图说：中海大吉巷。李凯旋摄

本报记者李凯旋 北京报道

商业地产的发展似乎有自己的一套逻辑。从潮玩店铺到逛胡同，情感消费和体验式消费已经成为许多年轻人的消费选择。记者注意到，今年上半年，北京有两大城市更新商业项目入市。其中，中海大吉巷因四合院式的建筑、丰富的店铺选择成为近期北京商业的顶流。业内认为，商业消费的逻辑正在发生变化，从“功能消费”逐渐转为“场景消费”。

四合院变成商业“顶流”

伴随着房地产进入新一轮周期，城市更新成为行业的主要工具，并且逐步从住宅蔓延至商业。世邦魏理仕发布的数据显示，今年二季度，北京非核商圈有两个城市更新项目入市，面积为24万平米。

其中，中海大吉巷位于长期新增商业欠缺的西城老城区，其以四合院式的古典商业设计为亮点，获得了较高的开业上铺率。同期开业的昌平超级合生汇西区与2024年开业的东区则实现了“双翼开展”的完整布局，整体开业面积达到43万平米，为京北区域带来了新的商业活力。

记者注意到，中海大吉巷的建筑风格极具北京特色，其坐落于一片住宅与写字楼之中，深棕色的中式屋檐与深灰色的高楼形成了鲜明对比，古代与现代风格的碰撞格外明显。时值盛夏，中海大吉巷人流不减，一些热门餐厅需要排队，部分抢手的户外服饰品牌店内也挤满了顾客。

“改旧为旧”正成为城市更新商业中的主要逻辑。今年5月份，《关于持续推进城市更新行动的意见》发布。文件指出，坚持保护第一、应保尽保、以用促保，在城市更新全过程、各环节加强城市文化遗址保护，不搞大拆大建。

世邦魏理仕的相关负责人对记者分析表示，中海大吉巷是“文保区+商业+商办+公园”的复合型商业形态，保留了明清四合院砖瓦肌理，并且引入了“建筑活化×文物叙事×艺术介入”的策略。

腾退后的胡同成“Citywalk”首选

“北京逛胡同攻略”“一文带你逛明白北京的胡同”，时至今日，“逛胡同”依旧是许多游客来北京的必要体验项目。近年来，北京二、三环的胡同内进行了较大规模的腾退，以此来对胡同进行保护和再改造，注入更多商业活力。

世邦魏理仕方面表示，北京部分商业采用了微更新理念，例如白塔寺街区、法源寺街区等。微更新理念指的是，避免大拆大建，保留胡同肌理和四合院居住功能。新老共生方面，街区保留了服务于居民生活的老店铺，例如裁缝店、早点摊等，同时引入包括精品咖啡厅、餐厅等在内的新潮商业。

图说：法源寺街区引入的咖啡馆业态。李凯旋摄

在腾退和改造的过程中，如何平衡居住和商业发展是主要难题。对此，世邦魏理仕方面表示，部分胡同采用了申请式退租的方式，在保留了居民居住痕迹的同时，也引入了商业氛围。以法源寺街区为例，记者看到，法源寺街区围绕着“法源寺”这一IP，在原有的四合院中引入了书店、咖啡厅、茶馆等业态。

“将地域文化符号，比如建筑、非遗、历史人物等，转化为可体验、可消费的IP与场景，实现文化价值的商业传译。”世邦魏理仕方面表示。

“这是一种共生关系的长效运维，通过居民参与、业态共生、文化保育机制，将商业更新与社区发展进行深度绑定，实现更新类项目的可持续性。”世邦魏理仕的相关负责人对记者说。

IP及情感消费成商业主力

今年上半年，中国IP站上世界舞台，哪吒爆火，LABUBU则是“一娃难求”。具体到商业上，泡泡玛特不断入驻各大商场一层的店铺，各种动漫类、文创类商铺则是在商场中遍地开花。

世邦魏理仕方面对记者表示，在“Z世代”消费中，“情感满足”占比不断增高。其中，次文化、玩偶、卡片等收藏品或周边产品在消费者中越来越受到欢迎。另外，体验式经济的兴起也刺激了消费者对艺术、音乐和文化活动的参与。总的来说，商业趋势已经从“功能消费”到“场景消费”，从“标准化”到“游戏化”。

不得不提的是，下半年，北京的新商业依旧值得期待。世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽对记者表示，下半年，北京预计将有共计超过39万平米体量的零售物业在次级商圈陆续开业，包括已经部分试运营的中关村大融城及隆福寺二期项目等，同期个别老牌项目由于经营理念落后或品牌定位老旧在考虑闭店调改。

“近期，政府在时尚产业高质量发展实施方案及时尚消费专项行动方案中指出，要积极推进科技潮品、时尚名品等四大重点领域发展相关措施落地，以场景为载体、以活动为引擎、以城市氛围为背景，通过全面激发时尚消费活力促进消费回暖。”刘焕丽对记者说。