然这些楼盘不是说不能买，我认为您如果是在盯这些楼盘，现在的价格大概率要比年底高。

这些用户会用脚投票的同时，该楼盘的业主我相信也会有一批置换到黄衫木的，从我们一线的作业看到的，星河湾置换到宸园、玖序的业主不在少数。

正在被殴打的二手笋盘一览。

1.星河湾 227㎡1800w

2.公元1872 304㎡ 1880w

3.公园大道 292㎡ 2030w

4.保利东郡 200㎡1890w

5.泛海国际 197㎡ 1890w

项目进展：

-北地块7月初临时售楼处瑰丽酒店

-南地块售楼处正在拆改，使用原北京宸园售楼处

两者项目同期拿地，互相持股 、进度极其类似，预计产品细则7月中旬出来，开盘时间9月初。

1、项目外立面，社区设计：

璞樾外立面大体是玻璃幕墙+金属线条（具体还没定），整体融合和樾望雲+璞逸丰宜，是两者融合升级版，并且窗墙比很高~

璞逸丰宜、和樾望雲外立面效果图

项目的西侧大门外墙做了100米+的“超级界面”：水墨长卷，铜板+云石+全天然石材，同时有非遗大师定制（门把手，壁画）等。

超级界面，金茂在满曜项目做了，可以参考下图。

金茂·满曜“超级界面”实景图

这次璞樾的社区园林投入很大，做了类似璞逸丰宜的“折叠式”山水立体园林，做了东西向近130米+的下沉峡谷，风格对标安缦酒店。

璞逸丰宜园林实景图

2、会所：

会所约为2000平+，功能上，有恒温泳池，瑜伽健身区，行政酒廊，私宴厅，其中私宴厅会跟著名的广州酒家合作，空运食材给业主带来高端的美味体验~

地库设计了车马迎客厅（有绿植景观，参考北京隅·西颂）

北京隅·西颂效果图

3、产品、精装：

产品面积段大概是：151、187㎡主力，更大户型是约195-225-245，纯粹改善社区，15-25层小高~大高层的配置。

看了入户大堂的效果图：非常高大上，金碧辉煌，仪式感、中式礼序拉满~

精装规格非常高，金茂全新升级的12大科技全上，搭配华为鸿蒙智能家居。

具体装修风格没看到效果图，但是肯定要做标杆，项目说要比万吉还高一档，200㎡+户型装标是全套嘉格纳。

然后再说说地块和配套。

璞樾地块在北侧，地块优势就是三面环公园，观景上，几乎没啥遮挡。而且西侧高层对望国贸天际线的效果也很爽。

下面这个图就是在项目地块周边的制高点拍摄的夜景~

北地块的东侧高压线，噪音和6号线轨道震动的影响要小很多。

配套上，交通：朝阳北路+东五环，一路上望京，798都很方便。

西侧900米地铁6号线青年路站。

商业上，西侧900米朝阳大悦城。东侧长楹天街，这两个商业综合体常年占据北京商圈人气榜前列。

最后，项目的节点没那么快：

目前璞樾临售放在了朝外桂丽酒店，本周末开放40层云端会客厅，可以直观到朝阳北路以及地块。

预计7月底规证+正式户型宣发；

最快8月中下旬，位于达美中心的正式售楼处就会开放，预计金九银十开盘。

同时，未来实景会先兑现一部分出来。

黄杉木店支撑不了10万+的价格

中建&金茂&越秀&朝阳城发联合体拿的黄杉木店项目手绘版户型图出来以后案名也跟着浮出水面，这都是开发商的营销宣传手段，一点一点释放信息吊足大家的胃口。

北地块金茂和越秀操盘主打黑科技住宅，案名可能是璞樾xx，户型面积可能是150-240平米的户型为主，具体上什么黑科技拭目以待。

南地块由中建操盘还是山水园林风格，案名xx宸园，户型面积可能130-270 平米的户型为主，感觉会比北京宸园标准略低。

黄杉木店两个项目跟三间房两个项目很相似，虽然是合作拿地但是品牌是自己的，他们之间也同样是针锋相对的竞争，一场恶战不可避免。

