中国房价下跌过程还没过半，将持续到2027年？有可能吗？

楼市寒冬已经冻了三年，不少人盼着拐点快来，可高盛最新报告却泼了盆冷水：中国房价下跌才刚走了40%的路，要一直调到2027年底，全国房价总共可能跌30%左右。

这消息一出来，想买房子的、手里有房的都懵了到底该攥着钱等，还是现在就下手？

这份97页的报告是高盛亚太区首席经济学家黄卓带头做的，分析了100个主要城市的房价数据，还参考了人口变化、政策效果和国外的经验。

报告里说，从2021年下半年开始的这波下跌，现在只是刚开始，后面还有60%的路要走。

国家统计局的数据也能印证：2025年5月，70个大中城市里，58个城市的新房价格环比下跌，62个同比下跌。一线城市里，北京、上海、广州、深圳的新房价格同比跌了3%到7%，二三线城市更惨，不少跌超10%。

为啥说下跌还没到头？高盛总结了五个原因。首先是人口，中国人口从2022年开始负增长，2025年上半年出生人口才376万，同比降了8.9%。

高盛预测到2027年，25-39岁的购房主力会少4200万，占这个年龄段总人口的15%，没人买房，房价自然撑不住。

其次是库存太多截至2025年5月，全国商品房待售面积有6.89亿平方米，去化周期超24个月，就算开发商不建新房子，现有的也得卖两年才能清完。

再加上居民杠杆率太高，2025年一季度居民部门债务和GDP之比到了63.5%，快赶上发达国家了。一线城市首套房首付降到20%，可房价收入比还有12倍，远超国际警戒线，普通人哪还有钱买房？

还有开发商的日子也不好过，2025年前5个月，前100名的房企销售额同比降了29.7%，只完成了年度目标的27.3%，到6月已有37家上市房企违约，涉及债务超2.7万亿元。为了回款，开发商只能不停降价，形成恶性循环。

参考国际经验也能看出日本、美国等国家房地产泡沫破裂后，调整周期通常要6-8年，中国这轮从2021年开始，才过了不到4年，按这节奏，至少得调到2027年。

房价下跌的影响已经蔓延到整个经济，房地产及上下游产业占GDP的25%左右，行业一萎缩，就业、消费、投资都受拖累。2025年一季度建筑业就业人口少了287万，水泥、钢材等建材价格比峰值时跌了40%以上。

政府也出台了200多项救市政策，像降首付、降利率、放松限购等，可效果越来越差，2025年初的政策只让市场回暖了不到两个月，之后成交量又缩了，价格接着跌。现在政策从“托市”变成“稳市”，只求跌得慢点，不是要让它涨回去。

这轮调整和以前不一样，过去政策一刺激房价就涨，可现在人口、债务、库存这些根本问题摆在那，光靠政策没用。高盛说，这不是感冒吃点药就好，是得长期调理的大问题。

当然不同城市情况不同，一线城市经济活、人往里面涌，累计跌幅可能在15-20%；杭州、南京这些强二线城市可能跌20-25%；

一般二线和三线城市可能跌30-35%；人口外流多的三四线城市，跌幅可能超40%。现在市场也是这样，2025年一线城市房价环比平均跌0.3%，三四线城市跌0.8%，差距还在拉大。

对普通购房者高盛建议别指望房价短期内大涨，买房就为了自己住，别想着投资赚钱，首次买房的可以再等等，一线和强二线城市核心区的好房子更抗跌。

这份报告出来后争议不小有人觉得太悲观，说中国城镇化还有潜力；也有人认同，说人口变化挡不住，房地产要从增量时代变存量时代，未来五年房价可能先快跌再横盘。

不管高盛说的对不对中国房地产市场肯定在变。房子是用来住的，不是用来炒的，想明白这一点，可能就不会那么纠结了。你觉得楼市以后会怎么样？

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