保障房话题出现以后，大家变得更担忧！

比如最近，深圳配售型保障房意见稿出炉，不少房东直接慌了神，住建局挂出两份文件，说以后保障房不能转成商品房了。

新政把保障房分三类：公租房给收入低的，保障性租赁房给刚工作的年轻人，配售型保障房给普通有需求的人。重点是配售型保障房，买了就不能转商品房，这和以前安居房完全不一样。以前安居房住满五年能补差价上市交易，现在直接不让动了。

这个消息出来以后，很多人慌了，就像去年房屋养老金出来时一样，明明只是大修基金的补充，却吓得整个市场风声鹤唳。

这背后折射出一个残酷的现实：当楼市热度降到冰点，任何利空都会被无限放大。

当然，更令人担忧的不是这个问题，有行内人士分析，以后50%的中国人，买房可能会“买得起，住不起”，3项成本难以负担。

01、房子越来越便宜

以郑州老破小为例，三环内地铁口的房子已经跌倒了2000多，而当地配售房的价格却还维持在6000元左右。

更为关键的是，保障房和老破小的目标客群高度重叠。2022年全国保障房存量仅占住房总量的5%，但需求缺口高达1407万套。这意味着未来保障房供应量越大，对刚需市场的挤压就越明显。

就拿我一个朋友来说吧，2020年，他将自己名下60多平米的老房子挂牌出去，挂牌价80万无人问津，现在降到35万依旧没人接盘。

更为讽刺的是，郑州的配售房价格是按新房价格的60%来定的，而新房均价是1.2-1.7万/㎡，结果就导致配售房价格比老破小价格还要贵出一倍。

而之所以会出现这种房价倒挂的现象，一方面，人口结构变化太大，郑州现在人口总量虽大，但老龄化也很严重，已经达到18.7%，加上年轻人更倾向于购买新房，老房子没人接盘，跌跌不休也正常。

另一方面，老房子的养房成本太高了，虽然物业费只有0.5元/㎡，但老房子要面临管线老化、电梯维修等一系列的问题，业主几乎每年都要掏上万元用于老房子的维修费，导致很多买家更不愿意买老房子。

从这种趋势就不难看出一点，未来的房子市场，50%的人可能会出现“买得起却住不起”的尴尬局面。

02、大城市房产的三大成本“陷阱”

1.物业费不断上涨

根据行业数据显示，2025年，一二线城市的普通住宅物业费均价已经达到2.5-3元/㎡，相比2000年飙涨250%-300%。

比如上海2010年普通住宅的物业费1.8元，2024年已经涨到了2.8元，相当于年均涨幅达到5%。

更要命的是，物业费只涨不跌，而且即使经济不太理想，大家收入不涨，也不影响物业费通过增加项目变相涨价。

2.房屋养老金越来越贵

根据住建部试点方案，房屋养老金由个人账户（业主缴纳）和公共账户（政府筹集）组成，未来危房改造、外立面维修等都要从这里支出。

比如北京某个老小区，一套80㎡的房子每年需缴纳养老金约1200元，30年就是3.6万，这还不包括个人账户部分。

3.房地产税，养房成本更贵了

房产税虽然还没有完全落地，但是一些专家也开始提出建议，首套房免征，超过面积按照税率最高1.2%，一深圳1套500万的房子为例，每年就需要缴税6万，相当于普通白领一年的工资。

更为关键的是，未来房产税可能取代部分土地财政，将来的医疗，教育等公共服务都要靠它支撑，换句话来说，这个税可能会越来越高。

所以，你还别不信，说不定以后的情况有可能跟国外相似，比如在国外你可以"1美元买房"，但买入以后的每年房产税就要交8000美元，再加上物业费和维修费，5年下来，养房成本就去到10万美元。

所以，这种"买得起养不起"的现象，也正在国内一线城市悄然上演。

就拿深圳来说吧，根据南方都市报数据，2024年深圳保租房平均租金36.18元/㎡，而周边商品房租金普遍在60元以上，这种价差会持续挤压二手房市场。

所以，可以很肯定的讲，房价普涨已经一去不复返了，未来，只有少数优质资产才能跑赢通胀。

03、普通人如何应对

①买房远离老破小

尤其是没有学区优势、没有其他优质资源配套、且房龄超20年的老小区，未来可能会有越来越多城市像郑州一样，老房子降价也没人看得上。

②关注保障房政策

如果符合条件，可以申请保障房，有助于降低居住成本，但是一定要注意产权和交易限制。

③预留养房基金：建议你按照房价的1%每年计提物业费、养老金和潜在税费，避免陷入"买得起住不起"的困境。

最后总结一下

房产税迟早要来，虽不是洪水猛兽，但是劝你还是要理性，买房不仅要考虑需求和月供，最好再算算30年的持有成本。

因为相比买房，未来的买房成本更值得令人担忧。

（文中图片来源于网络，侵删）