目前虽然价格目前没有官宣不过开发商早就通过各种渠道释放价格信息给大家打预防针，目前放风售价在10.5万左右的，小编认为如果开盘真卖10.5万这两个项目凶多吉少。

首先10万+的产品对于朝阳来说是个很大的坎儿，朝阳的购买力比海淀差的挺多，朝阳的经济结构决定了高净值的群体的数量和质量对比海淀差距很大。

北京宸园售罄了一共606套房源，大家要知道北京宸园开盘销售这一段期间朝阳区基本没有同类型、同档次的竞品算是独占这个段位的市场。萬吉玖序和北京宸园同属酒仙桥区域一共370套房源，目前网签171 套房接近卖了一半成绩非常不，不过对比北京宸园的网签速度明显放慢了很多。

北京宸园和萬吉玖序是幸运的，它们把朝阳继续很长一段时间的高端住宅市场的客群给梳理了一遍能转化的基本都转化了，要知道越高端的客户成长需要的时间更长。北京宸园和萬吉玖序开盘时没什么干扰，朝阳还没开始大量供应优质稀缺地块，现在你再看看整个北京市就数朝阳的供地最多、最频繁并且地块质量和稀缺性越来越高，小编都觉得今天出的地块感觉很不错没两天又被更好的地块夺去了眼球，买房人同样有这种感受。这样的市场环境必然对性的项目销售产生干扰，买房人总觉得先等等下一个项目更好。

酒仙桥已经有新的供地计划曝光，稀缺性没有了。

朝阳的新房项目以前觉得五环外就不错，慢慢的觉得四环外更好，现在三环外甚至三环内的地块都要出来了。现在的新项目开盘面临的干扰太多，新项目销售环境变化太大，以前做独门子买卖的时光不会再有。

黄杉木店如果卖10.5万那添点钱卖大郊亭、广渠路、松榆里、甜水园、十里河不香吗？

对比一下朝阳北路地铁6号线沿线的在售项目。

三间房朝观天珺和金茂满曜他们和黄杉木店同属朝阳北路沿线，项目只是远了2-3公里，地铁也就是1-2站的距离。金茂满曜网签价7.8万左右，网签103套。朝观天珺网签价8.3万左右，网签44套。两个项目距离差不到1公里，地铁差一站，房价差了5000多一平米销量差了一半还得多，并不是朝观天珺不好，相反户型设计得房率朝观天珺都占优，说明大家对房子的价差很敏感。黄杉木店和三间房都在朝阳北路上也就是远2公里左右的距离，价格差2万+，户型大点一套房总款下来的差300-400万，怎么算怎么觉得不划算。拿金钱考研购房者？显然没有胜算。

再看看附近的砸盘项目。

御翠园位置靠北一点环线位置比黄杉木店更近一个身位，现房销售，五一特价房卖7万左右，虽然是老项目户型得房率都差但是3万左右的价格差会让一些人的决定倒向御翠园。

梧桐晨光也是现房销售，在朝阳北路边上位置比黄杉木店又要近接近2 公里，也是老项目得房率和户型都比不过黄杉木店，不过最近放风价格5万+起步。如果梧桐晨光真是这个价格开卖那对黄杉木店简直就是灾难。

朝阳北路这两个砸盘项目对于所有朝阳北路沿线的项目都很不友好，价格低没办法，这两个项目就在那里价格也在那里摆着。买房人心理也清楚它们各方面都有缺陷，真买房的时候又会拿价格作比较，你讲品质人家讲价格，这是人性谁也改变不了。

黄山木店的入市时机晚了，朝阳区供地已经井喷状态，市场环境变了。朝阳现在的地块供应位置一个比一个好，位置的稀缺性没有了曾经一味的位置优势却变成了劣势。想打高端局客流被梳理了一遍又一遍，高净值客源数量不够。御翠园和梧桐晨光这两个老六又来砸盘，黄杉木店前景堪忧。

小编总结黄杉木店地块不管是中建还是金茂和越秀都很难打项目拔到10万+的高度还能卖的很好，把产品做好卖9万+或许还有生路。

后面关于黄山木店的规划、设计、产品类型、装标等信息会陆续释放，小编即时分享跟大家一起交流。

对黄山木店项目有什么看法大家可以评论区留言，也可以进群一起聊聊。