7月2日，广州住房公积金管理中心（以下简称“广州公积金中心”）就《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）（以下简称《征求意见稿》）向社会公开征求意见，征求意见时间从7月2日至7月11日。

广州推动“商转公贷款”政策实施是为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。

广州拟明确，当住房公积金个人住房贷款率（以下简称“个贷率”）低于75%时启动商转公贷款。

图片来源：广州住房公积金管理中心

个贷率低于75%可启动“商转公”

《征求意见稿》显示，商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称“商转公贷款”），是指缴存人申请将其在广州市住房公积金贷款承办银行尚未结清的商业性个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）余额，全部转为住房公积金个人住房贷款（以下简称“公积金贷款”）。

当个贷率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。本办法实施过程中，广州公积金中心可根据资金和贷款情况及时采取防控措施。

其中，月末个贷率连续3个月达85%以上（含），次月起调减商转公贷款月度额度；月末个贷率连续3个月低于85%，次月起恢复原月度额度。

月末个贷率达90%以上（含），次月起暂停商转公贷款，已受理的商转公贷款可继续办理；月末个贷率连续3个月低于90%，次月起恢复受理商转公贷款业务。

商业贷款5年以上才能转纯公积金贷款

《征求意见稿》明确了商转公贷款的申请对象和条件，以及贷款的额度、期限和利率。其中指出，申请商转公贷款的借款人，需要目前在广州市缴存住房公积金，在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）。

申请商转公贷款时，除符合广州市住房公积金贷款相关规定外，还应同时符合八个条件：

（一）原商业贷款的住房属于借款人购买本市行政区域内的自住住房（不含公积金组合贷款、贴息贷款及非购房用途的房屋抵押贷款），且该商业贷款银行为广州市公积金贷款承办银行，贷款尚未结清。

（二）申请商转公贷款时，原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款。

（三）申请人是原商业贷款借款人，且是贷款房屋的产权人；申请商转公贷款时，贷款房屋不存在除配偶和未成年子女以外的产权人。

（四）贷款房屋已取得房地产权属证书。

（五）贷款房屋未设立除原商业贷款以外的抵押登记，不存在查封、保全、设立居住权等任何权利限制情形。

（六）申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房。

（七）原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录。

（八）在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上。

可申请贷款额度不足以全额偿还原贷款，需先补足资金

商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。

借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。

商转公贷款的贷款期限按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过30年（商业住房贷款已还年限按年取整）。

商转公贷款利率按照中国人民银行公布的公积金贷款利率执行。商转公贷款发放后，遇公积金贷款利率调整的，公积金中心将于次年1月1日对贷款利率进行调整，不再另行通知。

“广州‘商转公’政策新意比较足！”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受记者采访时表示，商贷可转为纯公积金贷款，此前广州市民诉求比较强，但一直未实施。近期纾困政策开始转向，即从传统的刺激转向促消费、惠民生、降成本。在住房回归居住属性、一般商品或大宗属性后，刚需和刚改主导，且对价格、购房成本比较敏感。同时，近期住房政策开始转向普通消费品促销导向，比如各地的展销会、以旧换新、国补覆盖、城市更新补短板等，“商转公”也是属于此序列。

在李宇嘉看来，在公积金水位（缴存余额）比较高的情况下，个贷率低于警戒线（低于85%）并启动商转为公，一方面可以降低购房人的月供负担。另一方面，也能有效减少借款人提前还款。

同时，在商业贷款利率和公积金贷款利率差距不大的情况下，对银行来说，同一家银行内平移，留住客户的同时，利息损失不大。而且，常态化开展，还能吸引新增客户。

李宇嘉称，只有纯商贷的自住房、唯一住房才能满足商转公的条件，这部分人群很大程度上是之前购房的年轻人或新市民，他们不具备公积金贷款条件，或当时因商品房销售政策限制，或申请冗余而未贷款。现在，这部分人群申请商转公，有明显的降成本、促消费的政策意图。

“政策还有一些其他限制。”李宇嘉表示，例如商贷与公积金贷款合计年限不超过30年，如果商贷持有时间较长，则转公的实际优惠并不大。

作者：周亮